Оршил
Иргэдийн дунд орон сууцыг дундаа хэсгээр буюу хамтран өмчлөх тохиолдол түгээмэл байдаг. Гэвч амьдрал дээр нэг өмчлөгч нь тухайн сууцанд ганцаараа амьдрах, эсвэл бусдад түрээслүүлж ашгийг нь ганцаараа авах зэрэг маргаантай асуудлууд үүсдэг. Энэ тохиолдолд нөгөө өмчлөгч нь өөрт ногдох хэсэгтээ тохирох "түрээсийн төлбөр" эсвэл "үр шим"-ийг шаардах эрхтэй эсэх нь хууль зүйн чухал асуудал юм.
Монгол Улсын Иргэний хуулиар дундын өмчлөлийн зүйлийг ашиглах, түүнээс олсон үр шимийг хуваарилах харилцааг нарийвчлан зохицуулсан байдаг.
Хууль зүйн үндэслэл
Орон сууцны өмчлөгчдийн харилцааг зохицуулах үндсэн хууль нь Иргэний хууль болон Орон сууц хувьчлах тухай хууль юм.
- Дундын өмч ба үр шим хуваарилалт: Иргэний Хууль 108.5-д зааснаар дундын өмчлөлийн зүйлийг ашигласнаас олсон үр шимийг (түрээсийн орлого гэх мэт) дундаа хэсгээр өмчлөгчид нь өөрт ногдох хэсгээр хувь тэнцүүлэн, хамтран өмчлөгчид нь тэнцүү хэмжээгээр хувааж авах эрхтэй.
- Хэсгээр өмчлөгчийн эрх: Иргэний Хууль 487.1-д "Өмчлөгч бүр өөрт оногдох хэсэгт ногдох үр шимийг өмчлөх эрхтэй" гэж заасан. Хэрэв та орон сууцны 50 хувийг өмчилдөг бол түрээсийн орлогын 50 хувийг шаардах үндэслэлтэй.
- Ашиглалтыг хязгаарлахгүй байх: Иргэний Хууль 488.3-д зааснаар бусад өмчлөгчийн зөвшөөрөлгүйгээр түүний оногдох хэсгийг ашиглах эрхийг хязгаарлаж болохгүй. Хэрэв нэг өмчлөгч сууцыг бүхэлд нь ашиглаж байгаа бол нөгөө талынхаа ашиглах эрхийг хязгаарлаж байгаа хэрэг юм.
- Хувьчлагдсан сууцны онцлог: Орон сууц хувьчлах тухай 25.2-т зааснаар дундын эзэмшлийн талбайг харилцан тохиролцсоны дагуу ашиглах бөгөөд маргааныг шүүх шийдвэрлэнэ.
Практик алхамууд
Хамтран өмчлөгчөөсөө төлбөр шаардахын тулд иргэн та дараах алхмуудыг хийх шаардлагатай:
1. Өмчлөх эрхийн төрлийг тодорхойлох
Үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ дээр "Дундаа хамтран өмчлөх" (ихэвчлэн гэр бүлийн гишүүд) эсвэл "Дундаа хэсгээр өмчлөх" (хувь тодорхой заагдсан) гэсэн бичилт байгаа эсэхийг шалгана. Иргэний Хууль 108.1.
2. Шаардлага хүргүүлэх
Нөгөө өмчлөгчдөө бичгээр мэдэгдэл хүргүүлнэ. Үүнд:
- Таны өмчлөх эрхийг хязгаарлаж байгаа тухай;
- Зах зээлийн ханшаар өөрт ногдох хэсгийн түрээсийн төлбөрийг нөхөн төлөх;
- Цаашид ашиглалтын журмыг хэрхэн тогтоох тухай санал.
3. Нотолгоо бүрдүүлэх
Шүүхэд хандах тохиолдолд тухайн орон сууцны зах зээлийн түрээсийн үнэлгээг тогтоолгох (үнэлгээний компаниар) эсвэл ижил төрлийн байрны түрээсийн үнийн мэдээллийг цуглуулах шаардлагатай.
4. Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах
Хэрэв тохиролцоонд хүрэхгүй бол Иргэний хэргийн шүүхэд "Дундын өмчлөлийн зүйлийн үр шимд ногдох төлбөр гаргуулах" тухай нэхэмжлэл гаргана.
Шүүхийн практик
Хэдийгээр танилцуулсан шүүхийн тогтоолууд нь голчлон захиргааны актын маргаан (бүртгэл, тусгай зөвшөөрөл) байгаа боловч өмчлөх эрхийн суурь зарчмуудыг тодорхойлсон байдаг.
Жишээ нь, Тогтоол #944-т өмчлөх эрхийн улсын бүртгэл нь эрх үүсэх үндсэн нөхцөл болохыг онцолсон. Энэ нь иргэний хэргийн шүүх дээр түрээс шаардахдаа заавал өмчлөгчөөр бүртгэлтэй байх ёстойг баталж байна.
Мөн Тогтоол #829-д "түрүүлж үүссэн эрхийг хамгаална" гэсэн зарчим нь өмчлөгчдийн хоорондын маргаанд хэн нь хэзээнээс өмчлөгч болсон, хэзээнээс ашиглах эрх нь зөрчигдсөнийг тогтооход ач холбогдолтой юм.
Дүгнэлт
Орон сууцны хамтран өмчлөгч нь нөгөө өмчлөгчөөсөө түрээсийн төлбөр шаардах бүрэн эрхтэй. Энэхүү шаардлага нь "түрээсийн гэрээ" байгуулсанд биш, харин Иргэний Хууль 108.5 болон Иргэний Хууль 487.1-д заасан "дундын өмчлөлийн зүйлийн үр шимийг өөрт ногдох хэсгээрээ хүртэх" өмчлөгчийн суурь эрхэд үндэслэгддэг.
Маргааныг шийдвэрлэх хамгийн зөв арга бол өмчлөгчид хоорондоо ашиглалтын журмаа бичгээр тохиролцож, гэрээ байгуулах явдал юм. Хэрэв тохиролцож чадахгүй бол шүүхийн журмаар өөрт ногдох үр шимээ нөхөн гаргуулах боломжтой.