Бэлэглэлийн гэрээг хүчингүй болгох үндэслэл ба журам
Бэлэглэлийн гэрээ гэдэг нь нэг тал (бэлэглэгч) нь нөгөө талын (бэлэг хүлээн авагч) өмчлөлд тодорхой хөрөнгийг хариу төлбөргүйгээр шилжүүлэхийг хэлнэ (Иргэний Хууль 276.1). Энэ нь эд хөрөнгө шилжүүлснээр байгуулагдсанд тооцогддог бөгөөд ихэнх тохиолдолд буцалтгүй үйлдэл байдаг. Гэсэн хэдий ч, хуульд заасан тодорхой нөхцөл үүссэн үед бэлэглэлийн гэрээг хүчингүй болгож, бэлэглэсэн хөрөнгийг буцаан авах боломжтой байдаг.
Энэ нийтлэлд бэлэглэлийн гэрээг ямар нөхцөлд хүчингүй болгож болохыг хуулийн зохицуулалт болон шүүхийн шийдвэрийн жишээн дээр тайлбарлах болно.
1. Иргэний хуульд заасан үндсэн нөхцөл
Иргэний хуулийн 280 дугаар зүйлд бэлэглэгч эсвэл түүний өвлөгч нь бэлэглэлийг хүчингүй болгохоор шаардах хоёр үндсэн нөхцөлийг заасан байдаг.
1.1. Бэлэг хүлээн авагч нь бэлэглэгчийг ноцтойгоор гомдоосон
Хэрэв бэлэг хүлээн авагч нь бэлэглэгчийг гомдоосон ноцтой үйлдэл хийсэн бол бэлэглэлийн гэрээг хүчингүй болгохыг шаардах эрхтэй (Иргэний Хууль 280.1.1).
"Ноцтой гомдоосон үйлдэл" гэдгийг хуульд тодорхой заагаагүй бөгөөд тухайн нөхцөл байдал бүрд шүүх үнэлж дүгнэдэг. Шүүхийн практикт дараах тохиолдлуудыг авч үзсэн байна:
- Ноцтой гомдоосонд тооцсон тохиолдол: Нэхэмжлэгч нь хүү болон бэрдээ хамтдаа амьдраасай гэсэн зорилгоор орон сууц бэлэглэсэн боловч тэд бэлэг авснаас хойш удалгүй салж, бэлэглэгчийн зорилгыг үгүй хийсэн үйлдлийг шүүх "ноцтой гомдоосон" гэж үзэж, бэлэглэлийн гэрээг хүчингүй болгосон (Тогтоол #4771).
- Ноцтой гомдоосонд тооцоогүй тохиолдол: Нэхэмжлэгч нь хариуцагчид орон сууц бэлэглэсний дараа хариуцагч нь өөр компанийн нэрээр барилгын ажил гүйцэтгэсэн нь нэхэмжлэгчийн бизнесийн итгэлийг эвдсэн гэж үзсэн ч, шүүх үүнийг бэлэглэгчийг хувь хүнийх нь хувьд ноцтойгоор гомдоосон үйлдэл гэж үзээгүй байна (Тогтоол #7377).
1.2. Бэлэг хүлээн авагч нь бэлэглэгчийн амь нас, эрүүл мэндэд халдсан
Бэлэг хүлээн авагч нь бэлэглэгчийн, эсхүл түүний төрөл төрөгсдийн эрүүл мэнд, амь насыг санаатай хохироосон буюу хохироохыг завдсан бол бэлэглэлийг хүчингүй болгох үндэслэл болно (Иргэний Хууль 280.1.2). Энэ нь ихэвчлэн гэмт хэргийн шинжтэй үйлдлүүдтэй холбоотой байдаг.
2. Тусгай зориулалттай бэлэглэлийн нөхцөл биелэгдээгүй
Талууд ямар нэгэн болзол хангасан, эсхүл тодорхой зорилгод хүрсэн тохиолдолд бэлэглэлийн гэрээ хүчин төгөлдөр болохоор тохиролцож болдог (Иргэний Хууль 279.1). Хэрэв бэлэг хүлээн авагч нь гэрээнд заасан болзол буюу зорилгыг биелүүлээгүй бол бэлэглэгч гэрээнээс татгалзах эрхтэй (Иргэний Хууль 279.3).
Жишээлбэл, их сургуулиа төгсвөл тодорхой хөрөнгө бэлэглэнэ гэсэн амлалтыг нотариатаар гэрчлүүлсэн боловч бэлэг хүлээн авагч сургуулиа төгсөөгүй бол бэлэглэгч гэрээнээс татгалзаж болно.
3. Бусад тохиолдолд гэрээ хүчин төгөлдөр бус байх
Дээрхээс гадна бэлэглэлийн гэрээ нь өөрөө хууль зөрчсөн, эсвэл өөр хэлцлийг далдалсан тохиолдолд хүчин төгөлдөр бус байж болно.
- Дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл: Бэлэглэлийн гэрээгээр өөр харилцааг (жишээ нь, зээлийн барьцаа) далдалсан бол энэ нь дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл болно. Шүүхийн практикт зээлийн барьцаа болгож орон сууцаа бэлэглэлийн гэрээгээр шилжүүлсэн тохиолдлыг дүр үзүүлсэн хэлцэл гэж үзэж, бэлэглэлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцсон жишээ байдаг (Тогтоол #8266).
- Хууль зөрчиж хийсэн хэлцэл: Гадаадын иргэнд газар өмчлүүлэхийг хориглосон хуулийн заалтыг зөрчиж, Монгол Улсын иргэний нэр дээр бэлэглэлийн гэрээ хийх замаар газрыг шилжүүлсэн үйлдлийг шүүх хууль зөрчсөн гэж үзэж, уг гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцсон байдаг (Тогтоол #6558, Тогтоол #4841).
Анхаарах зүйлс: Хугацаа ба үр дагавар
- Хөөн хэлэлцэх хугацаа: Бэлэглэлийг хүчингүй болгох шаардах эрх үүссэнээс хойш 1 жил өнгөрсөн бол дахин шаардах боломжгүй болно (Иргэний Хууль 280.3).
- Үр дагавар: Бэлэглэлийн гэрээг хүчингүй болгосон тохиолдолд бэлэглэлийн зүйлийг бэлэглэгчид, эсхүл түүний өвлөгчид буцаан олгох үүрэг үүснэ (Иргэний Хууль 280.2).
Дүгнэлт
Бэлэглэлийн гэрээ нь хариу төлбөргүй хийгддэг онцлогтой хэдий ч, бэлэг хүлээн авагчийн зүгээс гаргасан ёс зүйгүй, хууль бус үйлдэл, эсвэл гэрээний анхны зорилго, нөхцөл биелэгдээгүй тохиолдолд хуулийн дагуу хүчингүй болох боломжтой юм. Хэрэв таны эрх ашиг хөндөгдсөн бол дээрх үндэслэлүүд байгаа эсэхийг нягталж, хөөн хэлэлцэх хугацааг өнгөрөөлгүйгээр шүүхэд хандах нь зүйтэй.