Авто зогсоолын өмчлөх эрх ба дундын өмчийн ашиглалтын ялгаа

Дангаар өмчлөх зүйл гэж юу вэ

Нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгын доторх сууц, өрөө болон дундын өмчлөлийн зүйлд хамаарахгүй сууцны бус зориулалттай талбайн хэсгийг дангаар өмчилж болно (Иргэний хууль, 142, 142.1). Дангаар өмчлөх өмчлөлд гагцхүү тодорхой хил хязгаар бүхий тусгаарлагдсан сууцны байр болон барилгын тусгаарлагдсан бусад байгууламж хамаарна (142.4). Энэ заалт нь барилгын дотор, хил хязгаар нь тодорхой тусгаарлагдсан зогсоолыг дангаар өмчлөх боломжийн үндэс болдог.

Харин дангаар өмчлөх зүйлд хамаарахгүй барилга, байгууламж, төхөөрөмжийн хэсэг нь орон сууц өмчлөгчдийн дундын өмчлөлд байна (142.2). Дундын өмчлөлийн эд хөрөнгөөс орон сууц өмчлөгчид ногдох хэсэг нь тэдгээрийн өмчлөлд байгаа орон сууцны талбайн хэмжээ, нийт талбайн харьцаагаар тодорхойлогдоно (142.3).

Орчны газар ба авто машины зогсоол

"Орчны газар" гэж тухайн орон сууцны байшингийн суугчид, өмчлөгчдөд зориулагдсан ногоон байгууламж, зүлэг, хүүхдийн тоглоомын талбай, явган хүний зам, авто машины зогсоол, тэдгээртэй адилтгах байгууламж бүхий нийтийн эдэлбэрийн газрыг ойлгоно (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 4, 4.1.6). Сууц өмчлөгчид нь орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг дундаа хамтран өмчилнө (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 15, 15.4).

Холбооны дүрэмд заасан бол дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг гэрээний үндсэн дээр тодорхой нэг этгээдийн эзэмшил, ашиглалтад шилжүүлж болно (15.5). Өөрөөр хэлбэл орчны газрын зогсоолыг дангаар өмчлүүлэх биш, харин гэрээгээр тодорхой этгээдэд ашиглуулах хувилбар л бий.

Дангаар өмчлөх эрх хэрхэн үүсэх, бүртгэгдэх вэ

Орон сууцыг дангаар өмчлөх эрх хууль буюу хэлцлийн үндсэн дээр үүснэ (Иргэний хууль, 145, 145.1). Эрх үүсгэх хэлцлийг нотариатаар гэрчлүүлэн улсын бүртгэлд бүртгүүлнэ (145.2). Өмчлөгч дангаар өмчлөх өөрийн сууц болон бусад талбайг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлэх эрхтэй (145.3).

Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх нь хуульд заасан журмын дагуу эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр үүснэ (Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай /шинэчилсэн найруулга/, 5, 5.1). Хэлцлийн үндсэн дээр эрх шилжиж байгаа бол гэрээ, хэлцлийн эх хувийг хувийн хэрэгт хавсаргаж, холбогдох баримт бичгийг хүлээн авснаас хойш ажлын 3 өдрийн дотор өөрчлөлт оруулах эсэхийг шийдвэрлэж, өөрчлөлт орсноор шинэ өмчлөгчийн өмчлөх эрх үүснэ (Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай /шинэчилсэн найруулга/, 11, 11.9).

Дундын өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийг тухайн эд хөрөнгийн доорх болон орчны газрын нэгж талбарын дугаарт үндэслэн бүртгэнэ (Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай /шинэчилсэн найруулга/, 4, 4.4).

Ашиглалт ба зардлын ялгаа

Орон сууц өмчлөгч нь дангаар өмчлөх өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах эрхтэй бол дундын өмчлөлийн зүйлийг зөвхөн зориулалтын дагуу ашиглах эрхтэй (Иргэний хууль, 148, 148.1.1, 148.1.2). Дундын өмчлөлийн зүйлийг ашиглах, захиран зарцуулахад өөрт оногдох хэсгээр саналын эрхтэй оролцоно (148.1.3).

Сууц өмчлөгч нь өөрийн өмчлөлд байгаа сууц болон сууцны бус зориулалттай хэсгийн ашиглалтын төлбөрийг эрх бүхий байгууллагад, дундын өмчлөлийн зүйлийн ашиглалт, засвар үйлчилгээтэй холбогдсон зардлыг сууц өмчлөгчдийн холбоонд тус тус төлнө (Иргэний хууль, 147, 147.1). Өмчлөгч дангаар өмчлөх болон дундын өмчлөлийн зүйлийг ашиглаагүй буюу ашиглахаас татгалзсан нь дундын зардлаас чөлөөлөх үндэслэл болохгүй (148.3).

Дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн засвар, хамгаалалт, үйлчилгээний зардлыг хуваарилахдаа Иргэний хуулийн 147 дугаар зүйлийг мөрдлөг болгоно (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 16, 16.1). Орон сууцны нэг буюу хэд хэдэн сууцанд хамаарах дундын эд хөрөнгийн засвар, үйлчилгээний зардлыг тухайн эд хөрөнгийг ашиглаж байгаа сууц өмчлөгчид хувааж төлнө (16.2).

Авто зогсоолын эрхийн статусыг тодорхойлох, маргаанаас зайлсхийх дараах дарааллыг баримтална.

1. Байршлыг тодруул. Зогсоол нь барилгын дотор тодорхой хил хязгаартай тусгаарлагдсан эсэх, эсвэл орчны газарт байрлаж байгаа эсэхийг баримт бичгээр (барилгын зураг төсөл, кадастрын зураг) магадла.
2. Өмчлөгчийг шалга. Улсын бүртгэлээс тухайн зогсоолын өмчлөгч, барьцаа, хязгаарлалтын мэдээллийг ав. Худалдан авагч нь сууцыг өөрийн өмчлөлдөө шилжүүлэхээс өмнө уг сууцтай холбоотой биелэгдээгүй үүрэг байгаа эсэхийг магадлах үүрэгтэй (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 13, 13.3).
3. Гэрээг бичгээр, нотариатаар. Дангаар өмчлөх эрх үүсгэх хэлцлийг нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлд бүртгүүл.
4. Төлбөрөө баримтжуул. Гэрээний үнийн дүн, төлбөрийн баримтыг хадгал — эрхийн маргаан гарвал үндсэн нотлох баримт болно.
5. Орчны газрын зогсоол бол холбооны дүрэм, гэрээний дагуу ашиглах дэгээ тогтоож, зөвхөн ашиглалтын эрхтэй гэдгээ ойлго.
6. Зөрчил гарвал эхлээд бичгээр мэдэгдэж, холбооны шийдвэр, хурлын тэмдэглэлтэй танилцаж, шаардлагатай бол Иргэний хууль, 106, 106.2-т заасны дагуу зөрчлийг арилгуулахыг шаардана.

Авто зогсоолын гэрээ ба өмчлөх эрхийн бүртгэл. Нэхэмжлэгч орон сууц захиалгын гэрээ болон авто зогсоол худалдан авах гэрээний дагуу төлбөрөө бүрэн төлсөн учир өмчлөгчөөр тогтоолгохыг шаардсан. Давж заалдах шатны шүүх гэрээний дагуу төлбөрийг бүрэн төлсөн тохиолдолд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжинэ гэж үзэж, нэхэмжлэлийг хангасан (Тогтоол #30580). Энэ нь төлбөр ба эрх шилжилтийн холбоо-г харуулж байна.

Давхардсан борлуулалт ба эзэмшил. Нэг эд хөрөнгийг хэд хэдэн этгээдэд худалдсан бол хамгийн түрүүнд эзэмшилдээ авсан худалдан авагч давуу эрхтэй гэж дүгнэсэн. Хэд хэдэн зогсоолын маргаанд гуравдагч этгээдүүд зогсоолыг худалдан авч, төлбөрийг төлж, эзэмшилдээ авсан нь тогтоогдсон тул тэдний өмчлөгчөөр тогтоолгох шаардлагыг хангасан (Тогтоол #10434).

Биет байдлын доголдол ба үнийн бууралт. Зогсоолын бодит талбай гэрээнд заасан 18 м.кв-т хүрэхгүй, 13.81 м.кв гарсан маргаанд шүүх доголдлын улмаас ажлын үр дүнгийн үнэ буурсан хэмжээнд хувь тэнцүүлэн төлбөл зохих хөлсийг бууруулахаар шийдвэрлэсэн (Тогтоол #3142).

Гэрээний хэлбэр алдагдсан тохиолдол. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн худалдах, худалдан авах гэрээг хуулиар тогтоосон хэлбэрээр бүртгүүлж чадаагүй бол анхнаасаа хүчин төгөлдөр бус гэж үзнэ (Тогтоол #26538).

Дундын өмч ба гэр бүлийн хөрөнгө. Гэр бүлийн дундын өмчийн маргаанд орон сууц, авто зогсоолыг хамт амьдарч байх хугацаандаа олж авсан нь тогтоогдож, дундын өмчид хамааруулан хуваасан (Тогтоол #7406). Энэ нь зогсоол ч гэсэн өмчлөлийн горим-оос хамаарч хуваарилагддаг болохыг харуулна.