Шийдвэр гүйцэтгэлийн хөрөнгийн үнэлгээнд гомдол гаргах журам
Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд хөрөнгийн үнэлгээ хийсэн талаар мэдэгдсэнээс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гомдол гаргах журам, хугацаа, шаардлагатай бичиг баримт, шүүхийн практикийг тайлбарлав.
Таны асуултад хуулийн дагуу юу гэж заасныг мэдээрэй.
Оршил
Шийдвэр гүйцэтгэгч хөрөнгийн үнэлгээг үнэлгээчнээр тогтоолгосон бол үнэлгээчний тайланг хүлээн авснаас хойш ажлын 3 өдрийн дотор талуудад мэдэгдэж, тайланг танилцуулна; талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлоо энэ мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргах ёстой. Энэ хугацааг хэтрүүлбэл гомдол хангагдахгүй байх эрсдэл өндөр байдаг нь шүүхийн практикээр тогтсон.
Албадан гүйцэтгэлийн явцад хөрөнгийг битүүмжилж, хураан авч, дараа нь дуудлага худалдаагаар борлуулдаг. Хэрэв үнэлгээ бодит зах зээлийн ханшаас доогуур тогтоогдвол төлбөр төлөгч хэт их хохирол хүлээх, эсвэл өрийн үлдэгдэл хэвээр үлдэх эрсдэлтэй. Тиймээс үнэлгээний тайлантай танилцаж, шаардлагатай бол хуульд заасан хугацаанд шүүхэд гомдол гаргах нь чухал.
Энэхүү нийтлэлд хөрөнгийн үнэлгээнд гомдол гаргах хууль зүйн үндэслэл, практик алхмууд, шүүхийн шийдвэрийн жишээг тайлбарлав.
Хууль зүйн үндэслэл
Үнэлгээ тогтоох үндэслэл ба талуудад мэдэгдэх
Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай /шинэчилсэн найруулга/, 55-ын 55.1 дэх хэсэгт шийдвэр гүйцэтгэгч битүүмжилсэн, барьцаалагдсан, хураагдсан хөрөнгийг битүүмжилснээс хойш 1 сарын дотор түүний чанар, эрэлт, элэгдлийн байдал, үнэлгээний талаар төлбөр төлөгчийн саналыг харгалзан орон нутгийн зах зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлж, талуудад мэдэгдэж, тэмдэглэл хөтлөхөөр заасан.
Иргэний хуулийн 177.1 дэх хэсгийн дагуу дуудлага худалдааны доод үнийг талууд тохиролцож, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тогтоодог. Энэ нь Иргэний хууль, 177-д заасан.
Ямар хөрөнгийг мэргэжлийн үнэлгээчнээр үнэлүүлэх ёстойг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай /шинэчилсэн найруулга/, 55-ын 55.2 дахь хэсэгт жагсаасан:
- эдийн бус хөрөнгө;
- талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгө;
- үнэт металл, эрдэнийн чулуу;
- бүх төрлийн цуглуулга;
- Соёлын өвийг хамгаалах тухай хуульд заасан түүх, соёлын өвд хамаарах эд зүйл;
- шийдвэр гүйцэтгэгч талуудын саналыг харгалзан бие даан үнэлэх, зах зээлийн үнийг тогтооход хүндрэл учирсан бусад эд хөрөнгө.
Үнэлгээчний тайланг хүлээн авсны дараах мэдэгдлийн журам, гомдол гаргах хугацааг мөн энэ зүйлээр зохицуулна.
Мэдэгдэх, санал авах журам
Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай /шинэчилсэн найруулга/, 55-ын 55.3 дахь хэсгээр үнэлгээчний тайланг хүлээн авснаас хойш ажлын 3 өдрийн дотор талуудад мэдэгдэж, тайланг танилцуулж, санал хүсэлтийг авч тэмдэглэл хөтлөх үүргийг шийдвэр гүйцэтгэгчид хүлээлгэсэн.
Гомдол гаргах хугацаа
Хамгийн чухал заалт нь 55.7 дахь хэсэг: "Талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаархи гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно." (Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай /шинэчилсэн найруулга/, 55)
Өөрөөр хэлбэл, гомдол гаргах хугацаа нь үнэлгээ тогтоосон өдрөөс биш, харин тайланг танилцуулж мэдэгдсэн өдрөөс эхэлж тооцогдоно. Энэ ялгаа нь шүүхийн практикт шийдвэрлэх ач холбогдолтой асуудал болдог.
Үнийн өөрчлөлтөөс шалтгаалсан дахин үнэлгээ
Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай /шинэчилсэн найруулга/, 55-ын 55.5 дахь хэсгээр үнэ ханшийн өөрчлөлтөөс шалтгаалан тогтоосон хөрөнгийн үнэлгээнд анх тогтоосон үнийн гуравны нэгээс багагүй хэмжээний өөрчлөлт орсон гэх үндэслэлтэй тохиолдолд талуудын хүсэлтээр шийдвэр гүйцэтгэгч анхны үнэлгээг тогтоосноос 6 сараас багагүй хугацааны дараа дахин үнэлгээ тогтоолгож болно. Энэ зардлыг хүсэлт гаргасан тал хариуцна (55.6).
Үнэлгээчний хараат бус байдал, мэргэжлийн гомдол
Үнэлгээ нь хараат бус, шударга, бодитой байх зарчмыг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай /шинэчилсэн найруулга/, 4-д заасан. Үнэлгээчин, үнэлгээний хуулийн этгээд нь захиалагч, үйлчлүүлэгч, гуравдагч этгээдээс хараат бус байх бөгөөд энэ шаардлагыг зөрчсөн гэж үзвэл захиалагч, үйлчлүүлэгч болон гуравдагч этгээд хөрөнгийн үнэлгээний мэргэжлийн байгууллагад хандан гомдол гаргах эрхтэй (Хөрөнгийн үнэлгээний тухай /шинэчилсэн найруулга/, 13).
Түүнчлэн үйлчлүүлэгч нь үнэлгээчин, үнэлгээний хуулийн этгээдийн үйл ажиллагаа, үнэлгээний тайлангийн талаар хөрөнгийн үнэлгээний мэргэжлийн байгууллагад 30 хоногийн дотор гомдол гаргах эрхтэй (Хөрөнгийн үнэлгээний тухай /шинэчилсэн найруулга/, 10).
Шүүхэд гомдол гаргах ерөнхий журам
Үнэлгээний талаарх гомдлыг шүүхэд гаргахдаа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн ерөнхий журмыг баримтална. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор давж заалдах гомдол гаргаж болно (Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай, 120). Давж заалдах шатны шүүх хэргийг гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянан үзнэ (Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай, 166).
Хоёр өөр хугацааг бүү холь: үнэлгээчний мэргэжлийн үйл ажиллагаанд гаргах тусдаа гомдол нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55.7-д заасан шүүхэд хандах 7 хоногийн хугацааг орлохгүй, автоматаар сунгахгүй.
Практик алхамууд
Хөрөнгийн үнэлгээнд гомдол гаргахдаа дараах дарааллыг баримтлаарай.
1. Үнэлгээний тайланг хүлээн авч, танилцах
Үнэлгээчний тайланг танилцуулах үед дараах зүйлийг шалгана:
- тайланд үнэлгээчний нэр, зөвшөөрлийн дугаар, мэргэжлийн хариуцлагын даатгалын мэдээлэл байгаа эсэх;
- үнэлгээний өдөр, үнэ цэнийн суурь тодорхой эсэх;
- харьцуулсан объектуудын байршил, шинж чанар тухайн хөрөнгөтэй нийцэж байгаа эсэх;
- ашигласан арга, тооцооллын үндэслэл.
Тайлангийн агуулгад тавигдах шаардлагыг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай /шинэчилсэн найруулга/, 8-д дэлгэрэнгүй заасан.
2. Мэдэгдсэн өдрийг тэмдэглэж авах
Гомдол гаргах 7 хоногийн хугацаа мэдэгдсэн өдрөөс эхэлдэг тул шийдвэр гүйцэтгэгчийн мэдэгдлийг хүлээн авсан өдрөө бичиж, хэрэв боломжтой бол мэдэгдлийн хуулбарыг авч үлдэх нь зүйтэй. Энэ нь хугацаа хэтрүүлсэн эсэх маргаанд чухал нотолгоо болно.
3. Нэмэлт үнэлгээ гаргуулах боломжийг шалгах
Хэрэв өөрийн хөрөнгийн бодит зах зээлийн үнийг мэдэхийг хүсвэл бие даасан үнэлгээчнээр үнэлүүлж болно. Гэхдээ үнэлгээчний дүгнэлт анхны үнэлгээнээс гуравны нэгээс багагүй зөрүүтэй байж, 6 сараас багагүй хугацаа өнгөрсөн тохиолдолд л дахин үнэлгээ тогтоолгох үндэслэл болно (Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай /шинэчилсэн найруулга/, 55).
4. Гомдлын үндэслэлээ баримтаар бэхжүүлэх
Гомдол гаргахад дараах баримтыг бүрдүүлэх нь зүйтэй:
- үнэлгээний тайлангийн хуулбар;
- мэдэгдлийн хуулбар, хүлээн авсан огноо;
- харьцуулж болох ижил төстэй объектуудын зар мэдээ, зах зээлийн судалгаа;
- шаардлагатай бол бие даасан үнэлгээчний тайлан.
5. 7 хоногийн дотор шүүхэд нэхэмжлэл гаргах
Гомдлыг шүүхэд нэхэмжлэл хэлбэрээр гаргана. Нэхэмжлэлийн шаардлагад үнэлгээг хүчингүй болгуулах, эсхүл дахин үнэлгээ тогтоолгохыг заана. Улсын тэмдэгтийн хураамжийг хуульд заасан журмаар урьдчилан төлнө. Анхан шатны шүүхийн шийдвэр гарсны дараа давж заалдах гомдол гаргах 14 хоногийн хугацааг санаж яваарай (Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай, 120).
Шүүхийн практик
Хугацаа хэтрүүлсэн нь гомдол хангагдахгүй байх үндэслэл болдог
Тогтоол #8109 дугаар тогтоолд Итгэлт хүлэг ХХК нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээтэй холбоотой нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргахдаа хуульд заасан хугацааг хэтрүүлсэн байна. Улсын дээд шүүх шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55.7-д заасан 7 хоногийн хугацааг хэтрүүлсэн гэж үзэж, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон. Мөн нэхэмжлэгч үнэлгээг зах зээлийн ханшаас хэт бага үнэлсэн гэх шаардлагын үндэслэлийг баримтаар нотлоогүй гэж дүгнэсэн.
Энэ хэргээс харахад хугацааны дэглэм болон нотлох баримт хоёулаа адил чухал.
Үнэлгээний тайлан үндэслэлтэй гэж дүгнэсэн шийдвэр
Тогтоол #6931 дугаар тогтоолд нэхэмжлэгч орон сууцны үнэлгээг хэт доогуур тогтоосон гэж маргасан. Гэхдээ түүний гаргасан бие даасан үнэлгээ нь шинжээчийн тогтоосон үнээс 27 сая төгрөгийн зөрүүтэй байсан бөгөөд энэ нь анх тогтоосон үнийн гуравны нэгээс багагүй хэмжээний өөрчлөлт гэх үндэслэлд хүрээгүй тул дахин үнэлгээ тогтоолгох шаардлагагүй гэж үзсэн. Шүүх мөн нэхэмжлэгч мэргэжлийн байгууллагад гомдол гаргаагүй гэдгийг дурдсан.
Энэ нь дахин үнэлгээ тогтоолгох хүсэлтэд 55.5 дахь хэсгийн гуравны нэгийн босго хэрхэн хэрэгжиж байгааг харуулна.
"Талуудын хүсэлт" гэдэг ойлголтын тайлбар
Тогтоол #5549 дугаар тогтоолд давж заалдах шатны шүүх 55.5 дахь хэсгийн "талуудын хүсэлтээр" гэсэн заалтыг зөвхөн нэхэмжлэгчийн хүсэлтээр дахин үнэлгээ хийлгэхээр тайлбарласан нь буруу гэж Улсын дээд шүүх дүгнэсэн. Хэргийн баримтаар үнэлгээг шинээр тогтоолгох үндэслэл тогтоогдоогүй байсан тул дахин үнэлгээ хийлгэх шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон.
Шинжээч томилох журам зөрчөөгүй гэсэн дүгнэлт
Тогтоол #8539 дугаар тогтоолд нэхэмжлэгчид үнийн санал ирүүлэх боломж олгосон боловч тэд санал ирүүлээгүй тул шинжээч томилсон нь хуульд нийцсэн гэж үзсэн. Мөн шинжээчийн үнэлгээг хүлээн авснаас хойш 7 хоногийн дотор гомдол гаргаагүй нь нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэл болсон.
Үнэлгээг танилцуулах үүрэг
Тогтоол #5269 дугаар тогтоолд төлбөр төлөгчид үнэлгээг албан бичгээр танилцуулсан нь хууль зөрчөөгүй гэж дүгнэсэн. Энэ нь шийдвэр гүйцэтгэгчийн мэдэгдэх үүргээ биелүүлсэн эсэхийг шалгах чухал шалгуур болдог.
Түгээмэл асуултууд
Хөрөнгийн үнэлгээний талаар гомдлоо хэдэн хоногийн дотор шүүхэд гаргах ёстой вэ?
Шийдвэр гүйцэтгэгч үнэлгээчний тайланг хүлээн авснаас хойш ажлын 3 өдрийн дотор талуудад мэдэгдэж, тайланг танилцуулна. Талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлоо энэ мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргах ёстой. Хугацааг хэтрүүлбэл гомдол хангагдахгүй байх эрсдэлтэй.
Ямар тохиолдолд хөрөнгийг мэргэжлийн үнэлгээчнээр үнэлүүлэх ёстой вэ?
Эдийн бус хөрөнгө, талууд болон өмчлөгчийн тохиролцоогүй хөрөнгө, үнэт металл, эрдэнийн чулуу, бүх төрлийн цуглуулга, түүх соёлын өвд хамаарах эд зүйл, мөн зах зээлийн үнийг тогтооход хүндрэлтэй бусад эд хөрөнгийг үнэлгээчнээр үнэлүүлнэ. Шийдвэр гүйцэтгэгч бусад хөрөнгийг орон нутгийн зах зээлийн ханшаар өөрөө үнэлж болно.
Үнэлгээний талаар гомдол гаргахдаа ямар үндэслэл зааж болох вэ?
Үнэлгээг зах зээлийн бодит ханшаас доогуур тогтоосон, үнэлгээчний тайлан үнэлгээний стандарт, журмын шаардлагад нийцээгүй, үнэлгээчний хараат бус байдал хангагдаагүй зэрэг үндэслэлийг зааж болно. Гэхдээ шаардлагаа баримтаар нотлох үүрэг нэхэмжлэгч талд байна.
Үнэ өөрчлөгдсөнөөс шийдвэр гүйцэтгэгч хэзээ дахин үнэлгээ хийлгэж болох вэ?
Үнэ ханшийн өөрчлөлтөөс шалтгаалан анх тогтоосон үнийн гуравны нэгээс багагүй хэмжээний өөрчлөлт орсон гэх үндэслэлтэй тохиолдолд талуудын хүсэлтээр шийдвэр гүйцэтгэгч анхны үнэлгээ тогтоосноос 6 сараас багагүй хугацааны дараа дахин үнэлгээ тогтоолгож болно. Ингэхдээ зардлыг хүсэлт гаргасан тал хариуцна.
Үнэлгээчний үйл ажиллагаанд мэргэжлийн байгууллагад гомдол гаргаж болох уу?
Болно. Үйлчлүүлэгч нь үнэлгээчин болон үнэлгээний хуулийн этгээдийн үйл ажиллагаа, үнэлгээний тайлангийн талаар хөрөнгийн үнэлгээний мэргэжлийн байгууллагад 30 хоногийн дотор гомдол гаргах эрхтэй. Мөн үнэлгээчний хараат бус байдлын шаардлага зөрчигдсөн гэж үзвэл хөрөнгийн үнэлгээний мэргэжлийн байгууллагад хандаж гомдол гаргаж болно.
Дүгнэлт
Шийдвэр гүйцэтгэлийн хөрөнгийн үнэлгээнд гомдол гаргахдаа дараах гол зүйлийг санаарай:
- Хугацаа хамгийн чухал — үнэлгээчний тайланг мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гомдол гаргах ёстой. Энэ хугацаа хэтэрвэл гомдол хангагдахгүй байх өндөр эрсдэлтэй.
- Мэдэгдсэн огноогоо баримтжуул — хүлээн авсан өдрөө тэмдэглэж, мэдэгдлийн хуулбарыг хадгал.
- Үндэслэлээ баримтаар нотол — зөвхөн "үнэ бага" гэхээр хангалтгүй; харьцуулсан зар мэдээ, бие даасан үнэлгээний тайлан зэргээр шаардлагаа бэхжүүл.
- Гуравны нэгийн босгыг тооц — дахин үнэлгээ тогтоолгохыг хүсвэл анхны үнийн гуравны нэгээс багагүй өөрчлөлт, 6 сарын хугацааны нөхцөлийг хангасан эсэхээ шалга.
- Мэргэжлийн гомдлын сувгийг ашигла — үнэлгээчний үйл ажиллагаа, хараат бус байдлын талаар хөрөнгийн үнэлгээний мэргэжлийн байгууллагад 30 хоногийн дотор гомдол гаргах боломжтой.
Хууль зүйн тодорхой нөхцөл байдалд мэргэжлийн хуульчийн зөвлөгөө авахыг зөвлөж байна.