Үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн гэрээ: нотариат ба улсын бүртгэлийн шаардлагыг ялгах нь

Түрээсийн гэрээ гэж юу вэ

Түрээсийн гэрээгээр түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж тодорхой хөрөнгө шилжүүлэх, түрээслэгч нь гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөрийг төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ гэж Иргэний хууль, 318-ын 318.1-д заасан. Энэ бүлэгт өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн гэрээнд эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний журам нэгэн адил үйлчилнэ (318.5). Орон сууцны хувьд Иргэний хууль, 302-т тусгайлан зохицуулсан.

Бүртгэлийн заавал шаардлага

Хамгийн чухал заалт бол Иргэний хууль, 318-ын 318.3, 318.4 дэх хэсэг юм:

• 318.3. Хуульд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулах бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ.
• 318.4. Энэ хуулийн 318.3-т заасан шаардлагыг хангаагүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна.

Өөрөөр хэлбэл, үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн гэрээний хувьд бичгээр байгуулах болон улсын бүртгэлд бүртгүүлэх гэсэн хоёр шаардлагыг зэрэг хангах ёстой. Эдгээрийн аль нэгийг хангаагүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болно.

Нотариатын гэрчлэлийн талаарх зохицуулалт

Нотариатын тухай хуулиар нотариатч тодорхой гэрээ, хэлцлийг гэрчилнэ. Нотариатын тухай /шинэчилсэн найруулга/, 46-ын 46.1.1-д "үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусдад шилжүүлэх хэлцэл"-ийг гэрчилнэ гэж заасан боловч энэ нь өмчлөх эрх шилжүүлэх хэлцлийн тухай юм. Түрээсийн гэрээ нь өмчлөх эрх шилжүүлэхгүй, зөвхөн эзэмших, ашиглах эрх олгодог тул энэ заалт түрээсийн гэрээнд хамаарахгүй.

Нотариатын тухай хуулийн 25.2-т "Заавал гэрчлүүлэх нотариатын үйлдлийг зөвхөн хуулиар тогтоох бөгөөд үүнээс бусад үйлдлийг үйлчлүүлэгчийн хүсэлтээр гэрчилнэ" гэж тодорхой заасан (Нотариатын тухай /шинэчилсэн найруулга/, 25). Түрээсийн гэрээг заавал нотариатаар гэрчлүүлнэ гэсэн хуулийн заалт Иргэний хуульд байхгүй. Тиймээс нотариатын гэрчлэл нь түрээсийн гэрээний хувьд заавал биш, сонголтоор хийгдэх үйлдэл юм.

Хэлцлийн хэлбэрийн талаар Иргэний хууль, 42-ын 42.4-т "нотариатаар гэрчлүүлбэл зохих хэлцлийг хийхэд нотариат буюу хуульд заасан бусад этгээдээр гэрчлүүлнэ" гэж заасан нь зөвхөн хуулиар "гэрчлүүлбэл зохих" гэж заасан хэлцэлд хамаарна. Түрээсийн гэрээ ийм хэлцэлд ороогүй.

Бүртгэлийн эрх зүйн үндэслэл

Түрээсийн эрхийг бүртгэх нарийвчилсан журмыг Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай /шинэчилсэн найруулга/, 22-т зохицуулсан:

• 22.1. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн түрээсийн эрхийг түрээслэгч, түрээслүүлэгчийн аль нэг талын гаргасан мэдүүлгийг үндэслэн бүртгэнэ.
• 22.2. Мэдүүлэгт эрх бүхий этгээдийн шийдвэр, түрээсийн гэрээг хавсаргах бөгөөд бүртгэлд түрээсэлж байгаа талбайн хэмжээ, түрээсийн зориулалтыг тусгана.

Мөн түрээсийн эрх нь Улсын бүртгэлийн ерөнхий хууль /шинэчилсэн найруулга/, 8-ын 8.1.6-д заасан эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн төрөлд хамаарна. Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай /шинэчилсэн найруулга/, 5-ын 5.2-т зааснаар энэ төрлийн эрх нь эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр үүснэ.

Хоёр ойлголтын ялгаа нэг харцаар

Доорх нь 318 дугаар зүйлийн үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсэнд хамаарах харьцуулалт. Амьдран суух зориулалтын 302 дугаар зүйлийн гэрээнд бүртгэлийн мөрийг автоматаар хэрэглэхгүй.

Үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн гэрээг зөв байгуулж, маргаангүй болгохын тулд дараах дарааллыг баримтална.

1. Гэрээний гол нөхцөлийг бичгээр тодорхойлох. Түрээсийн зүйл, талбайн хэмжээ, зориулалт, хугацаа, төлбөрийн хэмжээ, төлөх журам зэргийг тодорхой зааж, талууд гарын үсэг зурна. Бичгээр хийх шаардлагыг хангаагүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна (Иргэний хууль, 42-ын 42.10).
2. Нотариатаар гэрчлүүлэх эсэхээ шийдэх. Хэрэв талууд гэрээний нотолгоог бэхжүүлэхийг хүсвэл нотариатчид хандаж болно. Нотариатч гэрээ, хэлцлийг гэрчлэхдээ талууд тэгш эрхийн үндсэн дээр байгуулсан эсэх, дарамт шахалтад автаагүй эсэхийг нягтална (Нотариатын тухай /шинэчилсэн найруулга/, 46-ын 46.2). Гэхдээ энэ нь заавал биш.
3. Улсын бүртгэлд бүртгүүлэх мэдүүлэг гаргах. Гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа түрээслэгч эсвэл түрээслүүлэгчийн аль нэг нь эрхийн улсын бүртгэлийн байгууллагад мэдүүлэг гаргана (Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай /шинэчилсэн найруулга/, 22-ын 22.1).
4. Шаардлагатай баримт бичгийг хавсаргах. Мэдүүлэгт түрээсийн гэрээ, эрх бүхий этгээдийн шийдвэр, өмчлөх эрхийг нотлох баримт бичгийг хавсаргана.
5. Бүртгэлийн хариу хүлээх. Улсын бүртгэгч мэдүүлэг хүлээн авснаас хойш ажлын 3 өдрийн дотор бүртгэх эсэхийг шийдвэрлэж, мэдүүлэг гаргагчид мэдэгдэнэ (Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай /шинэчилсэн найруулга/, 15-ын 15.7).
6. Гэрээний хугацаа, талууд өөрчлөгдвөл дахин бүртгүүлэх. Талуудын эрх, үүрэг өөрчлөгдсөн, гэрээ дуусгавар болсон, эсхүл талууд өөрчлөгдсөн бол энэ тухай эрхийн улсын бүртгэлд өөрчлөлт оруулна (Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай /шинэчилсэн найруулга/, 15-ын 15.5).

Шүүхийн практик нь нотариатын гэрчлэл, улсын бүртгэлийн шаардлагыг ялгах асуудалд тодорхой чиглэл тогтоосон.

Бүртгээгүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус

Тогтоол #9781-д түрээсийн гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлээгүй нь Иргэний хуулийн 318.3, 318.4-т заасан шаардлагыг зөрчсөн тул хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзжээ. Энэ хэрэгт нэхэмжлэгч шүүхэд нэхэмжлэл гаргах үед буюу 2020-04-16-ны өдөр гэрээ бүртгэгдээгүй байсан бөгөөд хариуцагч нэхэмжлэл гаргаснаас хойш буюу 2020-05-25-ны өдөр гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн нь гэрээний хүчин төгөлдөр бус байдлыг өөрчлөхгүй гэж шүүх дүгнэсэн. Энэ нь бүртгэлийн шаардлага нь гэрээний мөн чанарт нөлөөлдөг болохыг харуулна.

Мөн Тогтоол #5142-т зохигчид үл хөдлөх эд хөрөнгийн түрээсийн гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй нь Иргэний хуулийн 318.3, 318.4-т заасан шаардлагыг зөрчсөн тул гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна гэж шүүх тогтоож, нэхэмжлэгчид төлсөн түрээсийн төлбөрийг буцаан гаргуулсан.

Нотариат шаардлагагүй — бүртгэл л чухал

Тогтоол #3309-д хариуцагч нарын байгуулсан "байр түрээслэх баримт" нь улсын бүртгэлийн шаардлагыг хангаагүй тул хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзжээ. Анхаарах нь: шүүх нотариатын гэрчлэл байхгүй гэдгийг биш, улсын бүртгэлд бүртгэгдээгүй гэдгийг үндэслэл болгосон. Энэ нь түрээсийн гэрээний хувьд нотариатын гэрчлэл биш, улсын бүртгэл л шийдвэрлэх ач холбогдолтойг баталж байна.

Бүртгэл шаардлагагүй тохиолдол ч бий

Сонирхолтой нь, зарим тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой хэсгийг түрээслэхэд бүртгэлийн шаардлага үүсэхгүй гэж шүүх үздэг. Тогтоол #3724-т түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулсан, харин үл хөдлөх эд хөрөнгийг бүхэлд нь бус тодорхой хэсгийг нь түрээслэсэн тул гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагагүй гэж үзжээ. Тогтоол #8033-т ч түрээсийн зүйл болж буй өрөө нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд тусдаа объектоор бүртгэгдээгүй, бүртгэлтэй объектын нэг өрөө тул гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагагүй гэсэн дүгнэлт хийсэн.

Эдгээр шийдвэрээс харахад бүртгэлийн шаардлага нь тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгө бие даасан объектоор бүртгэгдсэн эсэхээс хамаардаг. Энэ нь практикт чухал ялгаа юм.

Бүртгэлгүй гэрээний дагуу төлсөн мөнгө

Хүчин төгөлдөр бус гэрээний дагуу төлсөн мөнгийг буцаан гаргуулах боломжийг Тогтоол #7151-д тодорхой харуулсан. Уг хэрэгт гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй тул Иргэний хуулийн 318.3, 318.4-т зааснаар хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болсон бөгөөд түрээслүүлэгч үндэслэлгүй хөрөнгөжсөн тул төлсөн алдангийг буцаан гаргуулах нь хуульд нийцнэ гэж шүүх шийдвэрлэсэн.

Гэрээ хүчин төгөлдөр бус гэж үзсэн ч аль тал юу авсан, түрээслэгч хөрөнгийг хэдий хугацаанд бодитоор ашигласан, ашигласны үнийг хэрхэн тооцох зэрэг асуудлыг тусад нь шийдвэрлэнэ. Иймээс зөвхөн бүртгэлгүй байсан гэсэн үндэслэлээр байрыг үнэ төлбөргүй ашигласан мэт бүх төлбөрийг шууд буцаана гэж үзэхгүй (Иргэний хууль, 56 ба 492).

• Орон сууц хөлслөх гэрээний нөхцөл, байгуулагдсан эсэхийг тайлбарлах
• Түрээсийн барьцаа мөнгө буцаан авах