Бэлэглэлээр авсан хөрөнгийг бусдад худалдсан үед буцаан шаардах боломж

Бэлэглэлээр хөрөнгө авсан хүн түүнийгээ бусдад худалдсан үед бэлэглэгч "миний бэлэглэсэн юмыг буцааж авъя" гэж шаардах эрхтэй эсэх нь иргэдийн дунд түгээмэл гардаг маргаан юм. Хамгийн чухал хариулт нь: бэлэглэлийн гэрээгээр өмчлөх эрх бэлэг хүлээн авагчид шилжсэн тул тэр хөрөнгөө худалдах бүрэн эрхтэй бөгөөд бэлэглэгч ердийн нөхцөлд буцаан шаардах боломжгүй. Гэхдээ хуульд заасан тодорхой тохиолдолд бэлэглэгч бэлэглэлээ хүчингүй болгож, хөрөнгөө буцаан шаардах, эсхүл худалдан авагч шударга бус байсан бол эд хөрөнгөө эргүүлэн авах эрх нээгддэг.

Энэ нийтлэлд ямар үед буцаан шаардаж болох, ямар үед болохгүй, худалдан авагчийн эрх хэрхэн хамгаалагдах, практик алхам, хөөн хэлэлцэх хугацааны талаар хууль зүйн үндэслэлтэйгээр тайлбарлана.

Бэлэглэлийг 280 дугаар зүйлийн тусгай үндэслэлээр хүчингүй болгуулах болон анхнаасаа хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үр дагавар шаардах нь өөр шаардлага юм. Нэг жилийн хугацааг бүх төрлийн маргаанд шууд хэрэглэхгүй. Худалдан авагчаас хөрөнгө буцаах эсэхэд түүний шударга байдал, бүртгэл, хөрөнгийн төрөл нөлөөлнө.

1. Бэлэглэлийн гэрээ ба өмчлөх эрхийн шилжилт

Бэлэглэлийн гэрээгээр бэлэглэгч нь бэлэг хүлээн авагчийн зөвшөөрснөөр түүний өмчлөлд тодорхой хөрөнгийг хариу төлбөргүй шилжүүлнэ. Эд хөрөнгө шилжүүлснээр гэрээг байгуулсанд тооцно (Иргэний хууль, 276).

Өмчлөгч нь өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах бөгөөд энэ эрхээ бусдад шилжүүлж болно (Иргэний хууль, 101). Тиймээс бэлэг хүлээн авагч хөрөнгийн өмчлөгч болсон цагаас хойш түүнийг худалдах, бэлэглэх, барьцаалах бүрэн эрхтэй.

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд өмчлөх эрх нь хэлцлийг бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр шинэ өмчлөгчид үүсч, өмнөх өмчлөгчийн эрх дуусгавар болдог (Иргэний хууль, 110). Өөрөөр хэлбэл, үл хөдлөх хөрөнгийг бэлэглэж, бүртгэлд бүртгүүлсний дараа бэлэглэгч түүний өмчлөгч байхаа больсон тул худалдсан явдалд хөндлөнгөөс оролцох эрхгүй.

2. Бэлэглэлийг хүчингүй болгох үндэслэл

Бэлэглэгч, түүний өвлөгч дараахь тохиолдолд бэлэглэлийг хүчингүй болгохоор бэлэг хүлээн авагчаас шаардах эрхтэй (Иргэний хууль, 280):

• бэлэг хүлээн авагч нь бэлэглэгчийг гомдоосон ноцтой үйлдэл хийсэн;
• бэлэг хүлээн авагч нь бэлэглэгчийн, эсхүл түүний төрөл төрөгсдийн эрүүл мэнд, амь насыг санаатай хохироосон буюу хохироохыг завдсан.

Бэлэглэлийн гэрээ хүчингүй болсон бол бэлэглэлийн зүйлийг бэлэглэгчид, эсхүл түүний өвлөгчид буцаан олгоно. Гэхдээ бэлэглэлийг хүчингүй болгох шаардах эрх үүссэнээс хойш 1 жил өнгөрсөн бол бэлэглэлийг хүчингүй болгож болохгүй (Иргэний хууль, 280).

Мөн тусгай зориулалттай хийсэн бэлэглэлийн гэрээний хувьд бэлэг хүлээн авах эрх бүхий этгээд гэрээнд заасан болзол буюу зорилгыг биелүүлээгүй бол бэлэглэгч гэрээнээс татгалзаж болно (Иргэний хууль, 279). Хандивын журмаар бэлэглэсэн хөрөнгийг зориулалтын дагуу ашиглаагүй бол бэлэглэгч зориулалтын дагуу ашиглуулахыг шаардах эрхтэй (Иргэний хууль, 276).

3. Худалдан авагчийн шударга байдал ба өмчлөх эрх

Эд хөрөнгө шилжүүлж байгаа этгээд нь өмчлөгч биш болохыг өмчлөх эрх олж авч байгаа этгээд мэдээгүй бөгөөд мэдэх боломжгүй байсан бол түүнийг шударгаар олж авсан гэж тооцно (Иргэний хууль, 114). Харин өмчлөгч биш болохыг тухайн үед мэдэж байсан, мэдэх ёстой байсан бол шударгаар олж авсан гэж үзэхгүй.

Шударга эзэмшигч өөрийн эзэмшлээс алдсан эд хөрөнгөө гурван жилийн дотор шинэ эзэмшигчээс буцаан шаардах эрхтэй. Гэхдээ хууран мэхлэх, хүч хэрэглэх замаар олж авснаас бусад тохиолдолд шинэ эзэмшигч тухайн эд хөрөнгийн хувьд өмнөх эзэмшигчээс илүү эрхтэй бол энэ журам үйлчлэхгүй (Иргэний хууль, 90).

4. Эд хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах

Өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй (Иргэний хууль, 106). Энэ шаардлага гаргаснаас хойш эрх нь зөрчигдсөн хэвээр байвал өмчлөгч шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж зөрчигдсөн эрхээ хамгаалуулна. Хууль ёсны эзэмшигчээс эд хөрөнгийг шаардаж болохгүй (Иргэний хууль, 93).

5. Шударга ба шударга бус эзэмшигчийн үр дагавар

Хэрэв хөрөнгө буцаан шаардах боломжтой болсон бол буцаах хүртэл эд хөрөнгө болон эрхийн үр шим нь өмнөх эзэмшигчийнх байна (Иргэний хууль, 94). Шударга бус эзэмшигч нь эрх бүхий этгээдэд эд хөрөнгө, эсхүл эрхийн үр шимийг буцааж өгөх, өөрийн буруугаар үр шимийг олж авч чадаагүй бол олох ёстой байсан үр шимийг нөхөн төлөх үүрэгтэй (Иргэний хууль, 95).

6. Хүчин төгөлдөр бус, хууран мэхэлж хийсэн хэлцэл

Бэлэглэлийн гэрээ нь хууль зөрчсөн, дүр үзүүлэн хийсэн, өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хийсэн зэрэг үндэслэлээр хүчин төгөлдөр бус байж болно (Иргэний хууль, 56). Хүчин төгөлдөр бус хэлцэл хийсэн талууд нь уг хэлцлээр шилжүүлсэн бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй.

Хэлцэл хийх зорилгоор бусдыг хууран мэхэлсэн бол мэхлэгдсэн этгээд уг хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулахаар шаардах эрхтэй. Энэ шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа нь үндэслэл байгааг мэдсэнээс хойш нэг жил (Иргэний хууль, 59).

7. Гэрээнээс татгалзсаны үр дагавар ба үндэслэлгүй олж авсан хөрөнгө

Гэрээнээс татгалзсан бол талууд гэрээний гүйцэтгэлийг биет байдлаар нь, түүнчлэн гэрээ биелсэнээс олсон ашгийг харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй. Үүргийн гүйцэтгэлийг хүлээн авсан тал нь түүнийг бусдын өмчлөлд шилжүүлсэн бол үүрэг гүйцэтгэгч мөнгөөр нөхөн төлнө (Иргэний хууль, 205). Энэ нь бэлэг хүлээн авагч хөрөнгийг гуравдагч этгээдэд шилжүүлсэн тохиолдолд буцаан өгөх боломжгүй тул үнийг нь төлөх үүрэг үүсдэг гэсэн үг.

Хэн нэгэн этгээдэд хөрөнгө шилжүүлсэн этгээд, хэрэв тэдний хооронд үүрэг үүсээгүй, эсхүл үүрэг нь хүчин төгөлдөр бус болсон бол хөрөнгөө буцаан шаардах эрхтэй (Иргэний хууль, 492). Буцаан шаардах шаардлагад шилжүүлсэн хөрөнгө, түүнээс олсон орлого, үр шим, нөхөн төлбөрт авах бүх зүйл хамаарна (Иргэний хууль, 493).

8. Хөөн хэлэлцэх хугацаа

Хуульд өөрөөр заагаагүй бол хөөн хэлэлцэх ерөнхий хугацаа арван жил байна. Гэрээний үүрэгтэй холбоотой шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа гурван жил, үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой гэрээний үүрэгт зургаан жил (Иргэний хууль, 75).

Бэлэглэсэн хөрөнгөө бусдад худалдсан нөхцөлд та дараах дарааллаар ажиллана.

1. Эрхийн үндэслэлээ тодорхойлох. Бэлэглэлийг хүчингүй болгох үндэслэл (гомдоосон ноцтой үйлдэл, амь нас, эрүүл мэндэд санаатай хохирол) байгаа эсэх, эсхүл тусгай зориулалттай бэлэглэлийн болзол биелээгүй эсэхийг тогтооно.

2. Нотлох баримт цуглуулах. Бэлэглэлийн гэрээ, хөрөнгийн өмчлөлийн баримт, худалдах хэлцлийн мэдээлэл, гомдоосон үйлдлийн нотолгоо зэргийг бүрдүүлнэ.

3. Худалдан авагчийн шударга байдлыг шалгах. Худалдан авагч өмчлөгч биш этгээдээс худалдан авсан бол тэр мэдэж байсан эсэхийг тогтооно (Иргэний хууль, 114). Хэрэв шударга байсан бол хөрөнгийг биет байдлаар буцаан шаардах боломж хязгаарлагдмал.

4. Шаардлагын үндэслэл бүрээр хугацааг тооцох. Бэлэглэлийг хүчингүй болгох шаардлагад нэг жил, гэрээний үүрэгт гурван жил, үл хөдлөх хөрөнгөд зургаан жил гэдгийг анхаарна (Иргэний хууль, 280, Иргэний хууль, 75). Хугацаа хэтэрсэн тохиолдолд шаардлага хангагдахгүй.

5. Бүртгэлийн тэмдэглэлд өөрчлөлт оруулах. Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэл буруу ташаа бол эрх нь зөрчигдөж байгаа этгээд бүртгэлийн байгууллагад өргөдөл гаргах эрхтэй (Иргэний хууль, 183, Иргэний хууль, 182).

6. Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах. Дээрх алхмаар эрх хамгаалагдаагүй бол шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж зөрчигдсөн эрхээ хамгаалуулна (Иргэний хууль, 106).

Энэхүү нийтлэлд дурдсан асуудлын хүрээнд иш татах шүүхийн шийдвэрийн эх сурвалж хаалттай жагсаалтад ороогүй тул шүүхийн байдлаар тусад нь жишээ иш татахыг хязгаарлав. Практикт шүүх дараах зарчмыг баримталдаг: хэрэв бэлэглэлийн гэрээ хүчин төгөлдөр бөгөөд хүчингүй болгох үндэслэл тогтоогдоогүй бол бэлэглэгчийн хөрөнгөө буцаан шаардсан нэхэмжлэлийг хангахгүй; харин бэлэглэлийг хүчингүй болгох үндэслэл нотлогдвол бэлэглэлийн зүйлийг буцаан олгохыг шийдвэрлэдэг (Иргэний хууль, 280).

• Бусдын хөрөнгийг үндэслэлгүйгээр олж авсан тохиолдолд хөрөнгө буцаан шаардах эрх зүйн зохицуулалт
• Худалдан авсан автомашины биет байдлын доголдлыг арилгуулах, гомдлын шаардлага гаргах хугацаа
• Хүчин төгөлдөр бус хэлцлээс үүдэлтэй үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөн шаардах эрх