Шийдвэр гүйцэтгэлийн шатанд дундаа хэсгээр өмчлөх эрхээ бүртгүүлэх нь

Иргэдийн амьдралд хамтран өмчлөл — гэр бүлийн дундын орон сууц, хамтран худалдан авсан үл хөдлөх хөрөнгө, дундаа хэсгээр өмчилсөн газар — маш түгээмэл. Гэвч эдгээрийн нэг өмчлөгч нь өртэй болж, шүүхээр төлбөр гаргуулахаар шийдвэрлэгдэхэд "миний хэсэг" гэдэг асуудал хурцаар тавигддаг.

Шийдвэр гүйцэтгэлийн шатанд дундаа хэсгээр өмчлөх эрхээ бүртгүүлэх гэдэг нь (1) төлбөр төлөгчийн хөрөнгө таны хөрөнгөөс тусдаа гэдгийг баримтаар тогтоох, (2) зөвхөн түүнд ногдох хэсэг дээр ажиллагаа явуулахыг хангах, (3) өөрийн хэсгийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлэх гэсэн гурван давхар агуулгатай. Доор бид эдгээрийг алхам алхмаар авч үзнэ.

1. Дундын өмч, хэсгийн тухай ойлголт

Иргэний хуулиар хоёр ба түүнээс дээш этгээд хөрөнгийг дундаа хэсгээр буюу хамтран өмчилж болно. Дундаа хэсгээр өмчлөгч бүр ногдох хэсгээ бусдын өмчлөлд шилжүүлэх, өөр байдлаар захиран зарцуулах эрхтэй бөгөөд бусад өмчлөгчдөд мэдэгдэх үүрэгтэй (Иргэний хууль, 108). Хамтран өмчлөгч нь өмчлөлийн зүйлээ бусад бүх этгээдийн зөвшөөрөлтэйгээр л шилжүүлнэ. Энэ ялгаа нь шийдвэр гүйцэтгэлийн үр дагаварт шууд нөлөөлдөг.

2. Шийдвэр гүйцэтгэлийн дараалал — дундын өмч хамгийн сүүлд

Энэ бол нийтлэлийн хамгийн чухал заалт. Төлбөр төлөгчийн мөнгөн хөрөнгө, үнэт зүйл, бусад хөрөнгө гүйцэтгэх баримт бичгийн шаардлагыг хүрэлцэхгүй бол л төлбөр төлөгчийн дундаа хэсгээр буюу хамтран өмчлөх хөрөнгийн түүнд ногдох хэсгээс төлбөрийг гаргуулна (Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай /шинэчилсэн найруулга/, 86).

Хуульд энэ тохиолдолд:

• шийдвэр гүйцэтгэгч тухайн хөрөнгийг битүүмжилнэ (86.6);
• төлбөр авагч нь төлбөр төлөгчид ногдох хөрөнгийн хувь, хэмжээг тогтоолгохоор шүүхэд хандана (86.7);
• шаардлагатай бол бусад өмчлөгчид зах зээлийн үнээр худалдан борлуулах, тэд татгалзвал албадан худалдан борлуулах, олсон орлогыг төлбөрт суутгуулан авах шаардлага гаргах эрхтэй (86.8).

Үүнээс харахад хэсгийн хэмжээг тогтоох нь шүүхийн эрх мэдэлд хамаарна, шийдвэр гүйцэтгэгч өөрөө "хэдэн хувь нь өрийн хүнийх вэ" гэдгийг шийдэхгүй.

3. Битүүмжлэх, хураах, шилжүүлэх

• Хөрөнгийг битүүмжлэх, барьцаалах гэдэг нь захиран зарцуулах, эзэмших, ашиглах эрхийг хязгаарлахыг ойлгоно. Хязгаарлалтын хүрээ, хугацааг шийдвэр гүйцэтгэгч хөрөнгийн шинж чанар, гүйцэтгэх үүрэг, эзэмшиж байгаа хэлбэрийг харгалзан бие даан тогтооно (Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай /шинэчилсэн найруулга/, 49). Гэхдээ энэ нь дундын өмчийн хэсгийг тодорхойлох эрх биш.
• Хураах ажиллагаа нь худалдан борлуулах, эсхүл гүйцэтгэх баримт бичигт заасан тохиолдолд төлбөр авагчид шилжүүлэх зорилготой (Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай /шинэчилсэн найруулга/, 54).
• Гүйцэтгэх баримт бичигт заасан тохиолдолд хөрөнгийг төлбөр төлөгчөөс хураан авч, төлбөр авагчид шилжүүлнэ. Төлбөр авагч хүлээн авахаас татгалзвал төлбөр төлөгчид буцаана (Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай /шинэчилсэн найруулга/, 79).
• Шийдвэрт нэр заасан тодорхой хөрөнгө бусдын ашиглалт, эзэмшилд байгаа нь шийдвэрийг биелүүлэхэд саад болохгүй гэж хуульд заасан (Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай /шинэчилсэн найруулга/, 104). Энэ нь гуравдагч этгээдийн эрхийг бүрэн үгүйсгэхгүй, харин тэдэнд 122 дугаар зүйлээр гомдол гаргах замыг нээдэг.

4. Эрхийг бүртгүүлэх — 85 дугаар зүйл

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 85.1 нь төлбөр авагчийн (эсвэл гүйцэтгэлээр хөрөнгө хүлээн авсан этгээдийн) эрхийг бүртгүүлэх механизмыг тогтоодог. Шийдвэр гүйцэтгэгч дараах тохиолдолд зохих баримт, материалыг бүрдүүлэн улсын бүртгэлийн байгууллагад хандана:

1. гүйцэтгэх баримт бичигт тухайн хөрөнгийг төлбөр авагчид шилжүүлэхээр заасан;
2. төлбөр авагч шийдвэр гүйцэтгэгчийн санал болгосноор хөрөнгийг төлбөрт суутган хүлээн авсан.

Бүртгүүлэх зардлыг төлбөр авагч хариуцах бөгөөд иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны зардалд тооцохгүй (Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай /шинэчилсэн найруулга/, 85).

Хэрэв та дундаа хэсгээр өмчлөгч бөгөөд өөрийн хэсгээ шийдвэр гүйцэтгэлийн явцад бүртгүүлэх бол энэ албан ёсны "шилжүүлэх тогтоол" байхгүй тохиолдолд эрхийн улсын бүртгэлийн ердийн журмаар (Иргэний хууль, 110 болон Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлээр) хандах, эсхүл хэсгийн хэмжээг тогтоолгохоор шүүхэд хандах шаардлагатай.

5. Бүртгэл үнэн зөв байх зарчим

Эрх шилжүүлж байгаа этгээдийн нэр дээр улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн эрхийг хэлцлийн үндсэн дээр олж авч байгаа этгээд, бүртгэл буруу ташаа болохыг мэдэж байсан, эсхүл эсэргүүцсэнээс бусад тохиолдолд уг бүртгэлийг үнэн зөв гэж тооцно (Иргэний хууль, 183). Энэ зарчим нь шийдвэр гүйцэтгэлээр хөрөнгө олж авсан этгээдийг хамгаалахын зэрэгцээ, таны хэсгийг бүртгэлд тусгаагүй бол таны эрхийг сулруулдаг. Иймээс хэсгээ бүртгүүлэх нь өөрөө өөрийгөө хамгаалах үйлдэл юм.

Дараах дарааллаар ажиллахыг зөвлөж байна.

1. Шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийг уншина. Гүйцэтгэх хуудсанд ямар хөрөнгө, ямар хэмжээгээр, хэнд шилжүүлэхээр заагдсаныг тодруул. Хэрэв дундын өмчийн хэсэг тодорхой заагаагүй бол энэ нь таны гол маргаан болно.
2. Улсын бүртгэлийн лавлагаа авна. Хөрөнгийн өмчлөгч хэн, хамтран өмчлөгч байгаа эсэх, битүүмжлэл, тусгай тэмдэглэл байгаа эсэхийг эрхийн улсын бүртгэлээс шалга (Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай /шинэчилсэн найруулга/, 7).
3. Шийдвэр гүйцэтгэгчид хандаж, өөрийн хэсгийг тусгах хүсэлт гаргана. Хамтран өмчлөлийн баримт, гэрлэлтийн бүртгэл, гэрээ, кадастрын зургийг хавсарга.
4. Шаардлагатай бол хэсгийн хэмжээг тогтоолгохоор шүүхэд нэхэмжлэл гаргана. Энэ нь 86.7-д заасан "төлбөр авагч шүүхэд хандана" гэсэн заалтын мөн чанар боловч төлбөр төлөгч бус хамтран өмчлөгч өөрөө өөрийн эрхээ хамгаалах зорилгоор хандах нь практикт түгээмэл.
5. Битүүмжилсэн эд хөрөнгийн жагсаалтаас чөлөөлүүлэх нэхэмжлэл гаргана. Төлбөр гаргуулахаар хураагдсан хөрөнгийн өмчлөх эрхтэй холбогдсон маргаан үүссэн тохиолдолд холбогдох хүн тухайн эд хөрөнгийг битүүмжлэх жагсаалтаас хасуулах, чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлээ шүүхэд гаргаж болно (Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай /шинэчилсэн найруулга/, 122).
6. Бүртгэлд хандана. Эрх шилжиж байгаа бол холбогдох баримт бичгийн эх хувийг хүлээн авсан өдрөөс хойш ажлын 3 өдрийн дотор бүртгэлд өөрчлөлт оруулах эсэхийг шийдвэрлэж, мэдүүлэг гаргагчид мэдэгдэнэ (Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай /шинэчилсэн найруулга/, 11). Улсын бүртгэлийн үйлчилгээний хөлс, тэмдэгтийн хураамж төлөгдөх ёстой (Улсын бүртгэлийн ерөнхий хууль /шинэчилсэн найруулга/, 21).

Дундын өмчийг бүхэлд нь дуудлага худалдаанд оруулсан нь буруу

Төлбөр төлөгч бус хамтран өмчлөгчийн зөвшөөрөлгүйгээр дундын өмчлөлийн хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаанд оруулсан нь буруу гэж Улсын дээд шүүх дүгнэсэн. Тодруулбал, төлбөр төлөгч дундын өмчлөлийн зүйлийн өөрт ногдох хэсгээр хариуцлага хүлээх үндэслэл байгаа эсэхийг ажиллагаа явуулахдаа анхаараагүй гэж үзсэн (Тогтоол #7837).

Хэсгийг бүрэн төлбөрт тооцуулахын тулд үнэлгээ, хувь тогтоох шаардлагатай

Барьцаа хөрөнгөөр үүргийг хангуулах талаар шүүхийн шийдвэрт заагаагүй байхад шууд үл хөдлөх хөрөнгийг дуудлага худалдаанд оруулсан нь 86.2, 86.4, 86.5-д нийцэхгүй гэж шүүх дүгнэсэн. Мөн хөрөнгө нь хоёр этгээдийн дундын өмч боловч хэн аль хэсгийг өмчилдөг, давхраар салгах боломжтой эсэх талаарх баримт авагдаагүй гэдгийг онцолсон (Тогтоол #7905).

Өмчлөх эрх улсын бүртгэлд бүртгэгдээгүй бол өмчлөгч гэж үзэхгүй

Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээгээр төлбөрөө бүрэн төлсөн боловч өмчлөх эрх нь улсын бүртгэлд бүртгэгдээгүй этгээдийг эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгч гэж үзэх боломжгүй гэж дүгнэсэн. Иргэний хуулийн 110.1-д зааснаар өмчлөх эрх бүртгүүлснээр үүсдэг гэдгийг баримталсан (Тогтоол #8469). Энэ нь дундаа хэсгээр өмчлөгчийн хувьд ч мөн адил — хэсгээ бүртгүүлээгүй бол түүнийгээ батлах нь хүндрэлтэй.

Битүүмжлэл нь өөрөө хэсгийг тодорхойлдоггүй

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 49.1 дэх хэсэгт хөрөнгийг битүүмжлэх, барьцаалах гэдэг нь захиран зарцуулах, эзэмших, ашиглах эрхийг хязгаарлахыг ойлгодог гэж заасан. Хамтран өмчилдөг хөрөнгийн түүнд ногдох хэсгээс төлбөрийг гаргуулахыг 86.5 зөвшөөрдөг тул хамтран өмчлөгчийн эрхийг хязгаарлах нь өөрөө буруу биш гэсэн практик бий (Тогтоол #6008). Энд анхаарах нь: битүүмжлэл хийгдсэн нь "бүхэл хөрөнгө өрийн хүнийх" гэсэн үг биш, харин хэсгийг тогтоох шаардлагатай гэсэн дохио.

Шүүх хэсгийн хэмжээг тогтоох эрхтэй

Дундаа хэсгээр өмчлөгчид харилцан өөрөөр тохиролцоогүй бол өөрт ногдох хэсгийнхээ үнийг гаргуулах эрхтэй гэж Иргэний хуулийн 108.8-ыг баримтлан тайлбарласан практик байна. Мөн улсын бүртгэлд хамтран өмчлөгчөөр бүртгүүлсэн бол бүртгэл үнэн зөв гэж тооцогдоно (Тогтоол #11041).

Хэсэг нь тодорхойгүй үед шүүх хэргийг буцаадаг

Гэр бүлийн хамтран өмчлөх дундын хөрөнгө мөн эсэх нь тодорхойгүй, уг хөрөнгийг бий болгоход нэхэмжлэгчийн оролцоо тогтоогдоогүй тохиолдолд шүүх шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин хэлэлцүүлэхээр буцаасан (Тогтоол #4542). Энэ нь "хэсэг" гэдэг ойлголт баримтаар нотлогдох ёстойг харуулж байна.

1. Шийдвэр гүйцэтгэлийн шатанд дундаа хэсгээр өмчлөх эрхээ бүртгүүлэх боломжтой юу?

Тийм, боломжтой. Гэхдээ тухайн хөрөнгө төлбөр төлөгчийн хувийн хөрөнгө мөн эсэх, шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсэгт ямар шаардлага заагдсаныг эхлээд тодруулах шаардлагатай. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 86.5-86.7-д зааснаар дундаа хэсгээр өмчлөх хөрөнгийн түүнд ногдох хэсгээс л төлбөрийг гаргуулна.

2. Дундаа хэсгээр өмчлөгчийн эрхийн гэрчилгээг шийдвэр гүйцэтгэлийн шатанд хэрхэн гаргуулах вэ?

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 85.1-д зааснаар шийдвэр гүйцэтгэгч гүйцэтгэх баримт бичигт заасан хөрөнгийг төлбөр авагчид шилжүүлж, эрхийг бүртгүүлэх зорилгоор улсын бүртгэлийн байгууллагад хандана. Хэсэг хувь тогтоолгох шаардлагатай бол төлбөр авагч шүүхэд хандана.

3. Хамтран өмчлөгчийн зөвшөөрөлгүйгээр хөрөнгийг дуудлага худалдаанд оруулж болох уу?

Болохгүй. Төлбөр төлөгч бус хамтран өмчлөгчийн зөвшөөрөлгүйгээр дундын өмчлөлийн хөрөнгийг бүхэлд нь албадан дуудлага худалдаанд оруулсан нь хууль зөрчсөн гэж шүүх дүгнэсэн практик бий.

4. Улсын бүртгэгч бүртгэхээс татгалзвал яах вэ?

Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 29.3-д зааснаар улсын бүртгэгчийн шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл Захиргааны ерөнхий хуульд заасан журмын дагуу гомдол гаргаж болно.

5. Шийдвэр гүйцэтгэгчийн үйлдэлд гомдол гаргах хугацаа хэд вэ?

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44.3-д зааснаар арга хэмжээг гүйцэтгэсэн өдрөөс хойш, энэ тухай мэдээгүй бол олж мэдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид гомдол гаргаж болно.