Албадан дуудлага худалдаанд ялсан ч өмчлөх эрх шилжихгүй бол яах вэ?
Албадан дуудлага худалдаанд ялсан ч өмчлөх эрх шилжихгүй байгаа шалтгаан, төлбөр төлөх хугацаа, эрх шилжүүлэх тогтоол, улсын бүртгэл, биетээр хүлээлгэн өгөх алхам, гомдол гаргах хугацааг практик тайлбарлав.
Таны асуултад хуулийн дагуу юу гэж заасныг мэдээрэй.
Албадан дуудлага худалдаанд ялсан нь өмчлөгч болсон гэсэн үг биш. Худалдсан зүйлийн үнийг бүрэн төлсөн үеэс худалдан авагч тухайн зүйлийн өмчлөгч болдог ч, үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд өмчлөх эрх шилжүүлсэн шийдвэрт гомдол гараагүй байх, улсын бүртгэлд бүртгүүлэх гэсэн нэмэлт шат дамждаг. Тиймээс "ялсан", "төлсөн", "бүртгэгдсэн", "биетээр хүлээн авсан" гэсэн дөрвөн үе шатыг ялгаж ойлгох нь маргаан гарахаас сэргийлнэ.
Энэ нийтлэлд дуудлага худалдаанд ялсан иргэн, байгууллагын хийх ёстой алхмыг Хүүхдийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль — Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль, Иргэний хуулийн холбогдох заалт болон Улсын дээд шүүхийн практикт үндэслэн тайлбарлав.
Оршил: яагаад эрх шилжихгүй байдаг вэ?
Албадан дуудлага худалдаа нь шүүхийн шийдвэрийг гүйцэтгэх ажиллагааны хүрээнд явагддаг тул энгийн худалдах, худалдан авах гэрээний логикоос илүү олон нөхцөлтэй. Хамгийн түгээмэл шалтгаанууд:
- Үнийг хугацаанд нь бүрэн төлөөгүй — энэ тохиолдолд дэнчинг улсын орлого болж, ялагчийн эрх үүсэхгүй;
- Өмчлөх эрх шилжүүлсэн шийдвэрт гомдол гарсан — шийдвэр хууль ёсны хүчин төгөлдөр болохыг хүлээх шаардлагатай;
- Улсын бүртгэлийн байгууллага мэдүүлэг хүлээж аваагүй — баримт бичгийн бүрдэл дутуу, зөрүүтэй, эсхүл хязгаарлалт (ипотек гэх мэт) бүртгэгдсэн;
- Биетээр хүлээлгэн өгөх ажиллагаа хийгдээгүй — өмнөх өмчлөгч, оршин суугчид гарахгүй байх;
- Ажиллагааны явцад хууль зөрчсөн — үнэлгээ, мэдэгдэл, дараалал зэрэг шаардлага хангагдаагүй.
Хууль зүйн үндэслэл
Өмчлөх эрх хэзээ үүсэх вэ
Иргэний хуулийн 178.2-т зааснаар дуудлага худалдаагаар худалдсан зүйлийн үнийг бүрэн төлсөн үеэс худалдан авагч тухайн зүйлийн өмчлөгч болно (ИРГЭНИЙ ХУУЛЬ, 178). Гэхдээ 178.1-д хамгийн өндөр үнэ амласан худалдан авагч нь дуудлага худалдаа явуулж байгаа бүрэн эрх бүхий этгээдэд үнийг шилжүүлэх үүрэгтэй гэж заасан.
Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 71.13-т "товлон тогтоосон хугацаанаас өмнө төлбөр бүрэн төлөгдсөн тохиолдолд дуудлага худалдааны ялагчид өмчлөх эрх үүсэхгүй" гэж тодорхойлсон (ШҮҮХИЙН ШИЙДВЭР ГҮЙЦЭТГЭХ ТУХАЙ, 71).
Үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд нэмэлт нөхцөл бий. 71.14-т "үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлсэн шийдвэрт гомдол гараагүй тохиолдолд худалдан авагч үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч болно" гэж заасан. 71.15-д үл хөдлөх хөрөнгөтэй хамт борлогдсон эд зүйлс худалдан авагчийн өмчлөлд нэгэн адил шилжинэ. 71.16-д төлбөр төлөгчийн шаардлагыг хангаж, өмчлөх эрх шилжүүлсний дараа худалдан авагч улсын бүртгэлийн байгууллагад өмчлөгчийн хувиар бүртгүүлэх эрх эдэлнэ гэж заасан.
Төлбөрийн хугацаа ба дэнч
Хуулийн 71.12-т дуудлага худалдааны ялагч худалдаж авсан эд хөрөнгийн үнийг 71.10-т заасан хугацаанд төлөөгүй бол дэнчинг улсын орлого болгоно. Төрийн өмчийн дуудлагын худалдааны хувьд Төрийн болон орон нутгийн өмчийн тухай хуулийн 43 дугаар зүйлийн 5 дахь хэсэгт худалдан авагч үнийг 14 хоногийн дотор төлнө, 6 дахь хэсэгт ялагч төлбөрийг төлөөгүй бол уг эд хөрөнгийг дараагийн үнэ санал болгосон оролцогчид шилжинэ гэж заасан (ТӨРИЙН БОЛОН ОРОН НУТГИЙН ӨМЧИЙН ТУХАЙ, 43).
Өмчлөх эрх шилжүүлэх тогтоол, бүртгэл
Дуудлага худалдааны явцын талаар тэмдэглэл хөтөлж, эрхлэн хөтлөгч, тэмдэглэл хөтлөгч, шийдвэр гүйцэтгэгч гарын үсэг зурна; оролцогч тэмдэглэлтэй танилцаж, санал гаргах эрхтэй (71.17). Албадан дуудлага худалдаагаар эрх шилжүүлсэн тухай эрхлэн хөтлөгчийн шийдвэрийг гүйцэтгэх баримт бичгийн нэгэн адил албадан гүйцэтгэнэ (71.18).
Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг бүртгүүлснээр шинэ өмчлөгчид эрх үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн эрх дуусгавар болно (ИРГЭНИЙ ХУУЛЬ, 110). Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 11.9-д үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх шилжиж байгаа бол холбогдох баримт бичгийн эх хувийг хүлээн авсан өдрөөс хойш ажлын 3 өдрийн дотор өөрчлөлт оруулах эсэхийг шийдвэрлэж, мэдүүлэг гаргагчид мэдэгдэх бөгөөд өөрчлөлт орсноор шинэ өмчлөгчийн өмчлөх эрх үүснэ гэж заасан (ЭД ХӨРӨНГИЙН ЭРХИЙН УЛСЫН БҮРТГЭЛИЙН ТУХАЙ, 11).
Хязгаарлалт, ипотекийн хувь заяа
Дуудлага худалдааны онцгой ач холбогдолтой зохицуулалт бол 178.3, 178.4 юм. Өмчлөх эрх шилжсэнээр үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн албадан гүйцэтгүүлж байгаа ипотекоос хойш бүртгүүлсэн бусад ипотек болон тухайн хөрөнгийн хувьд хязгаарласан эд хөрөнгийн бүх эрх дуусгавар болно. Харин тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд эдлэх бусад хязгаарлагдмал эрх хэвээр хадгалагдана (ИРГЭНИЙ ХУУЛЬ, 178).
Мөн 178.5-д дуудлага худалдаагаар үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан авсан шинэ өмчлөгч нь өмчлөх эрх шилжих үед хүчин төгөлдөр үйлчилж байсан хөлслөх, түрээслэх гэрээний тал болно.
Гомдол гаргах хугацаа
Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн шийдвэр тогтоол хэлбэртэй байх бөгөөд тогтоолд гомдол гаргах журам, хугацааг заавал тусгана (ШҮҮХИЙН ШИЙДВЭР ГҮЙЦЭТГЭХ ТУХАЙ, 12). Арга хэмжээ, шийдвэрийг зөвшөөрөөгүй бол арга хэмжээ гүйцэтгэсэн өдрөөс хойш, эсхүл мэдээгүй бол олж мэдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид гомдол гаргана (44.3). Ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч гомдлыг 14 хоногийн дотор шийдвэрлэж тогтоол гаргана; зөвшөөрөөгүй бол 7 хоногийн дотор ерөнхий шийдвэр гүйцэтгэгчид, түүний шийдвэрийг хүлээн авснаас хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд гомдол гаргаж болно (44.4). Энэ хугацааг хэтрүүлбэл гомдлыг буцааж, гаргаагүйд тооцно (ШҮҮХИЙН ШИЙДВЭР ГҮЙЦЭТГЭХ ТУХАЙ, 16).
Бусад шийдвэрийн хувьд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын алба хаагчийн үйл ажиллагаатай холбоотой гомдлыг шийдвэрийг хүлээн авснаас хойш 10 хоногийн дотор дээд шатны албан тушаалтанд гаргана (ШҮҮХИЙН ШИЙДВЭР ГҮЙЦЭТГЭХ ТУХАЙ, 301).
Практик алхамууд
Дараах дарааллыг баримталбал эрх шилжихгүй байгаа шалтгааныг тодорхойлж, шаардлагатай алхмыг зөв авна.
1. Төлбөрөө хугацаанд нь, бүрэн төлөх
Хамгийн өндөр үнэ амласан худалдан авагч үнийг бүрэн шилжүүлэх үүрэгтэй. Хугацаа хэтэрвэл дэнчинг улсын орлого болгож, өмчлөх эрх үүсэхгүй. Тиймээс төлбөрийн баримтыг (банкны гүйлгээний хуулга, баримт) заавал хадгалж, хугацааг тооцохдоо ажлын өдөр, амралтын өдрийн ялгааг анхаарна.
2. Дуудлага худалдааны баримт бичгийг шалгах
- Эрхлэн хөтлөгчийн шийдвэр, дуудлага худалдааны тэмдэглэл;
- Үнэлгээний тайлан, танилцуулсан баримт;
- Сурталчилгааны мэдээлэл, зар нийтлэгдсэн хугацаа;
- Төлбөр төлөгч, төлбөр авагчид хүргүүлсэн мэдэгдэл.
Эдгээр баримт нь зөрчил илэрсэн эсэхийг тогтоох, гомдол гаргах хугацааг тооцох үндэс болно. Тэмдэглэлтэй танилцаж, санал гаргах эрхийг 71.17-д заасан.
3. Эрх шилжүүлэх тогтоол, эрхлэн хөтлөгчийн шийдвэрийг нэхэмжлэх
Төлбөр бүрэн төлөгдсөн ч тогтоол гаргаагүй, эсхүл бичиг баримт хүргэгдээгүй бол шийдвэр гүйцэтгэгч, ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид хандаж, бичгээр мэдэгдэнэ. Иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талууд холбогдох тэмдэглэл, баримт бичигтэй танилцах, хуулбар авах, нэмэлт баримт бичиг гаргуулах, санал хүсэлт гаргах эрхтэй (ШҮҮХИЙН ШИЙДВЭР ГҮЙЦЭТГЭХ ТУХАЙ, 33).
4. Улсын бүртгэлд мэдүүлэг гаргах
Мэдүүлэг гаргагч нь үл хөдлөх эд хөрөнгө оршин байгаа нутаг дэвсгэрийн харьяаллын дагуу улсын бүртгэлийн байгууллагад мэдүүлнэ. Мэдүүлэг, баримт бичгийг үнэн зөв гаргах үүрэг нь мэдүүлэг гаргагчид хамаарна (Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай, 7). Татгалзлын хууль ёсны үндэслэл хаалттай жагсаалтаар тодорхойлогддог — журмын зөрчил, эрхтэйг нотлох баримт байхгүй, баримт бичгийн бүрдэл дутуу буюу зөрүүтэй, хөлс, хураамж төлөөгүй, мэдүүлэгт тусгасан үндэслэл гэрээ, хэлцэлтэй илт зөрүүтэй, эрхийн хүчинтэй хугацаа дууссан зэрэг тохиолдолд л татгалзана (ЭД ХӨРӨНГИЙН ЭРХИЙН УЛСЫН БҮРТГЭЛИЙН ТУХАЙ, 8). Энэ жагсаалтад байхгүй үндэслэлээр татгалзахыг хуулиар хориглосон.
5. Биетээр хүлээлгэн өгөхийг шаардах
Өмчлөх эрх бүртгэгдсэн ч өмнөх өмчлөгч, оршин суугч гарaxгүй бол 178.5-д заасны дагуу хөлслөх, түрээслэх гэрээний тал болно. Түрээсийн харилцаа байхгүй бол гүйцэтгэх баримт бичгийн дагуу албадан нүүлгэн гаргах ажиллагаа явагдана. Нүүлгэн гаргах тухай шийдвэрийг гүйцэтгэхдээ шийдвэр гүйцэтгэгч төлбөр төлөгч буюу нүүн гарах этгээд, хөндлөнгийн хоёроос доошгүй гэрчийг байлцуулна (Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай, 100).
6. Гомдол гаргах
Аль нэг шатанд хууль зөрчсөн гэж үзвэл:
- Ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид — арга хэмжээ гүйцэтгэсэн, эсхүл мэдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор (44.3);
- Ерөнхий шийдвэр гүйцэтгэгчид — ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоолыг хүлээн авснаас хойш 7 хоногийн дотор (44.4);
- Шүүхэд — ерөнхий шийдвэр гүйцэтгэгчийн шийдвэрийг хүлээн авснаас хойш 14 хоногийн дотор (44.4).
Үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан худалдан борлуулах шийдвэр, хөрөнгийн үнэлгээний талаар гомдлыг үнэлгээний мэдэгдэл хүлээн авснаас хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргана (Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай, 55).
7. Бүртгэлийн татгалзалд гомдол гаргах
Улсын бүртгэгчийн шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл дээд шатны албан тушаалтанд гомдол гаргаж болно (8.3). Эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол хөндөгдсөн бол өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах, эрхээ хэрэгжүүлэхэд саад болж байгаа үйлдлийг зогсоохыг шаардах эрхтэй (Иргэний хууль, 106).
Шалгах жагсаалт
Шүүхийн практик
Улсын дээд шүүхийн практик "ялсан" ба "эрх шилжсэн" хоёрын ялгааг тодорхой харуулдаг.
Төлбөр, үнэлгээ, мэдэгдлийн маргаан. Тогтоол #7092-т албадан дуудлага худалдааны журмыг зөрчсөн гэх нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон. Тогтоол #6078-д үнэлгээний талаарх гомдлыг мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор гаргах ёстойг сануулж, хугацаа хэтрүүлсэн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон. Тогтоол #4966-д мөн үнэлгээний гомдлын хугацааг хэтрүүлсэн гэж дүгнэсэн. Эдгээр нь баримт бичиг, хугацааг маш нарийн баримтлах шаардлагатайг харуулна.
Хамтран өмчлөгчийн эрх, мэдэгдэл. Тогтоол #7834-д хамтран өмчлөгчдөд мэдэгдэл хүргүүлсэн нь баталгаат шуудангаар хүргэгдсэнээр хангагдсан гэж үзэж, дуудлага худалдаа, эрх шилжүүлэх тогтоолыг хүчингүй болгох үндэслэлгүй гэж дүгнэсэн. Тогтоол #6674, Тогтоол #6259 нарт шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны журмыг зөрчөөгүй гэж үзсэн.
Гүйцэтгэлийн дараалал зөрчсөнөөр дуудлага худалдаа хүчингүй болсон. Тогтоол #8484-т шүүгийн захирамжаар барьцааны хөрөнгөөс гүйцэтгэл хангахыг заагаагүй байхад орон сууцыг битүүмжилж, хураан авч, дуудлага худалдаагаар борлуулсан нь хууль зөрчсөн гэж үзэж, нэхэмжлэлийг хангасан. Тогтоол #7905-д мөн төлбөр гаргуулах дарааллыг бүрэн гүйцэтгээгүй, дундын өмчийн хэсгийг тодорхойлоогүй байхад дуудлага худалдаа явуулсан нь хуульд нийцэхгүй гэж дүгнэсэн.
Хууль бус дуудлага худалдаа, газар. Тогтоол #6935-д шийдвэр гүйцэтгэх хуулийн журмыг зөрчиж явуулсан албадан дуудлага худалдааг хууль бус гэж үзэж, доод шатны шийдвэрийг өөрчилсөн. Газар эзэмшүүлэх дуудлага худалдааны хувьд Тогтоол #3336 болон Тогтоол #1726-д зарыг хуульд заасан хугацаа, хэлбэрээр мэдээлээгүй нь дуудлага худалдааны үр дүнг хүчингүй болгох үндэслэл болдгийг тогтоосон.
Бүртгэлийн татгалзал. Тогтоол #6207-д албадан дуудлага худалдаа хууль зөрчөөгүй гэж дүгнэсэн бол Тогтоол #1726 болон Тогтоол #2578-д бүртгэлийн байгууллагын татгалзал, шүүхийн шийдвэрийг гүйцэтгэх үүргийн талаар чухал дүгнэлт гаргасан. Барьцаа, хязгаарлалтын хувьд Тогтоол #1067, Тогтоол #813, Тогтоол #712 зэрэг шийдвэрт ашиг сонирхол нь хөндөгдөж болох этгээдийн зөвшөөрөл, бүртгэлийн үнэн зөвийн зарчмыг онцолсон.
Түгээмэл асуултууд
Дуудлага худалдаанд ялсан тэр өдрөө өмчлөгч болох уу?
Үгүй. Худалдсан зүйлийн үнийг бүрэн төлсөн үеэс худалдан авагч тухайн зүйлийн өмчлөгч болно. Харин үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд өмчлөх эрх шилжүүлсэн шийдвэрт гомдол гараагүй байх, улсын бүртгэлд бүртгүүлэх нөхцөл нэмэгдэнэ.
Төлбөрөө төлсөн ч бүртгэл хийхгүй бол яах вэ?
Эхлээд шийдвэр гүйцэтгэгч, ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчээс өмчлөх эрх шилжүүлсэн тогтоол, холбогдох баримт бичгийг нэхэмжилж, дараа нь улсын бүртгэлийн байгууллагад мэдүүлэг гаргана. Татгалзсан бол дээд шатны албан тушаалтанд гомдол гаргах, эсхүл шүүхэд нэхэмжлэл гаргах боломжтой.
Улсын бүртгэл татгалзвал ямар үндэслэлээр гомдол гаргах вэ?
Мэдүүлэг хүлээн авахаас татгалзах үндэслэл хуулиар хаалттай жагсаалтаар тодорхойлогддог. Хуульд заагаагүй бол татгалзахыг хориглоно. Татгалзсан шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл дээд шатны албан тушаалтанд гомдол гаргаж болно.
Шийдвэр гүйцэтгэгчийн үйл ажиллагаанд хэдэн хоногийн дотор гомдол гаргах вэ?
Арга хэмжээ гүйцэтгэсэн өдрөөс хойш, эсхүл энэ тухай мэдээгүй бол олж мэдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид гомдол гаргана. Бусад тохиолдолд шийдвэрийг хүлээн авснаас хойш 10 хоногийн дотор дээд шатны албан тушаалтанд гомдол гаргана.
Худалдан авагч орон байрнаас нүүлгэх шаардлагатай юу?
Үл хөдлөх эд хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдан авсан шинэ өмчлөгч нь өмчлөх эрх шилжих үед хүчин төгөлдөр үйлчилж байсан хөлслөх, түрээслэх гэрээний тал болно. Өмнөх өмчлөгч сайн дураараа гаргахгүй бол гүйцэтгэх баримт бичгийн дагуу албадан нүүлгэн гаргах ажиллагаа явуулна.
Дүгнэлт
Албадан дуудлага худалдаанд ялсан ч өмчлөх эрх шилжихгүй байх хамгийн түгээмэл шалтгаан нь төлбөрийг хугацаанд нь бүрэн төлөөгүй байх, эсхүл эрх шилжүүлсэн шийдвэр хууль ёсны хүчин төгөлдөр болоогүй байх явдал юм. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд үүн дээр улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шат нэмэгддэг.
Практик зөвлөмж:
- Төлбөрийн баримтаа хадгалж, хугацааг өдөр тутмаар тооц;
- Эрхлэн хөтлөгчийн шийдвэр, тэмдэглэл, үнэлгээ, мэдэгдлийг бүрэн цуглуул;
- Гомдол гаргах 7, 14, 10 хоногийн хугацааг алдахгүй байх — хяналтын шатны шүүхүүд энэ хугацааг хатуу баримталдаг;
- Бүртгэлийн татгалзал нь зөвхөн хуульд заасан үндэслэлээр байх ёстойг санаж, шаардлагатай бол дээд шатны албан тушаалтанд гомдол гаргах;
- Биет эзэмшил шилжээгүй бол хөлс, түрээсийн гэрээний нөхцөл, албадан нүүлгэн гаргах ажиллагааны боломжийг урьдчилан тодруул.
Хэрэв ажиллагааны явцад үнэлгээ, мэдэгдэл, дараалал зөрчсөн гэж үзвэл гомдол гаргах хугацааг хэтрүүлэхгүйгээр эрх бүхий албан тушаалтан, эсхүл шүүхэд хандах нь зүйтэй.