СӨХ-ийн Төлбөрөө Төлөөгүй Тохиолдолд Авах Арга Хэмжээ

Монгол Улсын Иргэний хууль болон холбогдох хууль тогтоомжоор сууц өмчлөгч бүр СӨХ-ийн төлбөрийг хугацаанд нь төлөх хатуу үүрэгтэй бөгөөд төлбөрөө төлөөгүй тохиолдолд СӨХ нь шүүх, эвлэрүүлэн зуучлалаар дамжуулан үндсэн төлбөр, учирсан хохирлыг гаргуулах, цаашлаад Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаар банкны данс, цалин болон бусад хөрөнгөөс албадан суутгуулдаг.

Нийтийн зориулалттай орон сууцны ашиглалтын хэвийн байдлыг хангах, дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг арчлан хамгаалах, сууц өмчлөгчдийн эрх ашгийг хамгаалах зорилгоор Иргэний хууль, 143-ийн 143.1 болон Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 5-д заасны дагуу Сууц өмчлөгчдийн холбоо (СӨХ)-г байгуулдаг. Тухайн байшинд сууц өмчлөгч нь хуулийн дагуу заавал СӨХ-ийн гишүүн байх бөгөөд дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээний зардлыг хуваарилан төлөх үүрэг хүлээнэ. Сууц өмчлөгч энэхүү санхүүгийн үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд дараах шат дараалсан хууль зүйн арга хэмжээг авдаг.

Төлбөр барагдуулах ерөнхий үйл явц

Шат 1: СӨХ-өөс авах урьдчилсан арга хэмжээ ба хуулийн үндэслэл

Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 13-ийн 13.2.3, Иргэний хууль, 147-ийн 147.1 болон Иргэний хууль, 148-ийн 148.2.3-т зааснаар сууц өмчлөгч нь дундын өмчлөлийн зүйлийн ашиглалт, засвар, үйлчилгээтэй холбогдсон болон бусад нийтлэг зардлыг санхүүжүүлэхэд тогтоосон хэмжээгээр оролцох үүрэгтэй.

Төлбөр хугацаандаа төлөгдөөгүй тохиолдолд Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 12-т заасны дагуу гүйцэтгэх захирал дараах арга хэмжээг авна:

1. Бичгээр мэдэгдэх, сануулах: Төлбөрийн үлдэгдэл, төлөх эцсийн хугацааг заасан албан мэдэгдлийг өмчлөгчид гардуулна.
2. Төлбөрийн хуваарь байгуулах: Хүндэтгэн үзэх шалтгаантай өмчлөгчтэй төлбөрийг хэсэгчлэн барагдуулах хуваарь харилцан тохиролцож болно.
3. Үл хамаарах тохиолдол (Шаардах эрхгүй зардал): Иргэний хууль, 147-ийн 147.4-т зааснаар орон сууцны ашиглалтын хэвийн, аюулгүй байдлыг хангах, урсгал засвар хийлгэхээс бусад асуудлаар санал өгөөгүй өмчлөгч уг арга хэмжээний зардлыг нөхөн төлөх үүрэг хүлээхгүй. Түүнчлэн хуулиар тогтоосон үндэслэлгүйгээр нэмэлт өргөтгөлийн талбайд засвар үйлчилгээний төлбөр давхардуулан тооцох боломжгүй Тогтоол #5630.

Шат 2: Эвлэрүүлэн зуучлал ба Шүүхийн журам

1. Эвлэрүүлэн зуучлах ажиллагаа

Шүүхэд нэхэмжлэл гаргахаас өмнө талууд маргаанаа түргэн шуурхай шийдвэрлэх зорилгоор Эвлэрүүлэн зуучлалын тухай, 13-т зааснаар шүүх дэх эвлэрүүлэн зуучлагчид хандаж болно. Хэрэв аль нэг тал хуралд ирээгүй, эсхүл тохиролцоонд хүрээгүй бол ажиллагаа дуусгавар болж Эвлэрүүлэн зуучлалын тухай, 28, шүүхэд шилжинэ. Төлбөр төлөөгүйгээс СӨХ-д учирсан эвлэрүүлэн зуучлалын тэмдэгтийн хураамж, нотариатын зардлыг Иргэний хууль, 219-ийн 219.1-д зааснаар хохиролд тооцон хариуцагчаас гаргуулдаг Тогтоол #9725, Тогтоол #9214.

2. Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах шаардлага ба нотолгоо

Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 10-ийн 10.8.7 болон Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 12-ын 12.4.4-т заасны дагуу Удирдах зөвлөлийн дарга эсхүл гүйцэтгэх захирал шүүхэд нэхэмжлэл гаргана.

• Хурлын шийдвэрийн хүчин төгөлдөр байдал: Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 8-ийн 8.4, Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 9-ийн 9.5, болон Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 16-ийн 16.5-д заасны дагуу дундын өмчлөлийн засвар, үйлчилгээний зардлын хэмжээ, тарифыг Бүх гишүүдийн хурал хуульд нийцүүлэн баталсан байх шаардлагатай. Хэрэв зардлын тарифыг бүх гишүүдийн хурлаар батлаагүй эсхүл нотлох баримтгүй бол шүүх нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох буюу хариуцагчийн хүлээн зөвшөөрсөн хэмжээгээр хязгаарладаг Тогтоол #4843, Тогтоол #6205, Тогтоол #8818.
• Хуулийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг дагах үүрэг: Бүх гишүүдийн хурлын шийдвэрийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцоогүй цагт оршин суугч тухайн шийдвэрээр тогтоосон төлбөрийг төлөх үүрэг хүчинтэй байна Тогтоол #7303.

Шүүхийн практикт тогтсон түгээмэл асуудлууд

1. Оршин суугчдын татгалзах тайлбар ба шүүхийн дүгнэлт

• "СӨХ ажлаа хийхгүй байна, үйлчилгээ таалагдахгүй байна": Үйлчилгээ хангалтгүй, дээврээс ус алдсан, харуул хамгаалалт муу байсан зэрэг нь төлбөрөөс татгалзах үндэслэл болохгүй. Оршин суугч хохирол учирсан гэж үзвэл бие даасан нэхэмжлэл гаргаж шийдвэрлүүлэх үүрэгтэй Тогтоол #6002, Тогтоол #9214, Тогтоол #5671.
• "СӨХ-тэй гэрээ байгуулаагүй, хууль бус байгууллага": СӨХ ба сууц өмчлөгчийн харилцаа нь гэрээний бус хуулиар тогтоосон үүргийн харилцаа тул гэрээ байгуулаагүй гэх шалтгаанаар төлбөрөөс чөлөөлөгдөхгүй Тогтоол #10007, Тогтоол #8596, Тогтоол #2986. Гэхдээ хариуцагч нь тухайн орон сууцны өмчлөгч мөн байх нь шаардах эрхийн гол үндэслэл болдог Тогтоол #5653.
• "Орон сууцандаа амьдраагүй, цоожтой байсан": Иргэний хууль, 148-ийн 148.3-т зааснаар өмчлөгч өмчлөлийн зүйлээ ашиглаагүй, ашиглахаас татгалзсан нь төлбөрөөс чөлөөлөх үндэслэл болохгүй.
• Сууцны бус зориулалттай талбайн төлбөр: Орон сууцны байшинд үйлчилгээ явуулж буй талбайн хувьд дундын өмчлөлийг ашиглаж байгаа хэмжээгээр гэрээний үндсэн дээр төлбөр хариуцах шаардлагатайг анхаарах нь зүйтэй Тогтоол #5015, Тогтоол #4100.
• Шинээр орон сууц худалдан авсан өмчлөгчийн хариуцлага: Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 13-ийн 13.3-т зааснаар худалдан авагч нь хуучин өмчлөгчийн СӨХ-ийн төлбөрийн үлдэгдлийг магадлах үүрэгтэй бөгөөд магадлаагүй бол өмнөх өрийг хариуцан төлнө Тогтоол #6309, Тогтоол #7659.

2. Хөөн хэлэлцэх хугацаа ба алданги

• Хөөн хэлэлцэх хугацаа: Иргэний хууль, 75-ийн 75.2.3-т зааснаар тогтсон хугацааны туршид гүйцэтгэх үүрэгтэй холбогдон шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа 3 жил байна. 3 жилээс өмнөх төлбөрийг хариуцагч эс зөвшөөрч маргавал шүүх хэрэгсэхгүй болгож, зөвхөн сүүлийн 3 жилийн төлбөрийг гаргуулдаг Тогтоол #8596, Тогтоол #3508, Тогтоол #4516.
• Алданги: Бичгээр байгуулсан гэрээ болон бүх гишүүдийн хурлаар баталсан дүрэмд алданги тооцохоор шууд тусгаагүй бол СӨХ нь алданги нэхэмжлэх эрхгүй Тогтоол #3009.

Шат 3: Хэтэрсэн зөрчилд авах тусгай арга хэмжээ ба Албадан гүйцэтгэл

1. Сууц өмчлөх эрхийг бусдад шилжүүлэхийг шаардах (Хамгийн хатуу хариуцлага)

Иргэний хууль, 149-ийн 149.1.2-т зааснаар дундын өмчлөлийн зардлыг санхүүжүүлэх үүргээ зургаан сарын турш биелүүлээгүй, эсхүл төлбөл зохих төлбөр нь сууцны үнийн 20 хувиас хэтэрвэл бусад өмчлөгчид уг этгээдийг холбооны гишүүнээс гаргах, сууц өмчлөх эрхээ бусдад шилжүүлэхийг шаардах, сайн дураар биелүүлээгүй бол шүүхэд нэхэмжлэл гаргах эрхтэй. Мөн уг хууль тогтоомж зөрчсөн үйлдэлд Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 21-д зааснаар хариуцлага хүлээлгэнэ.

2. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа

Шүүхийн шийдвэр хуулийн хүчин төгөлдөр болмогц албадан гүйцэтгэл явагдана:

• Цалин, орлогоос суутгах: Төлбөр төлөгчийн сарын цалин, хөдөлмөрийн хөлснөөс суутгана. Ажил олгогч нь шийдвэр гүйцэтгэгчийн даалгаврыг биелүүлээгүй бол СӨХ учирсан хохирлоо тухайн хуулийн этгээдээс нэхэмжлэх боломжтой Шүүхийн Шийдвэр Гүйцэтгэх Тухай 121.1.
• Банкны дансыг битүүмжлэх: Төлбөр төлөгчийн харилцах болон хадгаламжийн данснуудыг битүүмжлэн төлбөрийг шууд татан төвлөрүүлнэ.
• Эд хөрөнгийг хураан дуудлага худалдаанд оруулах: Мөнгөн хөрөнгө хүрэлцэхгүй тохиолдолд үл хөдлөх болон хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжлэн албадан дуудлага худалдаагаар борлуулж СӨХ-ийн төлбөрийг барагдуулдаг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн зарим заалт Үндсэн хуулийн холбогдох заалтыг зөрчсөн эсэх маргааныг хянан шийдвэрлэсэн тухай №04.

Түгээмэл асуултууд (FAQ)

1. Би байрандаа амьдраагүй, түрээслүүлсэн эсвэл эзгүй байсан бол СӨХ-ийн төлбөрөөс чөлөөлөгдөх үү?

Үгүй. Иргэний хууль, 148-ийн 148.3-т зааснаар өмчлөгч тухайн сууцаа ашиглаагүй, эсхүл ашиглахаас татгалзсан нь дундын өмчлөлийн зүйлийн засвар, ашиглалтын зардлаас чөлөөлөгдөх үндэслэл болохгүй.

2. СӨХ-ийн үйл ажиллагаа хангалтгүй, цэвэрлэгээ хийхгүй байгаа тул төлбөрөө төлөхгүй байж болох уу?

Болохгүй. Шүүхийн практикт СӨХ-ийн үйлчилгээ хангалтгүй гэх шалтгаанаар төлбөрөөс татгалзахыг хүлээн зөвшөөрдөггүй Тогтоол #9214. СӨХ-ийн үйл ажиллагаанд гомдолтой бол Бүх гишүүдийн хуралд хандах, удирдах зөвлөлд асуудал тавих, эсхүл хохирлоо бие даан нэхэмжлэх замаар шийдвэрлүүлнэ.

3. СӨХ төлбөрөө хэдэн жилийн дараа шүүхээр нэхэмжилж болох вэ?

СӨХ нь шаардлагаа хэзээ ч тавьж болох хэдий ч шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан тохиолдолд Иргэний хууль, 75-ийн 75.2.3-т заасны дагуу сүүлийн 3 жилийн төлбөрийг л албадан гаргуулах боломжтой Тогтоол #3508, Тогтоол #8596.

4. Хуучин өмчлөгчийн төлөөгүй СӨХ-ийн өрийг шинэ худалдан авагч төлөх үүрэгтэй юу?

Тийм. Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 13-ийн 13.3-т зааснаар худалдан авагч нь орон сууцыг өмчлөлдөө шилжүүлэхээс өмнө СӨХ-ийн өрийг магадлах үүрэгтэй бөгөөд магадлаагүй бол уг үр дагаврыг өөрөө хариуцна Тогтоол #6309, Тогтоол #7659.

5. Төлбөрөө төлөөгүй удаа дараа 6 сараас дээш хугацаагаар зөрчвөл байрыг албадан заруулах уу?

Тийм. Иргэний хууль, 149-ийн 149.1.2-т зааснаар үүргээ 6 сарын турш биелүүлээгүй буюу төлбөр нь сууцны үнийн 20 хувиас хэтэрсэн тохиолдолд бусад өмчлөгчид уг этгээдийн өмчлөх эрхийг бусдад шилжүүлэхийг шаардаж шүүхэд хандах эрхтэй байдаг.

Дүгнэлт / Гол санаа

СӨХ-ийн төлбөр нь нийтийн зориулалттай орон сууцны инженерийн шугам сүлжээ, цахилгаан шат, цэвэрлэгээ, харуул хамгаалалт зэрэг дундын өмчлөлийн хэвийн найдвартай байдлыг хангах санхүүгийн цорын ганц эх үүсвэр бөгөөд сууц өмчлөгчийн хуулиар хүлээсэн үүрэг юм.

СӨХ төлбөр нэхэмжлэхдээ Бүх гишүүдийн хурлын шийдвэрээр зардлын хэмжээ, тарифыг хууль ёсоор баталгаажуулсан байх ёстой бөгөөд оршин суугчийн хувьд үйлчилгээний чанарт сэтгэл дундуур байх нь төлбөр төлөхөөс татгалзах хууль зүйн үндэслэл болохгүй. Иймд маргааныг эвлэрүүлэн зуучлал болон хуваарь тохиролцох замаар шийдвэрлэх нь шүүхийн тэмдэгтийн хураамж, нотариатын зардал, шийдвэр гүйцэтгэлийн нэмэлт зардлаас сэргийлэх оновчтой алхам болно.