СӨХ-ийн Төлбөрөө Төлөөгүй Тохиолдолд Авах Арга Хэмжээ

Монгол Улсын Иргэний хууль болон тусгайлсан хуулиар сууц өмчлөгч бүр СӨХ-ийн төлбөрийг төлөх хатуу үүрэгтэй бөгөөд төлөөгүй тохиолдолд СӨХ шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаар дамжуулан банкны данс, цалин болон бусад эд хөрөнгөөс төлбөрийг албадан барагдуулдаг.

Нийтийн зориулалттай орон сууцны ашиглалтын хэвийн байдлыг хангах, дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг арчлан хамгаалах зорилгоор Иргэний хууль, 143-т заасны дагуу Сууц Өмчлөгчдийн Холбоо (СӨХ)-г байгуулдаг. Орон сууцанд оршин суугаа өмчлөгч нь тухайн холбооны гишүүн заавал байх ба хуулиар хүлээсэн санхүүгийн үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд холбооны зүгээс дараах хууль зүйн шат дараалсан арга хэмжээнүүдийг авч хэрэгжүүлдэг.

Процессын дараалал

Алхам 1: СӨХ-өөс авах анхан шатны арга хэмжээ ба хуулийн үндэслэл

Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 13-ийн 13.2.3, Иргэний хууль, 147-ийн 147.1 болон Иргэний хууль, 148-ийн 148.2.3-т зааснаар орон сууц өмчлөгч нь дундын өмчлөлийн зүйлийн ашиглалт, засвар, үйлчилгээтэй холбогдсон болон бусад нийтлэг зардлыг санхүүжүүлэхэд тогтоосон хэмжээгээр оролцох үүрэгтэй.

Төлбөр хугацаандаа төлөгдөөгүй тохиолдолд СӨХ-ийн гүйцэтгэх захирал болон Удирдах зөвлөл дараах алхмуудыг хийдэг:

1. Мэдэгдэл хүргүүлэх: Оршин суугчид төлбөрийн үлдэгдэл, төлөх эцсийн хугацааг заасан сануулга, бичгээр шаардах мэдэгдлийг хүргүүлнэ.
2. Тохиролцох болон хуваарь хийх: Төлбөрийн чадварын хүндрэлтэй сууц өмчлөгчтэй төлбөрийг хэсэгчлэн төлөх тухай хуваарь баталж, төлбөр барагдуулах хэлцэл байгуулж болно.
3. Үл хамаарах тохиолдол (Шаардах эрхгүй зардлууд): Иргэний хууль, 147-ийн 147.4-т зааснаар орон сууцны ашиглалтын хэвийн, аюулгүй байдлыг хангах, урсгал засвар хийлгэхээс бусад асуудлаар (жишээ нь: заавал шаардлагатай бус тохижилт, тансаглалын шинжтэй ажил) санал өгөөгүй өмчлөгч уг зардлыг нөхөн төлөх үүрэггүй.

Алхам 2: Шүүхийн журмаар төлбөр гаргуулах ба шүүхийн практик

Эв эеэр тохиролцож чадаагүй тохиолдолд Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 10-ийн 10.8.7-д заасны дагуу Удирдах зөвлөлийн дарга болон гүйцэтгэх захирал шүүхэд нэхэмжлэл гаргана.

Шүүхэд нэхэмжлэл бүрдүүлэхэд анхаарах шаардлага

СӨХ шүүхэд нэхэмжлэл гаргахдаа зардлын хэмжээг хууль ёсоор тогтоосон баримтыг заавал хавсаргах шаардлагатай. Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 8-ийн 8.4 болон Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 16-ийн 16.5-д заасны дагуу төлбөр, зардлын хэмжээг Бүх гишүүдийн хуралаар хэлэлцэж баталсан байх ёстой. Хэрэв Бүх гишүүдийн хурлын шийдвэр, тогтоолгүйгээр төлбөр нэхэмжилбэл шүүх нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгодог Тогтоол #4843, Тогтоол #6205.

Оршин суугчдын түгээмэл татгалзал ба Шүүхийн шийдвэрүүд:

• "СӨХ ажлаа хийдэггүй, үйлчилгээ хангалтгүй" гэх маргаан: Шүүхээс СӨХ-ийн үйлчилгээ хангалтгүй, орц бохир, дээврээс ус алдсан зэрэг үндэслэл нь төлбөр төлөх үүргээс чөлөөлөх үндэслэл болохгүй бөгөөд гомдолтой бол тусдаа бие даасан нэхэмжлэл гаргах ёстой гэж дүгнэдэг Тогтоол #6002, Тогтоол #9214, Тогтоол #5671.
• "СӨХ хууль бусаар байгуулагдсан" гэх маргаан: СӨХ-г үүсгэн байгуулсан асуудал эсвэл улсын бүртгэлтэй холбоотой маргаан нь сууц өмчлөгчийг дундын өмчлөлийн зардлаас чөлөөлөхгүй Тогтоол #8596, Тогтоол #2986, Тогтоол #10007.
• "Орон сууцанд амьдраагүй, ашиглаагүй" гэх маргаан: Иргэний хууль, 148-ийн 148.3-т зааснаар өмчлөгч дангаар өмчлөх болон дундын өмчлөлийн зүйлийг ашиглаагүй буюу ашиглахаас татгалзсан нь зардлаас чөлөөлөх үндэслэл болохгүй.
• Шинээр орон сууц худалдан авсан тохиолдол: Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 13-ийн 13.3-т зааснаар худалдан авагч нь хуучин өмчлөгчийн СӨХ-ийн төлбөрийн үлдэгдлийг магадлах үүрэгтэй бөгөөд энэ үүргээ биелүүлээгүй бол өмнөх өмчлөгчийн өрийг хамтран болон хариуцан төлнө Тогтоол #6309, Тогтоол #7659.

Хөөн хэлэлцэх хугацаа ба Алданги

• Хөөн хэлэлцэх хугацаа: СӨХ-ийн төлбөр нь тогтмол хугацаанд төлөгдөх үүрэг тул Иргэний хуулийн 75.2.3-т зааснаар хөөн хэлэлцэх хугацаа 3 жил байна. 3 жилээс дээш хугацааны төлбөрийг хариуцагч зөвшөөрөөгүй тохиолдолд шүүх шүүн хэрэгсэхгүй болгодог Тогтоол #8596, Тогтоол #3508.
• Алданги: Бичгээр байгуулсан гэрээ болон СӨХ-ийн дүрэмд алданги тооцохоор харилцан тохиролцож заагаагүй бол СӨХ нь алданги шаардах эрхгүй Тогтоол #3009.

Алхам 3: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа

Шүүхээс нэхэмжлэлийг хангаж, шүүхийн шийдвэр хуулийн хүчин төгөлдөр болсон тохиолдолд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага албадан гүйцэтгэх ажиллагааг явуулна. Үүнд:

• Цалин, хөдөлмөрийн хөлснөөс суутгал хийх: Төлбөр төлөгчийн цалин, түүнтэй адилтгах бусад орлогоос тодорхой хувийг суутган төлбөрт шилжүүлнэ. Хэрэв ажил олгогч нь шийдвэр гүйцэтгэгчийн даалгаврыг биелүүлж цалингаас суутгал хийгээгүй бол СӨХ нь тухайн хуулийн этгээдээс учирсан хохирлыг нөхөн төлүүлэхээр шүүхэд нэхэмжлэх эрхтэй Шүүхийн Шийдвэр Гүйцэтгэх Тухай 121.1.
• Банкин дахь мөнгөн хөрөнгийг битүүмжлэх: Төлбөр төлөгчийн нэр дээрх банкны дансуудад тусгаарлалт хийж, мөнгөн хөрөнгийг суутгана.
• Эд хөрөнгийг хураах: Данс болон цалингийн орлого хүрэлцэхгүй бол оршин суугчийн бусад хөдлөх болон үл дүрж болох эд хөрөнгийг битүүмжлэн албадан арилжаална Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн зарим заалт Үндсэн хуулийн холбогдох заалтыг зөрчсөн эсэх маргааныг хянан шийдвэрлэсэн тухай №04.

Түгээмэл асуултууд (FAQ)

1. Би байрандаа амьдраагүй, түрээслүүлсэн/эзгүй байсан бол СӨХ-ийн төлбөрөөс чөлөөлөгдөх үү?

Үгүй. Иргэний хууль, 148-ийн 148.3-т зааснаар өмчлөгч тухайн сууцаа ашиглаагүй, эсхүл ашиглахаас татгалзсан нь дундын өмчлөлийн зүйлийн засвар, ашиглалтын зардлаас чөлөөлөгдөх үндэслэл болохгүй.

2. СӨХ-ийн үйл ажиллагаа таалагдахгүй, цэвэрлэгээ хийхгүй байгаа тул төлбөрөө төлөхгүй байж болох уу?

Болохгүй. Шүүхийн практикт СӨХ-ийн үйлчилгээ хангалтгүй гэх шалтгаанаар төлбөрөөс татгалзахыг хүлээн зөвшөөрдөггүй Тогтоол #9214. СӨХ-ийн үйл ажиллагаанд гомдолтой бол Бүх гишүүдийн хуралд гомдол гаргах, эсхүл аудитын шалгалт оруулж, тусдаа гомдол гаргах замаар шийдвэрлүүлнэ.

3. СӨХ төлбөрөө хэдэн ч жилийн дараа нэхэмжилж болох уу?

СӨХ нь өр төлбөрөө хэзээ ч нэхэх эрхтэй боловч шүүхэд хандах тохиолдолд Иргэний хууль, 75-д зааснаар сүүлийн 3 жилийн төлбөрийг л албадан гаргуулах боломжтой Тогтоол #3508.

4. Хуучин өмчлөгчийн төлөөгүй СӨХ-ийн өрийг шинэ худалдан авагч төлөх ёстой юу?

Тийм. Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 13-ийн 13.3-т зааснаар худалдан авагч нь худалдан авахаасаа өмнө СӨХ-ийн өрийг магадлах үүрэгтэй бөгөөд магадлаагүй бол уг үр дагаврыг өөрөө хариуцна Тогтоол #7659.

Дүгнэлт / Гол санаа

СӨХ-ийн төлбөр нь орон сууцны дундын өмчлөлийн зүйлсийн (шаталт, лифт, дээвэр, цэвэрлэгээ) хэвийн үйл ажиллагааг хангах амин чухал санхүүжилт бөгөөд үүнийг төлөх нь сууц өмчлөгчийн хуулиар хүлээсэн хатуу үүрэг юм.

СӨХ-ийн зүгээс шүүхэд нэхэмжлэл гаргахдаа Бүх гишүүдийн хурлын шийдвэрээр зардлын хэмжээг тогтоосон байх шаардлагатай бол, оршин суугчийн хувьд үйлчилгээ хангалтгүй гэх шалтгаанаар төлбөрөөс татгалзах нь шүүх дээр ялагдах үндэслэл болдог. Иймд талууд хуулиар олгогдсон эрх, үүргээ ухамсарлан, үүссэн асуудлыг тухай бүрт нь тохиролцож барагдуулах нь шүүх, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн нэмэлт зардал, чирэгдлээс сэргийлэх хамгийн зөв гарц юм.