СӨХ-ийн төлбөр нэмэх эрх, хурлын шийдвэрийг шалгах ба маргах журам
СӨХ төлбөр нэмэх эрхтэй эсэх, бүх гишүүдийн хурлын шийдвэрийг хэрхэн шалгах, хүчингүй болгуулах маргах журмыг хууль зүйн үндэслэл, шүүхийн практиктай хамт тайлбарлав.
Таны асуултад хуулийн дагуу юу гэж заасныг мэдээрэй.
СӨХ гүйцэтгэх захирал, удирдах зөвлөл дангаараа төлбөрийн хэмжээг нэмэх эрхгүй. Дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн засвар, хамгаалалт, үйлчилгээний зардлыг хуваарилах асуудлыг зөвхөн бүх гишүүдийн хурал шийдвэрлэх бөгөөд энэ зардлын хуваарилалтын шийдвэрт хуралд оролцогчдын гуравны хоёроос доошгүй санал шаардлагатай. Хуралд оролцоогүй ч шийдвэрийг биелүүлэх үүрэг хүлээнэ. Харин ирц хүрээгүй, зарлалтын журам зөрчсөн, эрх хэмжээ хэтэрсэн тохиолдолд иргэн шийдвэрийг маргах, хүчингүй болгуулах эрхтэй. Энэхүү нийтлэлд төлбөр нэмэх эрхийн хязгаар, хурлын шийдвэрийг хэрхэн шалгах, маргах алхам алхмын журмыг хууль зүйн үндэслэл, шүүхийн практиктай хамт тайлбарлав.
Хууль зүйн үндэслэл
СӨХ гэж юу вэ, хэн гишүүн болдог вэ
Сууц өмчлөгчдийн холбоо (СӨХ) нь нийтийн зориулалттай орон сууцны нэг байшинд хоёр буюу түүнээс дээш өрх сууц өмчлөгч болсон тохиолдолд дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг дундаа өмчлөх эрхийг хэрэгжүүлэх, ашиглалтын хэвийн байдлыг хангах зорилгоор байгуулагдана (Иргэний хууль, 143). Холбоо нь хуулийн этгээдийн эрхгүй бөгөөд орон сууцанд оршин суугаа сууц өмчлөгч бусад этгээд заавал тухайн холбооны гишүүн байна.
Төлбөр нэмэх эрх хэнд байх вэ
Дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн засвар, хамгаалалт, үйлчилгээтэй холбогдсон зардлыг хуваарилах асуудлыг бүх гишүүдийн хурал шийдвэрлэнэ (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 16). Хэд хэдэн сууцанд хамаарах дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн зардлыг тухайн эд хөрөнгийг ашиглаж байгаа өмчлөгчид хуваан төлнө.
Түүнчлэн зарим тохиолдолд тодорхой сууц өмчлөгчөөр илүү өндөр хэмжээгээр төлүүлж болно. Тухайлбал дундын өмчлөлийн зарим эд хөрөнгийн засвар, үйлчилгээ нь тодорхой өмчлөгчийн ашиг сонирхолд бусдынхаас илүү нийцэж байгаа, эсхүл сууц, сууцны бус зориулалттай хэсэгт үйлдвэрлэл, үйлчилгээ эрхэлж байгаа бол ийнхүү төлөх хэмжээг бүх гишүүдийн хурлаар тогтооно.
Хурал хэрхэн хүчинтэй болох вэ
Хурлын хүчинтэй байдлын гол шалгуур нь ирц юм.
- Хуралд бүх гишүүдийн 50-иас дээш хувь оролцсоноор хурал хүчин төгөлдөр болно.
- Хэрэв сууц өмчлөгчид ногдох хэсгийн хориос дээш хувь нь нэг өмчлөгчтэй бол бүх гишүүдийн 75-аас дээш хувь оролцсоноор хүчинтэй.
- Эдгээр хувьд хүрээгүй бол хурлыг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж, дахин хуралдуулах хугацааг товлоно (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 9).
Мөн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн засвар, хамгаалалт, үйлчилгээтэй холбогдсон зардлыг хуваарилах асуудлыг хуралд оролцож буй гишүүдийн гуравны хоёроос доошгүй хувийн саналаар шийдвэрлэнэ.
Зарлалтын журам
Бүх гишүүдийн хурлын товыг хурал хуралдуулахаас 14-өөс доошгүй хоногийн өмнө гишүүдэд зарлаж, хурлаас гарах шийдвэрийн төслийг бичгээр, эсхүл цахим хэлбэрээр мэдэгдэнэ (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 8). Хуралд хэлэлцэхээр товлоогүй асуудлыг зөвхөн хуралд оролцож байгаа гишүүдийн олонхийн саналаар хэлэлцэж болно.
Сууц өмчлөгчийн хянах эрх
Сууц өмчлөгч нь хурлын тогтоол, тэмдэглэлтэй танилцах, үнэн зөв эсэхийг хянах эрхтэй. Мөн засвар, үйлчилгээний хөлс, зардал үндэслэлтэй эсэхийг холбогдох байгууллагад тавьж шийдвэрлүүлэх эрхтэй (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 13).
Холбооны санхүүгийн болон бусад үйл ажиллагаатай холбогдсон зөрчлийг арилгуулах арга хэмжээ авах, шаардлагатай бол банкин дахь харилцах дансыг түр хугацаагаар хааж гүйлгээг зогсоох, шүүх болон холбогдох бусад байгууллагад хандах эрх нь хяналтын зөвлөлд бий (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 11).
Хурлын шийдвэр хэзээ хүчин төгөлдөр вэ
Хуралд оролцсон гишүүдийн олонхийн саналаар шийдвэр хүчин төгөлдөр болох бөгөөд хурлаас гарсан шийдвэрийг хуралд оролцоогүй буюу эсрэг санал өгсөн гишүүд биелүүлэх үүрэгтэй (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 9).
Өмчлөгчийн төлөх үүрэг
Сууц өмчлөгч нь дундын өмчлөлийн зүйлийн ашиглалт, засвар, үйлчилгээтэй холбогдсон болон бусад нийтлэг зардлыг санхүүжүүлэхэд тогтоосон хэмжээгээр оролцох үүрэгтэй (Иргэний хууль, 148). Чухал нь өмчлөгч дангаар өмчлөх болон дундын өмчлөлийн зүйлийг ашиглаагүй буюу ашиглахаас татгалзсан нь түүнийг зардлаас чөлөөлөх үндэслэл болохгүй. Өөрөөр хэлбэл "би тэр лифтийг хэрэглэдэггүй" гэдэг шалтгаанаар төлбөрөөс зайлсхийх боломжгүй.
Төлбөрийн шийдвэрт ирц ба саналын босгыг тусад нь шалгах
Хурал хүчинтэй хуралдсан эсэхийг 9.2, 9.3 дахь ирцийн шаардлагаар шалгана. Харин дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн засвар, хамгаалалт, үйлчилгээний зардлыг хуваарилах шийдвэрийг хуралд оролцогчдын гуравны хоёроос доошгүй саналаар шийдвэрлэнэ. Энэ нь ердийн олонхийн саналтай ижил босго биш (СӨХ-ийн тухай хууль, 9.5). Төлбөрийн шинэ хуваарилалт маргаж байгаа бол зөвхөн ирц хүрсэн эсэхээс гадна энэ тусгай саналын босгыг хангасан эсэхийг хурлын тэмдэглэл, саналын хуудсаар нягтална.
Практик алхамууд: Шийдвэрийг хэрхэн шалгах, маргах
Доорх дарааллаар ажиллавал хурлын шийдвэрийн хууль ёсны байдал, төлбөрийн үндэслэлийг тодруулж, шаардлагатай бол маргах боломжтой.
1. Хурлын тогтоол, тэмдэглэлтэй танилц
Эхлээд хурлын тогтоол, тэмдэглэл-тэй бүрэн танилц. Хуралд хэлэлцсэн асуудал, санал хураалтын дүн, тэргүүлэгчийн гарын үсэг, холбооны тэмдгээр баталгаажсан эсэхийг шалга. Хурлаас тогтоол, хурлын тэмдэглэл гаргах бөгөөд түүнд хурлын тэргүүлэгчид гарын үсэг зурж, холбооны тэмдгээр баталгаажуулна (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 8). Баримт бичгийг өгөхөөс татгалзвал бичгээр шаардлага гарга.
2. Ирцийг магадла
Тухайн хурлын ирцийг өөрөө тооцож шалга: бүх гишүүдийн 50 хувь (эсхүл 75 хувь) хүрсэн эсэх. Итгэмжлэл, урьдчилан өгсөн саналаар оролцсоныг тооцох дүрэм ч байдаг — урьдчилан санал өгсөн гишүүдийн тоо бүх гишүүдийн 20 хувиас хэтрэхгүй байна (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 8). Ирц хүрээгүй нь тогтоогдвол шийдвэр хүчин төгөлдөр бус.
3. Зарлалтын хугацааг хяна
Хурлын тов 14-өөс доошгүй хоногийн өмнө зарлагдсан, шийдвэрийн төсөл бичгээр эсхүл цахимаар хүргэгдсэн эсэхийг шалга. Энэ журам зөрчигдсөн нь гишүүний хурлын ажилд бэлтгэх эрхийг хөндсөн тул маргах үндэслэл болно.
4. Шийдвэрийн эрх хэмжээг шалга
Төлбөрийн хэмжээг тогтоосон шийдвэр нь бүх гишүүдийн хурлын эрх хэмжээнд хамаарах асуудал мөн эсэхийг магадла. Зардлыг хуваарилах, сан байгуулах, төсөв батлах зэрэг асуудлыг зөвхөн бүх гишүүдийн хурлаар шийдвэрлэнэ (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 7). Хэрэв удирдах зөвлөл эсхүл гүйцэтгэх захирал хурлын шийдвэргүйгээр төлбөр нэмсэн бол эрх хэмжээ хэтэрсэн гэж үзнэ.
5. Зардлын үндэслэлийг магадла
Засвар, үйлчилгээний хөлс, зардал үндэслэлтэй эсэхийг холбогдох байгууллагад тавьж шийдвэрлүүлэх эрхтэй (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 13). Холбоо нь засвар, үйлчилгээ хийлгэх мэргэжлийн байгууллагаа чөлөөтэй сонгох эрхтэй тул гэрээ, үнийн санал, гүйцэтгэлийн баримтыг шаардаж болно.
6. Хяналтын зөвлөлд гомдол гарга
Зөрчил илэрвэл хяналтын зөвлөлд ханда. Хяналтын зөвлөл нь холбооны үйл ажиллагаа хууль тогтоомж болон дүрэмд нийцэж байгаа эсэхийг хянах, зөрчлийг арилгуулах арга хэмжээ авах, шаардлагатай бол банкин дахь дансыг түр хаах, шүүх болон холбогдох байгууллагад хандах эрхтэй (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 11).
7. Шүүхэд хандах
Хэрэв дотоод журмаар шийдвэрлэгдэхгүй бол эрх бүхий байгууллагад хандаж шийдвэрлүүлнэ. Хууль зөрчсөн хүн, хуулийн этгээдэд Эрүүгийн хууль, эсхүл Зөрчлийн тухай хуульд заасан хариуцлага хүлээлгэнэ (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 21). Гүйцэтгэх захирал эрхээ хэтрүүлж, урвуулан ашиглаж холбоонд хохирол учруулсан бол хохирлыг өөрийн хувийн өмчийн эд хөрөнгөөр барагдуулна.
Шүүхийн практик
Шүүхүүд дээрх зохицуулалтыг хэрхэн хэрэглэж байгааг дараах жишээнээс харж болно.
1. Хурлын шийдвэр хүчингүй болоогүй бол төлбөр төлөх үүрэгтэй. "М" СӨХ нь сууц өмчлөгчөөс харуул хамгаалалтын хөлс гаргуулахаар нэхэмжилсэн. Хариуцагч хурлын ирц бүрдээгүй, үйлчилгээ хангалтгүй гэж маргасан ч, бүх гишүүдийн хурлын шийдвэрийг хүчингүй болгосон баримт байхгүй тул сууц өмчлөгчийн зардлыг төлөх үүргийг Иргэний хуулийн 148.2.3-т заасны дагуу шийдвэрлэж, нэхэмжлэлийг хангасан (Тогтоол #7303).
2. Ирц хүрээгүй хурлыг хүчин төгөлдөр бус гэж үзнэ. Өмчлөгч СӨХ байгуулах хурал болон удирдах зөвлөлийн гишүүнийг сонгосныг хүчингүй болгуулахаар маргасан. Хяналтын шатны шүүх хуралд оролцсон гишүүдийн олонхийн саналаар шийдвэр хүчин төгөлдөр болох, нэг гишүүн эс зөвшөөрч нэхэмжлэл гаргах нь олонхийн шийдвэрийг хөндөх үндэслэл болохгүй гэж дүгнэсэн (Тогтоол #10386). Эндээс харахад маргаан ирцийн тооцоо, эрх хэмжээ зэрэг тодорхой үндэслэлд тулгуурласан байх шаардлагатай.
3. Төлбөрийн хэмжээг хурлын тогтоолоор тогтоосон бол үндэслэлтэй. СӨХ сууц өмчлөгчөөс үйлчилгээний хураамж, эвлэрүүлэн зуучлалын болон нотариатын зардал гаргуулахаар нэхэмжилсэн. Хариуцагч хурлын тов мэдэгдээгүй, төлбөрийн хэмжээг зөвшөөрөхгүй гэж маргасан боловч үүнийг нотлоогүй тул нэхэмжлэлийг хангасан (Тогтоол #9725). Маргахдаа нотлох баримт гаргах нь чухал гэдгийг энэ жишээ харуулна.
4. Зардлын хэмжээг талуудын маргаанаас өөрөөр тодорхойлж болохгүй. СӨХ аж ахуйн нэгжээс төлбөр гаргуулах хэрэгт шүүх хурлын тогтоолоор тогтоосон 1 м.кв тутамд 600 төгрөгийн хэмжээгээр тооцох нь зүйтэй гэж дүгнэсэн (Тогтоол #10999). Өөрөөр хэлбэл хурал тогтоосон хэмжээ баримтлах ёстой.
5. Ирц хүрээгүй, зарлаагүй асуудлаар шийдвэрлэсэн хурал хүчингүй. СӨХ-ны бүх гишүүдийн хурлын ирц хуульд заасан шаардлагыг хангаагүй, мөн хурлаар удирдах зөвлөлийн гишүүдийг шинээр сонгохоор зарлаагүй байхад уг асуудлыг шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй гэж шүүх дүгнэсэн (Тогтоол #4944).
Түгээмэл асуултууд
СӨХ өөрөө шийдэж төлбөрийн хэмжээг нэмж болох уу?
Болохгүй. Дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн засвар, хамгаалалт, үйлчилгээний зардлыг хуваарилах асуудлыг зөвхөн бүх гишүүдийн хурал шийдвэрлэнэ. Гүйцэтгэх захирал, удирдах зөвлөл хурлын шийдвэргүйгээр төлбөрийн хэмжээг дангаараа нэмэх эрхгүй.
Бүх гишүүдийн хурал хэдэн хувийн ирцтэй байвал хүчинтэй вэ?
Хуралд бүх гишүүдийн 50-иас дээш хувь оролцсоноор хурал хүчин төгөлдөр болно. Хэрэв сууц өмчлөгчид ногдох хэсгийн хориос дээш хувь нь нэг өмчлөгчтэй бол 75-аас дээш хувийн ирц шаардана. Ирц хүрээгүй бол хурлыг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж, дахин хуралдуулах хугацааг товлоно.
Хуралд оролцоогүй гишүүн хурлын шийдвэрийг биелүүлэх үүрэгтэй юу?
Хуульд заасан ирц, саналын босго хангасан шийдвэрийг биелүүлнэ. Ердийн шийдвэрт олонхийн санал, харин дундын өмчлөлийн засвар, хамгаалалт, үйлчилгээний зардлыг хуваарилах асуудалд оролцогчдын гуравны хоёроос доошгүй санал шаарддаг.
Бүх гишүүдийн хурлын товыг хэдийд мэдэгдэх ёстой вэ?
Бүх гишүүдийн хурлын товыг хурал хуралдуулахаас 14-өөс доошгүй хоногийн өмнө гишүүдэд зарлаж, хурлаас гарах шийдвэрийн төслийг бичгээр, эсхүл цахим хэлбэрээр мэдэгдэнэ. Энэ журам зөрчигдсөн нь шийдвэрийг маргах үндэслэл болно.
Хурлын шийдвэрийг хүчингүй болгуулахын тулд хаана хандах вэ?
Хурлын шийдвэр хууль бус гэж үзвэл хяналтын зөвлөлд гомдол гаргах, эсхүл эрх бүхий байгууллагад хандах замаар маргана. Хяналтын зөвлөл зөрчлийг арилгуулах арга хэмжээ авах, шаардлагатай бол шүүх болон холбогдох байгууллагад хандах эрхтэй. Шүүхийн практикт ирц хүрээгүй хурлыг хүчин төгөлдөр бус гэж тогтоосон жишээ бий.
Дүгнэлт
СӨХ-ийн төлбөр нэмэх эрх нь хуралд төвлөрсөн эрх юм. Гүйцэтгэх захирал, удирдах зөвлөл дангаараа төлбөрийн хэмжээг өөрчлөх боломжгүй бөгөөд зардлыг хуваарилах асуудлыг зөвхөн бүх гишүүдийн хурал шийдвэрлэнэ. Хурлын шийдвэр хүчин төгөлдөр байхын тулд ирц, зарлалт, эрх хэмжээ гэсэн гурван нөхцөл зэрэг хангагдах ёстой.
Практик зөвлөмж:
- Тогтоол, тэмдэглэлтэй танилцаж, ирцийг өөрөө тооцож шалга. Хурлын бичиг баримттай танилцах нь таны хуулиар олгогдсон эрх.
- Төлбөрийн үндэслэлийг бичгээр шаард. Гэрээ, үнийн санал, тооцоог харж, зардал үндэслэлтэй эсэхийг магадла.
- Зөрчил илэрвэл эхлээд хяналтын зөвлөлд, дараа нь шүүхэд ханд. Маргаандаа ирц, зарлалт, эрх хэмжээтэй холбоотой тодорхой баримт, нотолгоог гаргах нь чухал.
- Шийдвэрийг хүчингүй болгоогүй л бол төлөх үүрэг хэвээр байна. Маргахдаа зөвхөн "үйлчилгээ муу" гэх ерөнхий шалтгаан биш, хууль зөрчсөн тодорхой үндэслэлд тулгуурла.
Энэхүү мэдээлэл нь ерөнхий хууль зүйн тайлбар бөгөөд таны тодорхой нөхцөл байдлын хувьд мэргэжлийн хуульчтай зөвлөлдөхийг зөвлөж байна.