Оршил
Иргэд, аж ахуйн нэгжүүд хоорондоо мөнгө зээлэхдээ зээлийн барьцаа болгож үл хөдлөх хөрөнгөө барьцаалахын оронд "Худалдах-худалдан авах гэрээ" байгуулж, өмчлөх эрхээ зээлдүүлэгчийн нэр дээр шууд шилжүүлэх тохиолдол амьдрал дээр түгээмэл байдаг. Энэ нь зээлдэгч мөнгөө төлөхгүй бол шүүхийн шатанд цаг алдалгүйгээр хөрөнгийг шууд авч үлдэх гэсэн зээлдүүлэгчийн хүсэл сонирхолтой холбоотой.
Гэвч энэ үйлдэл нь хууль зүйн хувьд "Халхавчилсан хэлцэл" бөгөөд маш өндөр эрсдэлийг дагуулдаг.
Хууль зүйн үндэслэл
Монгол Улсын Иргэний хуульд зааснаар халхавчилсан хэлцэл нь анхнаасаа хүчин төгөлдөр бус байдаг.
- Халхавчилсан хэлцэл: ИХ-ийн §56.1.3-т зааснаар өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хийсэн хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна. Өөрөөр хэлбэл, талуудын бодит хүсэл зориг нь зээл өгөх байсан боловч хэлбэрийн хувьд худалдах гэрээ хийсэн бол уг худалдах гэрээ хүчин төгөлдөр бус юм.
- Дүр үзүүлсэн хэлцэл: ИХ-ийн §56.1.2-т зааснаар эрх зүйн үр дагавар бий болгох хүсэл зориггүйгээр, зөвхөн гадна талдаа дүр үзүүлж хийсэн хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна.
- Зээлийн гэрээний хэлбэр: ИХ-ийн §281.1-д зээлийн гэрээний үндсэн шинжийг тодорхойлсон байдаг.
- Барьцааны шаардлага: ИХ-ийн §156.1 болон ИХ-ийн §156.2-т зааснаар үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны гэрээг заавал бичгээр байгуулж, улсын бүртгэлд бүртгүүлэх ёстой.
Практик алхамууд: Хэрхэн өөрийгөө хамгаалах вэ?
Хэрэв та зээлийн барьцаанд үл хөдлөх хөрөнгөө "худалдах гэрээ"-гээр шилжүүлсэн бол дараах алхмуудыг хийх шаардлагатай:
1. Нотолгоо цуглуулах
Шүүх дээр энэ нь худалдах гэрээ биш, зээлийн гэрээ байсан гэдгийг батлахын тулд:
- Зээлж авсан мөнгө таны дансанд орсон баримт (Худалдах гэрээнд заасан үнээс зөрүүтэй байх нь элбэг).
- Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээ болон гэрээнд заасан үнийн зөрүү (Зээлийн барьцаанд авч байгаа тохиолдолд үнийг маш багаар бичдэг).
- Та тухайн орон сууц, хөрөнгөдөө үргэлжлүүлэн амьдарч, ашиглаж байгаа, ашиглалтын зардал (байр, цахилгаан)-аа төлж байгаа баримт.
- Талуудын хооронд харилцсан чат, мессеж, имэйл (мөнгө нэхсэн, хүү тооцсон тухай).
2. Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах
"Хэлцлийг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулж, өмчлөх эрхийг сэргээлгэх" тухай нэхэмжлэлийг Иргэний хэргийн шүүхэд гаргана. Нэхэмжлэлдээ:
- Худалдах-худалдан авах гэрээ нь халхавчилсан хэлцэл болохыг дурдах.
- Бодит байдал дээр үүссэн зээлийн харилцааг хүлээн зөвшөөрөх.
- Өмчлөх эрхийг буцаан нэр дээрээ шилжүүлэхийг шаардах.
3. Улсын бүртгэлд хандах
Шүүхийн шийдвэр гарсны дараа Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль-ийн дагуу өмчлөх эрхээ баталгаажуулна.
Шүүхийн практик
Шүүхийн практикт халхавчилсан хэлцлийг тогтоохдоо талуудын хооронд мөнгө шилжсэн зорилго, хөрөнгийн үнэ бодит зах зээлийн ханштай нийцэж байгаа эсэхийг голлон анхаардаг.
Жишээ нь, Тогтоол #944-т дурдсанчлан үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжихэд барьцаалагчийн зөвшөөрөл шаардлагатай байдаг. Хэрэв зээлдүүлэгч таны хөрөнгийг өөрийн нэр дээр шилжүүлж аваад цааш нь өөр банкинд барьцаалсан бол асуудал илүү хүндэрдэг. Энэ тохиолдолд банк "шударга эзэмшигч" гэж тооцогдох эрсдэлтэй тул цаг алдалгүй шүүхэд хандаж, хөрөнгийн шилжилт хөдөлгөөнийг зогсоох (түдгэлзүүлэх) арга хэмжээ авах нь чухал.
Мөн Тогтоол #903-т зааснаар улсын бүртгэлд өмнө нь бүртгэгдсэн эрх (барьцаа) хүчинтэй байхад түүнийг зөрчиж хийсэн бүртгэлүүд цуцлагдах үндэслэл болдог.
Дүгнэлт
Зээлийн гэрээг худалдах гэрээгээр халхавчлах нь зээлдэгчийн хувьд хөрөнгөө алдах, зээлдүүлэгчийн хувьд гэрээ нь хүчингүй болж шүүхийн маргаанд орох өндөр эрсдэлтэй.
Зөвлөмж:
- Зээл авахдаа заавал ИХ-ийн §281-ийн дагуу "Зээлийн гэрээ" болон "Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны гэрээ" байгуулж, улсын бүртгэлд бүртгүүлж хэвшээрэй.
- Хэрэв хэдийнэ "Худалдах гэрээ" байгуулсан бол дээрх нотлох баримтуудыг бүрдүүлж, мэргэжлийн хуульчаас зөвлөгөө авахыг зөвлөж байна.