Оршил
Иргэд шинэ орон сууц худалдан авахдаа борлуулалтын материалын дагуу тодорхой хэмжээтэй талбайд төлбөр төлдөг боловч, ашиглалтад орох үед бодит хэмжээ нь гэрээнд зааснаас дутах тохиолдол түгээмэл гардаг. Энэхүү зөрүү нь барилгын гүйцэтгэлийн явцад гардаг техникийн алдаа эсвэл талбай тооцох аргачлалын зөрүүгээс үүдэлтэй байдаг. Монгол Улсад орон сууцны талбайг хэрхэн тооцох, хэдэн хувийн зөрүүг "хүлцэх алдаа" гэж үзэх, иргэн хохирлоо хэрхэн барагдуулах талаарх эрх зүйн зохицуулалтыг энэхүү нийтлэлээр тайлбарлаж байна.
Хууль зүйн үндэслэл
Орон сууцны талбайн хэмжээ, түүнийг тооцох аргачлал болон гэрээний үүргийн биелэлтийг дараах хууль тогтоомжоор зохицуулдаг:
- Иргэний Хууль 243.1: Худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй хөрөнгийг шилжүүлэх үүрэгтэй. Хэрэв талбайн хэмжээ гэрээнд зааснаас бага бол энэ нь биет байдлын доголдолд тооцогдоно.
- Орон Сууц Хувьчлах Тухай 15.2: Нийт талбайд сууцны бүх өрөө, өрөө хоорондын хонгил, агуулахын талбай хамаарахаар заасан.
- Хэмжил Зүйн Тухай 1.1: Хэмжлийн нэгдмэл байдлыг хангах, хэрэглэгчийн эрх ашгийг хамгаалахад энэ хууль чиглэгддэг.
- MNS 6058:2009 Стандарт: "Орон сууцны барилгын доторх талбайг тооцох аргачлал" үндэсний стандартын дагуу талбайг хэмждэг. Энэхүү стандартаар "хүлцэх алдаа"-г ихэвчлэн 1% хүртэл байхаар тооцдог боловч шүүхийн практикт гэрээний заалтыг чухалчилдаг.
Практик алхамууд
Хэрэв таны авсан орон сууцны талбай дутуу байвал дараах дарааллаар ажиллана уу:
1. Мэргэжлийн хэмжилт хийлгэх
Хувь хүн өөрөө метр бариад хэмжих нь шүүх дээр нотлох баримт болохгүй. Хэмжил зүйн зөвшөөрөлтэй, тусгай эрх бүхий компаниар MNS 6058:2009 стандартын дагуу хэмжилт хийлгэж, дүгнэлт гаргуулна.
2. Гэрээний заалтыг хянах
Зарим барилгын компаниуд гэрээндээ "1-3 хувийн зөрүүг талууд харилцан хүлээн зөвшөөрнө" гэсэн заалт оруулсан байдаг. Гэхдээ энэ нь иргэний эрхийг илтэд хохироосон бол шүүхээр хүчингүй болгох боломжтой.
3. Гомдлын шаардлага гаргах
Хэмжилтийн дүгнэлтийг үндэслэн барилгын компанид албан ёсоор "Үнийг хувь тэнцүүлэн бууруулах" эсвэл "Зөрүү төлбөрийг буцаан авах" шаардлага хүргүүлнэ.
4. Шүүхэд хандах
Хэрэв компани сайн дураараа төлбөрийг буцаан олгохгүй бол Иргэний хэргийн шүүхэд нэхэмжлэл гаргана.
Шүүхийн практик
Орон сууцны талбайн маргаан нь ихэвчлэн Иргэний хэргийн шүүхээр шийдвэрлэгддэг. Харин үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэл, гэрчилгээтэй холбоотой асуудлаар Захиргааны хэргийн шүүхэд ханддаг.
Жишээ нь, Тогтоол #944-т орон сууцны өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлтэй холбоотой маргааныг шийдвэрлэхдээ барьцааны эрх болон бүртгэлийн үнэн зөв байдлыг хэрхэн үнэлэхийг дурдсан байдаг. Хэдийгээр энэ нь талбайн зөрүүний маргаан биш ч, үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ дээрх талбайн хэмжээ болон бодит байдал зөрөх үед улсын бүртгэлийг үндэслэл болгох эсэхэд чухал ач холбогдолтой.
Мөн Тогтоол #831-т газрын давхцал болон хэмжээний асуудлыг шийдвэрлэхдээ захиргааны байгууллага хууль бус шийдвэрээ (буруу хэмжээтэй гэрчилгээ гэх мэт) өөрөө хүчингүй болгох эрхтэйг заасан байдаг.
Дүгнэлт
Орон сууцны талбайн хэмжээний зөрүү нь иргэдийн өмчлөх эрхтэй шууд холбоотой асуудал юм. Монгол Улсын хууль тогтоомжоор:
- Талбайг MNS 6058:2009 стандартаар тооцно.
- Зөрүү гарсан тохиолдолд иргэн төлбөрөө буцаан авах эрхтэй.
- Хүлцэх алдаа гэдэг нь иргэнийг хохироох үндэслэл болохгүй.
Иргэн та орон сууцаа хүлээн авахдаа заавал баталгаажсан хэмжилтийн компаниар хэмжилт хийлгэж, гэрээнд заасан хэмжээтэй тулгаж байхыг зөвлөж байна. Хэрэв зөрүү гарвал Иргэний Хууль 254.1-д заасан эрхээ эдэлж, хохирлоо нэхэмжлэх боломжтой.