Шинэ Орон Сууцны Өмчлөх Эрх Хэзээ Үүсдэг вэ?
Орон сууц худалдан авах нь чухал шийдвэр бөгөөд энэ үйл явц нь зөвхөн гэрээ байгуулж, төлбөрөө төлснөөр дуусдаггүй. Хуулийн дагуу таны өмчлөх эрх албан ёсоор баталгаажихын тулд заавал тодорхой шаардлагуудыг хангах ёстой. Таны асуултад шууд хариулахад, шинэ байр авсан ч улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй бол таны өмчлөх эрх хууль ёсоор үүсэхгүй.
Хуулийн Үндсэн Зохицуулалт: Бүртгэл ба Өмчлөх Эрх
Монгол Улсын Иргэний хуульд үл хөдлөх эд хөрөнгө, тэр дундаа орон сууцны өмчлөх эрх хэзээ үүсэхийг тодорхой заасан байдаг.
Иргэний хуулийн 110.1-д зааснаар, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх нь хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжихэд уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлснээр шинэ өмчлөгчид үүсэж, хуучин өмчлөгчийн эрх дуусгавар болдог.
Энэ нь дараах зүйлийг илэрхийлж байна:
- Гэрээ хангалтгүй: Та худалдагч талтай "Орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ" байгуулж, нотариатаар гэрчлүүлсэн байсан ч энэ нь дангаараа таныг өмчлөгч болгохгүй. (Иргэний Хууль 109.2)
- Бүртгэл шийдвэрлэх үүрэгтэй: Таны өмчлөх эрх зөвхөн Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн газарт албан ёсоор бүртгэгдсэн үеэс эхлэн хүчин төгөлдөр болно. (Иргэний Хууль 110.1)
- Орон сууцанд тусгайлан хамаарна: Орон сууцыг дангаар өмчлөх эрх үүсгэх хэлцлийг мөн адил нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагатай. (Иргэний Хууль 145.2)
Улсын Бүртгэлд Бүртгүүлээгүйн Учирч Болох Эрсдэл
Хэрэв та орон сууцаа улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй бол дараах ноцтой эрсдэлүүд үүсэж болзошгүй:
-
Өмчлөгчөөр тооцогдохгүй: Хуулийн өмнө та тухайн орон сууцны өмчлөгч биш гэж тооцогдоно. Энэ нь маргаан гарсан тохиолдолд таны эрх ашиг хамгаалагдахгүй байх нөхцөлийг бүрдүүлдэг. Шүүхийн практикт олон жил амьдарч, төлбөр тооцоог хийсэн ч бүртгэлгүйгээс болж өмчлөгчөөр тогтоогдоогүй тохиолдлууд байдаг. (Тогтоол #5660)
-
Давхар худалдаалах эрсдэл: Хуучин өмчлөгч нь улсын бүртгэл дээр өөрийн нэр дээр байгааг ашиглан таны худалдаж авсан орон сууцыг өөр хүнд худалдах, барьцаалах зэргээр хууль бус үйлдэл хийх боломжтой. (Тогтоол #6780)
-
Захиран зарцуулах эрхгүй: Та тухайн орон сууцыг худалдах, бэлэглэх, барьцаалах, өвлүүлэх зэрэг өмчлөгчийн үндсэн эрхээ эдэлж чадахгүй.
-
Гуравдагч этгээдийн нэхэмжлэл: Хэрэв хуучин өмчлөгчийн эд хөрөнгөд шүүхийн шийдвэрээр барьцаа, битүүмжлэл тогтоовол таны худалдаж авсан орон сууц хамрагдах эрсдэлтэй. Учир нь бүртгэл дээр уг хөрөнгө түүний өмчлөлд хэвээр байгаа юм. (Тогтоол #2731), (Тогтоол #3200)
Өмчлөх Эрх Үүсэх Үе Шатууд
Орон сууцны өмчлөх эрхийг хууль ёсоор баталгаажуулахын тулд дараах алхмуудыг хийх шаардлагатай:
- Худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулах: Худалдагч болон худалдан авагч талууд харилцан тохиролцож, бичгээр гэрээ байгуулна.
- Гэрээг нотариатаар гэрчлүүлэх: Хуулийн дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгө шилжүүлэх хэлцлийг заавал нотариатаар гэрчлүүлнэ.
- Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн газарт бүртгүүлэх: Шаардлагатай бичиг баримт (гэрээ, талуудын иргэний үнэмлэх, өмчлөлийн гэрчилгээ гэх мэт)-ыг бүрдүүлэн харьяа дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст хандаж, өмчлөх эрх шилжсэнийг бүртгүүлнэ.
- Өмчлөх эрхийн гэрчилгээ авах: Бүртгэл хийгдсэний дараа таны нэр дээр шинээр өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарна. Энэ үеэс эхлэн та тухайн орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч болно.
Дүгнэлт
Орон сууц худалдан авсны дараа төлбөр тооцоогоо дуусгаад орхих нь хангалтгүй бөгөөд энэ нь таныг хууль ёсны өмчлөгч болгодоггүй. Таны өмчлөх эрх нь зөвхөн худалдах-худалдан авах гэрээгээ Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн газарт бүртгүүлснээр баталгаажиж, үүсдэг гэдгийг анхаарна уу. Иймд хууль ёсны эрхээ хамгаалах, болзошгүй эрсдэлээс сэргийлэхийн тулд өмчлөх эрхийн бүртгэлээ цаг алдалгүй хийлгэх нь нэн чухал юм.