Ажлын байрны түрээсийн барьцаа төлбөрийг буцаан шаардах нь: Үндэслэлгүй суутгал ба нотлох баримт
Ажлын байр түрээслэгч түрээсийн барьцаа төлбөрөө буцаан шаардах журам, суутгалын үндэслэл, шаардагдах нотлох баримт болон шүүхийн практик.
Таны асуултад хуулийн дагуу юу гэж заасныг мэдээрэй.
Оршил
Аж ахуйн үйл ажиллагаа эрхлэгчдийн хувьд ажлын байрны түрээсийн гэрээ дуусгавар болох үед түрээсийн барьцаа (security deposit) төлбөрийг бүрэн буцаан авч чадахгүй байх маргаан түгээмэл гардаг. Түрээслүүлэгч нар засварын зардал, цэвэрлэгээ, өнгө үзэмж алдагдсан гэх шалтгаанаар барьцаанаас үндэслэлгүйгээр дур мэдэн суутгал хийх нь элбэг.
Түрээсийн гэрээ дуусгавар болсон нөхцөлд түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн гэм буруугаас учирсан бодит хохирол, төлөгдөөгүй түрээс болон ашиглалтын зардлын үлдэгдлийг баримтаар нотлоогүй л бол барьцаа төлбөрийг бүтнээр нь буцаан олгох үүрэгтэй бөгөөд үндэслэлгүй суутгасан мөнгийг шүүхээр бүрэн гаргуулах хууль зүйн боломжтой.
Хэрэв түрээслүүлэгч барьцааг үндэслэлгүйгээр саатуулж байгаа бол хуулийн ямар заалт түрээслэгчийг хамгаалдаг, шүүхэд ямар нотлох баримт бүрдүүлэх шаардлагатайг энэхүү нийтлэлээр дэлгэрэнгүй тайлбарлая.
Аж ахуйн зориулалттай түрээс ба орон сууц хөлслөх харилцааны зохицуулалтыг ялгана. Гэрээний хүчин төгөлдөр байдал, бүртгэл болон барьцаа төлбөрийн суутгалын заалтыг шалгана. Ердийн элэгдлийг шууд гэмтэлд тооцохгүй ч талуудын хуульд нийцсэн засвар, арчилгааны тохиролцоог тусад нь харгалзана.
Хууль зүйн үндэслэл
Ажлын байр түрээслэх харилцаа нь Иргэний хууль, 318-д заасан түрээсийн гэрээгээр зохицуулагддаг. Энэхүү зохицуулалтын 318.5 дахь хэсэгт зааснаар тусгайлан зохицуулаагүй асуудалд эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний ерөнхий журмыг хэрэглэдэг.
1. Барьцаа төлбөрийн эрх зүйн мөн чанар
Түрээсийн гэрээгээр авдаг барьцаа төлбөр нь Иргэний хууль, 231-д заасан үүргийн гүйцэтгэлийг хангах арга, тухайлбал Иргэний хууль, 233-д тодорхойлсон урьдчилгаа төлбөр буюу барьцаа баталгааны шинж чанартай байдаг.
- Барьцааны үндсэн зорилго нь түрээслэгч түрээсийн хөлсөө төлөхгүй байх, байр ашиглалтын зардал дутуу үлдээх, эсхүл эд хөрөнгийг эвдэж хохирол учруулсан тохиолдолд түрээслүүлэгчийг хамгаалахад оршино.
- Гэрээ цуцлагдсан, дуусгавар болсон үед талууд гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлсэн бол барьцаа төлбөр олгох үндэслэл дуусгавар болдог тул түрээслүүлэгч үүнийг бүрэн буцаан өгөх ёстой.
2. Ердийн элэгдэл ба хохирлын ялгаа
Түрээслүүлэгчдийн хамгийн их гаргадаг алдаа бол ажлын байрны "ердийн элэгдэл"-ийг хохиролд тооцож барьцаанаас суутгах явдал юм.
- Иргэний хууль, 289-ийн 289.1.4-т зааснаар түрээслэгч нь эд хөрөнгийг ердийн болон гэрээгээр тохиролцсон элэгдлээс илүү муутгахгүй байх үүрэг хүлээнэ.
- Мөн Иргэний хууль, 295-ын 295.1-д "Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ дуусгавар болоход хөлслөгч эд хөрөнгийн ердийн буюу гэрээгээр тохиролцсон элэгдлийг тооцон тухайн эд хөрөнгийг хөлслүүлэгчид буцааж өгнө" гэж тодорхой заасан.
Энэ нь ажлын байрны шал зурагдах, хананы будаг гандах, хаалга цонхны нугас сулрах зэрэг олон жил ашигласнаас үүдсэн ердийн элэгдлийг түрээслэгч засварлах үүрэггүй бөгөөд үүнийг түрээслүүлэгч Иргэний хууль, 288-ийн 288.1.3-т заасны дагуу өөрөө хариуцах үүрэгтэйг харуулдаг.
3. Гэрээ дуусгавар болох үеийн харилцан буцаах үүрэг
Хэрэв гэрээг цуцалсан бол Иргэний хууль, 205-ын 205.1-д заасны дагуу талууд гэрээний гүйцэтгэлийг харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй. Хэрэв түрээслүүлэгч үндэслэлгүйгээр барьцааг өөртөө авч үлдвэл түрээслэгч нь Иргэний хууль, 492-ийн 492.1.1-д заасан үүрэг дуусгавар болсон тул бусдын хөрөнгийг үндэслэлгүйгээр олж авсан үндэслэлээр шүүхэд нэхэмжлэл гаргах эрх үүснэ.
Шаардлага гаргах хугацааны хувьд Иргэний хууль, 75-ын 75.2.1-д зааснаар гэрээний үүргийн шаардах хугацаа 3 жил, үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шаардах хугацаа 75.2.2-т зааснаар 6 жил байдаг.
Практик алхамууд: Барьцаагаа хэрхэн буцаан шаардах вэ?
Түрээсийн барьцааг бүрэн авахын тулд маргаан гарахаас өмнө болон гарсан хойно дараах дарааллыг баримтална.
Алхам 1. Эд хөрөнгө хүлээлцсэн акт үйлдэх (Нотлох баримт)
Түрээсийн байрыг хүлээлгэн өгөхдөө түрээслүүлэгч талыг биечлэн байлцуулж, эд хөрөнгө хүлээлцсэн акт үйлдэнэ.
- Актад байрны хана, шал, тоног төхөөрөмжийн бүрэн бүтэн байдал, тоолуур (цахилгаан, ус, дулаан)-ын заалтыг бичнэ.
- Байрыг тойруулан чанартай фото болон видео бичлэг хийж огноогоор баталгаажуулна.
- Хэрэв түрээслүүлэгч актыг зурахаас татгалзвал 2-3 хөндлөнгийн гэрч байлцуулан байдлыг тэмдэглүүлж баримтжуулна.
Алхам 2. Төлбөр тооцоо нийлэх
Иргэний хууль, 292-д зааснаар төлөгдсөн түрээсийн төлбөр, нэмэлт ашиглалтын зардал бүрийг банкны хуулгатай харьцуулан тооцоо нийлсэн акт байгуулна. Ингэснээр ямар нэг өр төлбөрийн үлдэгдэлгүй гэдгээ баталгаажуулна.
Алхам 3. Барьцаа буцаан олгох албан мэдэгдэл хүргүүлэх
Түрээслүүлэгчид албан тоот, мэдэгдэл өгч, тодорхой хугацаа (ж: ажлын 5 хоног) заан барьцаа төлбөрийг дансаар шилжүүлэхийг шаардана. Мэдэгдэлд гэрээний зүйл бүрэн хүлээлгэн өгөгдсөн, тооцоо дууссан болохыг дурдаж баримтуудыг хавсаргана.
Алхам 4. Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах
Хэрэв түрээслүүлэгч шаардлагыг биелүүлэхгүй суутгал хийсэн бол харьяа дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд хандана. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай, 25-ын 25.2.2 болон Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай, 38-ын 38.1-д зааснаар та өөрийн шаардлагын үндэслэлийг нотлох үүрэгтэй:
- Түрээсийн гэрээ (эх хувиар);
- Барьцаа төлбөр төлсөн баримт;
- Эд хөрөнгө хүлээлцсэн акт, гэрэл зургууд;
- Ашиглалтын зардал төлсөн баримтууд;
- Түрээслүүлэгчид хүргүүлсэн албан шаардлага, мэдэгдэл.
Шүүхийн практик жишээ
Шүүхийн практикт түрээсийн барьцаа болон суутгалтай холбоотой маргааныг хэрхэн шийдвэрлэж буй жишээнүүдийг авч үзье.
1. Үндсэн шаардлага дууссан бол барьцааг буцаах зарчим
Улсын дээд шүүхийн Тогтоол #10131-д "М Т" ХХК болон "Ш У" ХХК-ийн хоорондын түрээсийн маргааныг шийдвэрлэхдээ: Түрээсийн гэрээ харилцан зөвшилцсөн үндэслэлээр дуусгавар болсон, түрээсийн байранд засвар хийсэн зардал нь салгаж авах боломжгүй зардалд хамаарч байх бөгөөд үндсэн үүргийн шаардлага дуусгавар болсон тул барьцааны мөнгийг түрээслэгчид буцаан олгох нь зүйтэй гэж дүгнэсэн байдаг. Энэ нь түрээслэгчийн гэм буруу тогтоогдоогүй бол барьцааг хадгалах, өөртөө авч үлдэх үндэслэлгүй болохыг харуулдаг.
2. Гэрээ цуцлагдсан үед барьцааг харилцан тооцож буцаах
Улсын дээд шүүхийн Тогтоол #10601-д Иргэний хууль, 205-ын 205.1-д заасан гэрээнээс татгалзсан, цуцалсан үр дагаврыг хэрэглэх талаар дүгнэсэн. Шүүх түрээсийн гэрээ цуцлагдсан тохиолдолд талууд өгсөн авсан зүйлээ харилцан буцаах үүрэгтэйг онцолж, түрээсийн зүйлийг бодитоор ашигласан хугацааны төлбөрийг хасаад, үлдсэн барьцааны мөнгийг харилцан тооцож түрээслэгчид олгох нь хуульд нийцнэ гэж шийдвэрлэжээ.
3. Бодит хугацаа болон тооцоо нийлсэн баримтын хүчин чадал
Улсын дээд шүүхийн Тогтоол #3724-д түрээслэгч болон түрээслүүлэгч талууд эд хөрөнгө хүлээлцсэн, тооцоо нийлсэн баримтыг шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай, 40-ийн 40.2-т зааснаар үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлж, эд хөрөнгийг бодитоор ашигласан өдөр хүртэлх төлбөрийг тооцож, үлдсэн мөнгийг гаргуулахаар шийдвэрлэсэн байдаг. Иймд тооцоо нийлсэн баримт нь үндэслэлгүй суутгалаас хамгаалах гол хэрэгсэл болдог.
Түгээмэл асуултууд
1. Түрээслүүлэгч ажлын байрны ердийн элэгдлийг шалтаглан барьцаа төлбөрөөс суутгал хийж болох уу?
Үгүй, болохгүй. Иргэний хууль, 289-ийн 289.1.4 болон Иргэний хууль, 295-ын 295.1-д зааснаар түрээслэгч эд хөрөнгийг ердийн элэгдлээс илүү муутгахгүй байх үүрэгтэй бөгөөд гэрээ дуусах үед ердийн элэгдлийг тооцон хүлээлгэн өгдөг. Иймд ердийн ашиглалтын явцад үүссэн элэгдэл, хуучралтыг хохирол гэж үзэн барьцаанаас суутгах үндэслэлгүй.
2. Барьцаа төлбөрөөс төлбөр суутгахын тулд түрээслүүлэгч ямар баримт бүрдүүлсэн байх ёстой вэ?
Иргэний хууль, 219, Иргэний хууль, 227-д зааснаар түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн буруугаас бодит хохирол учирсан болохыг нотлох хүлээлцэх акт, фото зураг, хохирлын үнэлгээ, засварын зардлын санхүүгийн баримт, эсхүл төлөгдөөгүй хэрэглээний зардал, түрээсийн үлдэгдлийг тооцоо нийлсэн баримтаар нотлох үүрэгтэй. Нотлох баримтгүйгээр амаар тайлбарлан суутгах эрхгүй.
3. Түрээсийн гэрээ дуусгавар болсноос хойш барьцаа төлбөрөө буцаан шаардах хөөн хэлэлцэх хугацаа хэдэн жил байдаг вэ?
Иргэний хууль, 75-ын 75.2.1-д зааснаар гэрээний үүрэгтэй холбоотой шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх ерөнхий тусгай хугацаа гурван жил байдаг. Харин үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой гэрээний шаардлагад мөн хуулийн 75.2.2-т зааснаар зургаан жилийн хугацаа үйлчилнэ.
4. Түрээслүүлэгч барьцаа төлбөрийг өгөхгүй үндэслэлгүй удвал ямар хариуцлага тооцох боломжтой вэ?
Түрээсийн гэрээнд заасан бол Иргэний хууль, 232-ын 232.6-д зааснаар хоног тутамд алданги тооцох, эсхүл гэрээ дууссаны дараа хөрөнгийг үндэслэлгүйгээр эзэмшиж түрээслэгчийг хохироосон гэж үзэн Иргэний хууль, 219-ийн 219.1-д зааснаар учирсан бодит хохирол, шүүхийн зардлыг нэмж шаардах эрх үүснэ.
Дүгнэлт
Ажлын байрны түрээсийн барьцааг буцаан авах харилцаанд хамгийн чухал хүчин зүйл бол нотлох баримт юм. Түрээсийн гэрээ байгуулахдаа барьцааг буцаан олгох хугацаа, нөхцөл, хариуцлагыг нарийвчлан тохиролцох нь эрсдэлийг бууруулна.
Хэрэв түрээслүүлэгч байрны ердийн элэгдлийг шалтаглан барьцаанаас хууль бусаар суутгал хийсэн бол эд хөрөнгө хүлээлцсэн акт, гэрэл зураг, төлбөрийн баримтаа бүрдүүлэн албан шаардлага хүргүүлж, улмаар шүүхийн журмаар барьцаагаа бүрэн буцаан гаргуулах эрх хуулиар хамгаалагдсан байдаг.