Оршил
Иргэд болон аж ахуйн нэгжүүд үл хөдлөх эд хөрөнгө барьцаалан зээл авах тохиолдолд "Зээлийн гэрээ" болон "Ипотекийн (барьцааны) гэрээ" гэсэн хоёр төрлийн хэлцэл байгуулдаг. Хууль зүйн агуулгаараа зээлийн гэрээ нь үндсэн үүрэг, ипотекийн гэрээ нь тухайн зээлийг эргэн төлөгдөхийг баталгаажуулсан туслах үүрэг юм.
Хэрэв шүүхийн шийдвэрээр үндсэн зээлийн гэрээ хүчингүй болсон, эсхүл зээлийн үүрэг бүрэн биелэгдсэн тохиолдолд түүнийг дагаж үүссэн барьцааны эрх хэрхэн дуусгавар болох, өмчлөгч өөрийн хөрөнгөө хэрхэн "чөлөөлөх" талаарх эрх зүйн зохицуулалтыг энэхүү нийтлэлээр тайлбарлаж байна.
Хууль зүйн үндэслэл
Монгол Улсын Иргэний хууль болон холбогдох бусад хууль тогтоомжид барьцааны эрх дуусгавар болох үндэслэлүүдийг нарийвчлан заасан байдаг.
1. Акцессор шинж буюу дагаж дуусгавар болох
Ипотекийн эрх нь үндсэн шаардлагаас хамааралтай байдаг тул үндсэн үүрэг (зээл) дуусгавар болсон бол барьцааны эрх нэгэн адил дуусгавар болно.
- Иргэний Хууль 160.1.1-д барьцаагаар хангагдах шаардлага дуусгавар болсон тохиолдолд барьцааны эрх дуусгавар болохоор заасан.
- Иргэний Хууль 168.1-д үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлага дуусгавар болсон бол ипотек үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчид шилжихээр зохицуулсан.
2. Улсын бүртгэлээс хасах үндэслэл
Зээлийн гэрээ хүчингүй болсон нь тогтоогдвол өмчлөгч нь ипотекийг дуусгавар болгож улсын бүртгэлээс хасуулах эрхтэй болдог.
- Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай 18.1-д зааснаар өмчлөгч нь ипотекийг дуусгавар болгож, эрхийн улсын бүртгэлээс хасуулах хүсэлт гаргахдаа үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлага дуусгавар болсон тухай баримтыг хавсаргана.
Практик алхамууд: Хөрөнгөө хэрхэн чөлөөлөх вэ?
Зээлийн гэрээ хүчингүй болсон эсхүл зээлээ төлж дууссан тохиолдолд дараах алхмуудыг хийнэ:
- Баримт бичиг бүрдүүлэх:
- Зээлийн гэрээг хүчингүй болгосон шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэр.
- Эсхүл зээл төлж дууссан бол банкнаас олгосон "Зээл хаагдсан тухай тодорхойлолт" болон "Барьцаа хөрөнгө чөлөөлөх тухай албан бичиг".
- Барьцаалагчаас баримт шаардах:
- (ИХ-ийн §169.2)-т зааснаар өмчлөгч нь ипотекийг дуусгавар болгоход шаардагдах баримт бичгийг үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс (банкнаас) шаардан авах эрхтэй.
- Улсын бүртгэлийн газарт хандах:
- Өөрийн оршин суугаа дүүрэг, аймгийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст ипотекийн бүртгэлийг хасуулах мэдүүлэг гаргана.
- Мэдүүлэгт дээрх баримтуудыг хавсаргана.
- Гэрчилгээгээ шинэчлэх:
- Улсын бүртгэлээс барьцааны тэмдэглэгээг хасуулснаар таны үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ "цэвэр" буюу ямар нэгэн хязгаарлалтгүй болно.
Шүүхийн практик
Шүүхийн практикт барьцааны бүртгэлтэй холбоотой маргаан цөөнгүй гардаг. Үүнээс зарим чухал дүгнэлтүүдийг дурдвал:
- Барьцаалагчийн зөвшөөрөл: Тогтоол #944-т зааснаар үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг өөрчлөн бүртгэхэд барьцаалагчийн зөвшөөрөл зайлшгүй шаардлагатай байдаг. Гэвч хэрэв үндсэн зээлийн гэрээ хүчингүй болсон бол энэ нь барьцааг шууд чөлөөлөх үндэслэл болно.
- Бүртгэлийн үнэн зөв байдал: Тогтоол #936-д дурдсанаар, эрх үүссэн анхны баримт бичиг (зээлийн гэрээ гэх мэт) хууль бус байвал түүнд үндэслэсэн улсын бүртгэл мөн адил хүчингүй болох эрсдэлтэйг анхааруулсан байдаг.
Дүгнэлт
Зээлийн гэрээ хүчингүй болсон тохиолдолд ипотекийн барьцаа хөрөнгө "автоматаар" чөлөөлөгдөхгүй бөгөөд өмчлөгч та заавал Улсын бүртгэлийн байгууллагад хандаж бүртгэлээс хасуулах ажиллагааг хийлгэх шаардлагатай.
Хэрэв банк болон зээлдүүлэгч барьцаа чөлөөлөхөд шаардлагатай баримтыг өгөхөөс татгалзвал (ИХ-ийн §173.3)-т заасны дагуу шүүхэд хандаж ипотекоос татгалзахыг шаардах эрхтэй гэдгийг санаарай.
Зөвлөмж: Зээлийн гэрээ болон барьцааны гэрээ байгуулахдаа (ИХ-ийн §156.3)-т заасан хэлбэрийн шаардлагыг (бичгээр байгуулах, бүртгүүлэх) хангасан эсэхийг үргэлж нягталж байх нь ирээдүйд үүсэх эрсдэлээс хамгаална.