Монгол Улсын Үндсэн хууль болон бусад салбар хуулиар "газар өмчлөх" эрхийг зөвхөн Монгол Улсын иргэнд олгодог. Гэвч практикт гадаадын иргэд, хөрөнгө оруулагчид Монгол найз нөхөд, бизнесийн түнш эсвэл гэр бүлийн хүнийхээ нэр дээр газар худалдан авч, өмчлөх тохиолдол цөөнгүй гардаг. Энэхүү "нэр зээлдэх" харилцаа нь хууль зүйн хувьд маш өндөр эрсдэлтэй бөгөөд ихэвчлэн хөрөнгө оруулалтаа алдах, шүүхийн маргаанд орох үндэслэл болдог.
1. Хууль зүйн үндэслэл ба хориг
Монгол Улсын хууль тогтоомжоор гадаадын иргэн газар өмчлөхийг шууд хориглосон байдаг.
Газар өмчлөх эрхийн хязгаарлалт
Монгол Улсын Иргэнд Газар Өмчлүүлэх Тухай (МУИГӨтХ-ийн) §28.1.1-д зааснаар газар өмчлөгч иргэн өөрийн газраа худалдах, арилжих, өвлүүлэх, бэлэглэх замаар гадаадын иргэн, харьяалалгүй хүний өмчлөлд шилжүүлэхийг хатуу хориглодог.
Гадаадын иргэний эрх зүйн байдал
Гадаадын иргэний эрх зүйн байдлын тухай (ГИЭЗБтХ-ийн) §6.1-д зааснаар гадаадын иргэний эрхийг Монгол Улсын хуулиар тогтоох бөгөөд газар өмчлөх эрхийн тухайд тусгайлсан хязгаарлалттай байдаг. Тэд зөвхөн газрыг тодорхой хугацаагаар ашиглах эрхтэй.
Өмчлөх эрх дуусгавар болох
Хэрэв газар өмчилж байсан Монгол Улсын иргэн харьяатаас гарвал түүний газар өмчлөх эрх шууд дуусгавар болно (МУИГӨтХ-ийн §31.1.3).
2. Практик алхамууд ба үүсэх эрсдэлүүд
Гадаадын иргэн өөрийн мөнгөөр газрыг авсан ч бусдын нэр дээр бүртгүүлснээр дараах бодит аюул нүүрлэдэг:
- Захиран зарцуулах эрхгүй байх: Хууль ёсны өмчлөгч (Монгол иргэн) танд мэдэгдэлгүйгээр газрыг бусдад худалдах, барьцаалах бүрэн эрхтэй. Шүүхийн практикт Тогтоол #944-т зааснаар барьцааны бүртгэл хүчин төгөлдөр байвал жинхэнэ санхүүжүүлэгчийн эрх хамгаалагдахгүй байх талтай.
- Өв залгамжлалын асуудал: Хэрэв нэр дээр нь газар байгаа Монгол иргэн нас барвал уг газар түүний хууль ёсны өв залгамжлагч нарт шилжинэ. Гадаадын иргэн уг газрыг өөрийн мөнгөөр авсан гэдгээ нотлоход маш хүндрэлтэй.
- Гэрээ хүчин төгөлдөр бус болох: Гадаадын иргэн, Монгол иргэн хоёрын хооронд байгуулсан "Газрыг ирээдүйд шилжүүлж өгөх" эсвэл "Миний өмнөөс өмчилж байгаа" гэх агуулгатай далд хэлцлүүд нь хууль бус зорилготой тул Иргэний Хууль-ийн §56.1.1-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус байх эрсдэлтэй.
Иргэний хийх ёстой үйлдлүүд (Зөвлөмж)
Хэрэв та гадаадын иргэн бөгөөд Монголд газар дээр хөрөнгө оруулалт хийх гэж байгаа бол:
- Газар ашиглах эрх авах: Газрыг өмчлөх бус, 5 хүртэлх жилээр (сунгах нөхцөлтэй) ашиглах эрхийг өөрийн нэр дээр албан ёсоор авах.
- Хуулийн этгээд байгуулах: Монгол Улсад бүртгэлтэй компани байгуулж, газрыг эзэмших эрх авах (Газрын Тухай §31.1).
- Барилга байгууламжийг өмчлөх: Газар нь төрийн өмч эсвэл бусдын эзэмшилд байсан ч түүн дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг (барилга) гадаадын иргэн өөрийн нэр дээр өмчлөх эрхтэй (Даатгалын Тухай §5.1).
3. Шүүхийн практик
Шүүх газар өмчлөх, эзэмших эрхийн маргааныг шийдвэрлэхдээ "түрүүлж хүсэлт гаргасан" болон "улсын бүртгэлд үндэслэлтэй бүртгэгдсэн" байдлыг гол болгодог.
- Давхцлын маргаан: Тогтоол #831-д захиргааны байгууллага хууль зөрчиж олгосон (давхцуулсан) газрын шийдвэрийг өөрөө хүчингүй болгох эрхтэйг тэмдэглэсэн байдаг. Энэ нь бусдын нэр дээрх газар хууль бусаар олгогдсон бол хэзээ ч цуцлагдах аюултайг харуулж байна.
- Бүртгэлийн ач холбогдол: Тогтоол #936-д зааснаар газар эзэмших эрх үүссэн байхад түүн дээрх барилгыг улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн нь эрх зүйн үр дагавар үүсгэдэг. Гэвч барьцааны маргаан гарсан тохиолдолд Тогтоол #944-ийн дагуу банкны (барьцаалагчийн) эрх нэн тэргүүнд тавигддаг.
Дүгнэлт
Гадаадын иргэн Монгол Улсын иргэний нэр дээр газар өмчлөх нь хуулиар хамгаалагдаагүй, "итгэлцэл" дээр суурилсан маш эмзэг харилцаа юм. Хууль зөрчсөн ийм хэлцэл нь ирээдүйд хөрөнгөө алдах, шүүх дээр ялагдах үндсэн шалтгаан болдог.
Санамж: Хөрөнгө оруулалтаа хамгаалахын тулд "нэр зээлдэх" бус, хуулийн дагуу газар ашиглах гэрээ байгуулах эсвэл Монгол Улсын хуулийн этгээдээр дамжуулан газар эзэмших замыг сонгох нь хамгийн найдвартай арга юм.
Энэхүү нийтлэл нь зөвхөн мэдээллийн чанартай бөгөөд хууль зүйн зөвлөгөө биш болно. Тодорхой хэрэг маргааны тухайд мэргэжлийн өмгөөлөгчөөс зөвлөгөө авна уу.