Орон сууцны захиалгын гэрээний үнэ нэмэгдэх маргааныг шийдвэрлэх нь

Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулсан бол барилгын компани зах зээлийн үнийн өсөлт, инфляц нэрийдлээр гэрээний үнийг нэг талын шийдвэрээр нэмэх эрхгүй бөгөөд захиалагч анх тохирсон үнээр орон сууцаа шилжүүлэн авахыг шаардах хууль ёсны эрхтэй.

Оршил

Иргэд шинээр баригдаж буй орон сууц захиалахдаа "Орон сууц захиалгын гэрээ" эсвэл "Ажил гүйцэтгэх гэрээ"-г барилгын компаниудтай байгуулдаг. Гэвч барилгын явцад материалын үнэ өссөн, инфляци хөдөлсөн гэх шалтгаанаар компаниуд гэрээнд заасан нэг метр квадратын үнийг нэг талын шийдвэрээр нэмэх, нэмэлт төлбөр шаардах, эсхүл төлбөр төлөөгүй гэх үндэслэлээр орон сууцыг бусдад худалдах тохиолдол их гарч байна.

Энэхүү нийтлэлээр захиалгын гэрээний үнэ нэмэгдэх маргааныг хууль зүйн үүднээс хэрхэн шийдвэрлэх, талуудын эрх, үүрэг, шүүхийн тогтсон практик болон өөрийн эрх ашгийг хэрхэн хамгаалах талаарх иж бүрэн зөвлөмжийг хүргэж байна.

Хууль зүйн үндэслэл ба гэрээний ангилал

Орон сууц захиалгын гэрээ нь мөн чанарын хувьд Иргэний Хууль 343.1 болон Иргэний хууль, 343-т заасан Ажил гүйцэтгэх гэрээ-ний зохицуулалтад хамаардаг. Учир нь гэрээ байгуулах үед тухайн орон сууц бий болоогүй, ирээдүйд барьж ашиглалтад оруулах амлалт авдагтай холбоотой. Харин баригдаж дууссан, бэлэн орон сууцыг сонгон авч байгаа тохиолдолд Худалдах-худалдан авах гэрээний зохицуулалт үйлчилдэг.

Хуулийн гол заалтууд болон зарчмууд:

1. Гэрээний эрх чөлөө ба хязгаарлалт: Иргэний хууль, 189-д зааснаар талууд гэрээний агуулгыг чөлөөтэй тохиролцох эрхтэй. Гэвч Хэрэглэгчийн Эрхийг Хамгаалах Тухай 11.2-т зааснаар хэрэглэгчтэй байгуулсан гэрээний нөхцөл нь хуулиар тогтоосон нөхцөлөөс дордуулсан буюу хэт нэг талыг барьсан бол хүчин төгөлдөр бус байна.
2. Гэрээний үнэ ба төсөв: Иргэний хууль, 344-д зааснаар хөлсний хэмжээг талууд тохиролцоно. Хэрэв төсөв зохиож гэрээ байгуулсан бөгөөд урьдчилан төлөвлөх боломжгүй байснаас төсөв нэмэгдэхээр байвал ажил гүйцэтгэгч энэ тухай захиалагчид нэн даруй мэдэгдэх үүрэгтэй (Иргэний хууль, 345, Иргэний хууль, 350).
3. Нөхцөл байдал өөрчлөгдөх (Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйл): Гэрээ байгуулснаас хойш давагдашгүй хүчин зүйл эсвэл гэнэтийн нөхцөл байдал (жишээ нь, цар тахал, хил хаалт) үүссэн бол Иргэний хууль, 220-д заасны дагуу талууд гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөлд нийцүүлэхийг харилцан шаардах эрхтэй. Гэвч энэ нь шууд нэг талын санаачилгаар үнийг нэмэх үндэслэл болохгүй.
4. Санхүүгийн түрээс болон бусад маргаан: Хэрэв захиалгын гэрээ нь санхүүгийн түрээс (лизинг) хэлбэртэй бол Санхүүгийн Түрээсийн Тухай 16.3-т заасны дагуу маргааныг шүүх, арбитрын журмаар шийдвэрлэнэ.

Маргаан шийдвэрлэх үйл явц

Барилгын компаниас үнэ нэмэх тухай мэдэгдэл ирүүлсэн тохиолдолд дараах дарааллын дагуу хууль зүйн ажиллагаа явуулна:

Практик алхмууд болон хугацаа

1. Гэрээний заалтыг шинжлэх (1-3 хоног):

   • Гэрээнд "Валютын ханш X хувь өсвөл үнэ нэмэгдэнэ" эсвэл "Үнийг өөрчилж болно" гэсэн заалт байгаа эсэхийг хянана.
   • Жишээ нь, гадаад валютын ханшийн өсөлт заасан хувьд хүрээгүй бол үнэ нэмэх шаардлага хууль бус болно (Тогтоол #10403).

2. Албан ёсны бичгээр хариу өгөх (7 хоногийн дотор):

   • Барилгын компанийн мэдэгдлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаагаа бичгээр (баталгаат шуудан эсвэл албан бичгээр) мэдэгдэнэ.
   • Өөрийн төлбөр төлсөн баримт, гэрээний биелэлтийг хавсаргана. Энэ нь шүүхэд чухал нотлох баримт болдог.

3. Захиргааны ба сайн дурын байгууллагад гомдол гаргах (14-30 хоног):

   • Шударга өрсөлдөөн, хэрэглэгчийн төлөө газарт (ШӨХТГ) барилгын компани давамгай байдлаа ашиглан хэрэглэгчид тэгш бус нөхцөл тулгаж байгаа талаар гомдол гаргана.

4. Шүүхийн журамд шилжих:

   • ШӨХТГ-ын шийдвэрийг биелүүлэхгүй бол эсвэл шууд шүүхийн журмаар орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг даалгах, алданги гаргуулах нэхэмжлэл гаргана.

Шүүхийн практик ба онцлог кейсүүд

Шүүхийн практикт заавал биелэгдэх зарчим (pacta sunt servanda) болон өөрчлөгдсөн нөхцөл байдлыг тэнцвэртэй үнэлэх чиглэлийг баримталдаг.

1. Ковид-19 ба өөрчлөгдсөн нөхцөл байдал (Эрсдэл хуваарилах зарчим)

Улсын Дээд Шүүхийн Тогтоол #10403-т зааснаар Ковид-19 цар тахлын улмаас барилгын өртөг нэмэгдсэнийг Иргэний хууль, 220-д заасан "өөрчлөгдсөн нөхцөл байдал" гэж үзсэн. Гэхдээ шүүх барилгын компанийн шаардсан үнийн өсөлтийг бүхэлд нь хангаагүй бөгөөд:

• Гүйцэтгэгч болон захиалагчийн статус, эрсдэл хүлээх чадварыг харгалзан үнийн өсөлтийн 80%-ийг барилгын компани (гүйцэтгэгч), 20%-ийг иргэн (захиалагч) хариуцах нь шударга гэж дүгнэсэн.
• Түүнчлэн, валютын ханшийн өсөлт гэрээнд заасан 10%-ийн хязгаарт хүрээгүй бол үнэ нэмэх үндэслэл болохгүйг тогтоосон.

2. Нотолбол зохих зааг болон мэтгэлцэх зарчим

Улсын Дээд Шүүхийн Тогтоол #11059 эсвэл Тогтоол #11059-д зааснаар барилгын компани нь зах зээлийн өсөлт, зардлын нэмэгдлийг бодит баримтаар (аудит, санхүүгийн баримт) нотолж чадаагүй тохиолдолд гэрээний үнийг өөрчлөх эсвэл гэрээнээс татгалзах эрх үүсэхгүй. Зөвхөн нэг талын тайлбарыг үндэслэн үнэ нэмэхийг зөвшөөрөх нь мэтгэлцэх зарчимд нийцэхгүй.

3. Талбайн хэмжээ дутуу буюу доголдолтой холбоотой маргаан

Иргэд барилгын компаниас орон сууц хүлээн авахдаа талбайн хэмжээг хэмжүүлэх шаардлагатай.

• Иргэний хууль, 352 болон Тогтоол #5625-д зааснаар орон сууцны талбай дутуу гарсан бол захиалагч хөлсийг бууруулах, илүү төлсөн мөнгийг буцаан шаардах эрхтэй.
• Харин Тогтоол #7500-д зааснаар талууд гэрээндээ талбайг "ханын ось тэнхлэгээр" тооцохоор тусгайлан тохиролцсон бөгөөд нэгж м.кв-ын үнийг салгаж тохироогүй бол дутуу талбайн үнийг буцаан шаардах боломжгүй тохиолдол байдаг тул гэрээний заалтыг сайтар анхаарах шаардлагатай.

4. Барьцааны маргаан ба бусад зарчим

Зарим барилгын компаниуд иргэдийн захиалсан орон сууцыг тэдний зөвшөөрөлгүйгээр банк эсвэл ББСБ-д барьцаалдаг. Тогтоол #944 болон Тогтоол #4232-д зааснаар иргэн төлбөрөө бүрэн төлсөн бол тухайн барьцааны гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулж, орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлүүлэх эрхтэй.

Түүнчлэн Тогтоол #935-д "Санхүүжилт дутагдсан, төсвийн эх үүсвэргүй" гэх шалтгаан нь хууль ёсны гэрээний үүргээс татгалзах үндэслэл болохгүй гэдгийг тогтоосон.

Түгээмэл асуултууд (FAQ)

1. Барилгын компани "Үнэ нэмэхийг зөвшөөрөхгүй бол гэрээг цуцаллаа" гэж мэдэгдвэл яах вэ?

Барилгын компани нэг талын санаачилгаар гэрээг шууд цуцлах эрхгүй. Хэрэв та төлбөрийн үүргээ зохих ёсоор биелүүлж байгаа бол гэрээнээс татгалзах үндэслэл үүсэхгүй. Компани шүүхэд хандаж гэрээг өөрчлөх эсэхээ шийдвэрлүүлэх ёстой бөгөөд та орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгохоор сөрөг нэхэмжлэл гаргах боломжтой (Тогтоол #10595).

2. Банкны ипотекийн зээл бүтэхгүй удахад барилгын компани алданги шаардах эрхтэй юу?

Гэрээнд ипотекийн зээлээр төлбөр төлөх тусгай нөхцөл заагаагүй бол ипотекийн зээл гарахгүй удах нь захиалагчийг алдангиас чөлөөлөх үндэслэл болохгүй (Тогтоол #5785). Иймд гэрээ байгуулахдаа "Банкны зээлийн шийдвэр гарахаас хамаарч хугацаа тоологдоно" гэх заалтыг оруулж байх нь зүйтэй.

3. Орон сууц хугацаандаа ашиглалтад ороогүйгээс байр түрээсэлсэн зардлаа хохиролд тооцон нэхэмжилж болох уу?

Болно. Иргэний хууль, 352 болон Тогтоол #9189-д зааснаар ажил гүйцэтгэгч хугацаа хэтрүүлснээс захиалагч өөр орон сууц түрээслэх зэргээр нэмэлт зардал гаргасан бол уг зардлыг хохиролд тооцон барилгын компаниас гаргуулах эрхтэй.

4. Орон сууцны талбай гэрээнд зааснаас дутуу гарвал яах вэ?

Орон сууцыг хүлээн авсан даруйдаа мэргэжлийн эрх бүхий байгууллагаар MNS6058:2009 стандартын дагуу хэмжилт хийлгэж, барилгын компанид нэн даруй гомдлын шаардлага хүргүүлэх хэрэгтэй. Талбайн зөрүүгийн мөнгийг буцаан олгохыг шаардах эрхтэй (Тогтоол #1481, Тогтоол #5625).

Дүгнэлт / Гол санаа

Орон сууц захиалгын гэрээний үнэ нэмэгдэх маргааныг шийдвэрлэхэд дараах гол санааг анхаарах шаардлагатай:

• Нэг талын шийдвэр хүчин дүнгүй: Барилгын компани зах зээлийн өсөлтийг шалтгаан болгон гэрээний үнийг бие даан нэмэх эрхгүй.
• Эрсдэлийг хуваарилах: Давагдашгүй хүчин зүйл үүссэн ч барилгын компани эрсдэлийн дийлэнх хэсгийг хариуцах ёстой бөгөөд зардлын өсөлтөө бодитой нотлох үүрэгтэй.
• Бичгийн баримтжуулалт: Аливаа татгалзал, шаардлагыг заавал бичгээр үйлдэж, нотлох баримтаа бүрдүүлэх шаардлагатай.

Хэрэв таны эрх ашиг зөрчигдөж байгаа бол Иргэний Хэрэг Шүүхэд Хянан Шийдвэрлэх Тухай 42.1-т заасны дагуу шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж, анх тохирсон үнээр орон сууцаа шилжүүлэн авахаар эрхээ хамгаалуулах бүрэн боломжтой.

Зөвлөмж: Аливаа гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө мэргэжлийн хуульчаас зөвлөгөө авч, талбай хэмжих аргачлал болон үнэ өөрчлөгдөх онцгой нөхцөлүүдийг тодорхой болгох нь ирээдүйд үүсэх эрсдэлээс хамгаална.