Байр, зогсоол худалдаж авахад өмнөх эзэмшигчийн СӨХ-ийн өрийг төлөх үү?
Байр, зогсоол худалдаж авахад өмнөх эзэмшигчийн СӨХ-ийн өрийг хэн төлөх, шилжих үед яаж шалгах, гэрээнд юу тусгах, маргаан гарвал яах талаар хууль зүйн практик зөвлөгөө.
Таны асуултад хуулийн дагуу юу гэж заасныг мэдээрэй.
Товч хариулт: Монгол Улсын шүүхийн тогтсон практикаар шинэ өмчлөгч нь сууц худалдан авахдаа уг сууцтай холбоотой биелэгдээгүй үүрэг байгаа эсэхийг урьдчилан шалгах үүрэгтэй бөгөөд шалгаагүйгээс үүсэх үр дагаврыг өөрөө хариуцаж болзошгүй. Өөрөөр хэлбэл "өмнөх эзэмшигчийн өр надад хамаагүй" гэж бодох нь эрсдэлтэй. Гэхдээ өр нь хэзээ, хэний үүрэг байсан, ямар хугацааны төлбөр болохыг зөв ялгаж, гэрээнд тусгаж чадвал эрсдэлээс бүрэн сэргийлж болно.
Энэхүү нийтлэлээр байр болон зогсоол худалдаж авах үед СӨХ-ийн (сууц өмчлөгчдийн холбоо) төлбөрийн өрийн асуудлыг хэн хариуцах, яаж шалгах, гэрээнд хэрхэн тусгах, маргаан гарвал яах талаар хууль зүйн үндэслэл, шүүхийн бодит практикийн хамт тайлбарлая.
Хууль зүйн үндэслэл: өр хэнд хамаарах вэ?
Сууц өмчлөгчийн үүрэг — хуулиар тогтоосон
СӨХ-ийн төлбөр гэдэг нь орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн ашиглалт, засвар үйлчилгээтэй холбогдсон зардал юм. Үүнийг Иргэний хууль, 147 дугаар зүйлээр зохицуулдаг. Тухайлбал:
- 147.1 — сууц өмчлөгч нь өөрийн өмчлөлд байгаа сууц, сууцны бус зориулалттай хэсгийн ашиглалтын төлбөрийг эрх бүхий байгууллагад, дундын өмчлөлийн зүйлийн ашиглалт, засвар үйлчилгээтэй холбогдсон зардлыг сууц өмчлөгчдийн холбоонд тус тус төлнө.
- 147.2 — нийтлэг зардлыг санхүүжүүлэхэд оролцох хэмжээг тогтоохдоо уг зардлыг тухайн орон сууцны нийт сууцны тоонд хуваана.
Мөн Иргэний хууль, 148 дугаар зүйлээр өмчлөгч дундын өмчлөлийн зүйлийн засвар үйлчилгээтэй холбогдсон болон бусад нийтлэг зардлыг санхүүжүүлэхэд оролцох үүрэгтэй гэдгийг тодорхойлсон. Чухал нь 148.3 дахь хэсэгт "өмчлөгч дангаар өмчлөх болон дундын өмчлөлийн зүйлийг ашиглаагүй буюу ашиглахаас татгалзсан нь зардлаас чөлөөлөх үндэслэл болохгүй" гэж заасан. Өөрөөр хэлбэл "би тэр байранд амьдраагүй, үйлчилгээ аваагүй" гэдэг нь төлбөр төлөхгүй байх үндэслэл болохгүй гэсэн үг.
Хамгийн чухал заалт — шинэ өмчлөгчийн шалгах үүрэг
Таны асуултад шууд хариулах гол заалт бол Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 13 дугаар зүйлийн 13.3 дахь хэсэг юм:
Сууц худалдан авагч нь сууцыг өөрийн өмчлөлдөө шилжүүлэхээс өмнө уг сууцтай холбоотой биелэгдээгүй үүрэг байгаа эсэхийг худалдагч болон холбогдох байгууллагуудаас магадлах үүрэгтэй бөгөөд уг үүргийг биелүүлээгүйгээс үүсэх үр дагаврыг өөрөө бүрэн хариуцна.
Энэ бол нийтлэлийн хамгийн чухал хуулийн үндэслэл. Хууль тогтоогч шинэ өмчлөгчид шалгах үүрэг хүлээлгэж, шалгаагүйгээс үүсэх эрсдэлийг өөрт нь харицуулсан байна.
Худалдах-худалдан авах гэрээний үүрэг
Иргэний хууль, 243 дугаар зүйлээр худалдах-худалдан авах гэрээний хувьд:
- 243.1 — худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүрэг хүлээнэ.
- 243.2 — худалдагч нь худалдаж байгаа эд хөрөнгийн зориулалт, хэрэглээ, баталгаат хугацаа зэрэг үнэн зөв, бүрэн мэдээллийг худалдан авагчид өгөх үүрэгтэй.
Хэрэв худалдагч СӨХ-ийн өрийг нуун дарагдуулж, эсвэл үнэн зөв мэдээлэл өгөөгүй бол Иргэний хууль, 252 дугаар зүйлд заасан эрхийн доголдол-ын асуудал хөндөгдөж болно.
Практик алхам: худалдан авахаасаа өмнө юу хийх вэ?
Доорх алхмуудыг дарааллаар нь хийвэл өрийн эрсдэлээс хамгаалагдана.
1. Тухайн байрны СӨХ-ийг тодорхойлох
Байр аль СӨХ-д хамаарах, тус холбоо хуулийн дагуу бүртгэгдсэн эсэхийг шалгана. Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 5 дугаар зүйлийн 5.1 дэх хэсгээр холбооны эрх зүйн байдал нь Иргэний хуулийн 143 дугаар зүйл болон энэ хуулиар тодорхойлогдоно. Иргэний хууль, 143 дугаар зүйлийн 143.4 дэх хэсэг-ээр "орон сууцанд оршин суугаа сууц өмчлөгч ... заавал тухайн холбооны гишүүн байна" гэж заасан. Өөрөөр хэлбэл байр худалдаж авснаар та тухайн СӨХ-ийн гишүүн автоматаар болно.
2. СӨХ-өөс бичгээр төлбөрийн тайлан гаргуулах
Дараах баримтуудыг бичгээр гаргуулж авах нь чухал:
- Хуримтлагдсан төлбөрийн үлдэгдэл, өрийн дүн
- Өр үүссэн хугацаа (аль сараас аль сар хүртэл)
- СӨХ-ийн бүх гишүүдийн хурлаар баталсан төлбөрийн хэмжээ
- Сүүлийн жилийн санхүүгийн тайлан, зардлын тооцоо
3. Өрийг гэрээнд тодорхой тусгах
Худалдах-худалдан авах гэрээнд дараахь зүйлийг тусгахыг зөвлөж байна:
- Өмчлөл шилжих өдрийн байдлаарх СӨХ-ийн төлбөрийн үлдэгдэл, өрийн дүн
- Уг өрийг худалдагч төлөх үүрэгтэй гэдэг нөхцөл
- Эсвэл худалдах үнээс өрийн дүнг суутган тооцох заалт
- Гэрээний дагуу үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд хүлээлгэх хариуцлага (алданги, хохирол)
Иргэний хууль, 244 дугаар зүйлээр гэрээнд үнийг шууд заахгүй бол талууд үнэ тодорхойлох арга хэмжээг тохиролцож болно. Үүнийг ашиглан "худалдах үнээс СӨХ-ийн өрийн дүнг хасаж төлнө" гэх нөхцөл оруулж болно.
4. Өмчлөл шилжүүлэх, гэрчилгээ авах
Өмчлөл шилжүүлсний дараа шинээр гэрчилгээ гаргуулж, СӨХ-д өмчлөгч солигдсоныг мэдэгдэнэ. Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 13 дугаар зүйлийн 13.2.8 дахь хэсэг-ээр сууц өмчлөх эрхээ бусдад шилжүүлэхдээ холбоонд мэдэгдэх үүрэгтэй.
Зогсоол худалдаж авах онцлог
Зогсоол нь ихэвчлэн орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн бүрэлдэхүүнд багтдаг. Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 4 дугаар зүйлийн 4.1.6 дахь хэсэг-ээр "орчны газар" гэдэгт авто машины зогсоол зэрэг нийтийн эдэлбэрийн газрыг хамааруулсан.
Мөн Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай, 59 дугаар зүйлийн 59.1 дэх хэсэг-ээр нийтийн зориулалттай орон сууцны байшин дахь хэсгээр өмчлөх дундын өмчлөлд байгаа сууцыг барьцаалуулахад уг сууцнаас гадна хамтран өмчлөх дундын өмчийн эрхийн дагуу оногдох хэсгийг хамтад нь барьцаалуулсан гэж үзнэ. Энэ нь зогсоолын эрх шилжихэд дундын өмчлөлийн хэсэг хамт шилждэг гэдгийг илэрхийлнэ.
Зогсоолын СӨХ-ийн өрийн хувьд ч дээрх 13.3 дахь хэсгийн шалгах үүрэг адилхан хамаарна. Зогсоол нь тусдаа тоот, тусдаа төлбөртэй бол тухайн зогсоолын төлбөрийн үлдэгдлийг тусад нь шалгах шаардлагатай.
Шүүхийн практик: шинэ өмчлөгчийн өрийг хариуцуулсан жишээнүүд
Шүүхийн практик энэ асуудлаар маш тодорхой байр суурьтай байна. Хэд хэдэн жишээг харья.
Жишээ 1: Байр худалдаж авсны дараа өмнөх хугацааны өрийг хариуцсан
Тогтоол #7659 хэрэгт иргэн 2017 оны 9 дүгээр сард орон сууц худалдан авсан боловч тухайн орон сууцны өмнөх хугацааны СӨХ-ны төлбөрийг төлөөгүй байжээ. СӨХ нь 2016 оны 8 дугаар сараас 2018 оны 4 дүгээр сар, 2019 оны 1 дүгээр сараас 7 дугаар сар хүртэлх нийт 28 сарын төлбөр 695,377 төгрөгийг шаардсан. Хариуцагч "тухайн орон сууцанд амьдраагүй, үйлчилгээ аваагүй" гэж маргасан ч гурван шатны шүүх бүгд нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэсэн. Шүүх 13.3 дахь хэсгийг баримтлан "сууц худалдан авагч нь сууцыг өмчлөлдөө шилжүүлэхээс өмнө биелэгдээгүй үүрэг байгаа эсэхийг магадлах үүрэгтэй" гэж дүгнэсэн.
Жишээ 2: Амьдраагүй байсан ч төлбөр төлөх үүрэгтэй
Тогтоол #6309 хэрэгт хариуцагч 2016 оны 11 дүгээр сараас тус орон сууцанд орсон гэж маргасан боловч шүүх 2016 оны 4 дүгээр сараас хойшхи дундын өмчлөлийн зүйлийн засвар үйлчилгээний зардлыг хариуцуулсан нь хууль зөрчөөгүй гэж үзсэн. Шүүх 13.3 дахь хэсэг-ийг баримтлан "хэдийгээр хариуцагч ... орсон гэх боловч түүгээр 2016 оны 04 дүгээр сараас хойшхи ... зардлыг хариуцуулсан нь буруу биш" гэж дүгнэсэн.
Жишээ 3: Үйлчилгээ муу гэдэг нь төлөхөөс чөлөөлөх үндэслэл биш
Тогтоол #5671 хэрэгт хариуцагч СӨХ ажлаа хийгээгүйгээс байрны дээврээс ус алдаж, мөөгөнцөр үүссэн гэж маргасан. Гэвч шүүх "энэ нь тусдаа шаардлага гаргах үндэслэл болох боловч нэхэмжлэлийг үгүйсгэх үндэслэл болохгүй" гэж дүгнэсэн. Өөрөөр хэлбэл үйлчилгээний чанарт гомдол байвал тусдаа шаардлага гаргах ёстой, төлбөрөө төлөхөөс зайлсхийх боломжгүй.
Жишээ 4: Хөөн хэлэлцэх хугацааны хязгаар
Тогтоол #8596 хэрэгт СӨХ нь 2016.01.20-ноос 2019.10.03 хүртэлх хугацааны 8,227,763 төгрөгийг шаардсан. Шүүх Иргэний хууль, 75 дугаар зүйлийн 75.2.3 дахь хэсэг-т заасан гурван жилийн хөөн хэлэлцэх хугацааг баримтлан, 2016.7.20-ны өдрөөс өмнөх хугацааны төлбөрийг шаардах эрхээ алдсан гэж үзэж, шаардлагыг хэсэгчлэн хэрэгсэхгүй болгосон. Энэ нь шинэ өмчлөгчийн хувьд чухал мэдээлэл: СӨХ зөвхөн сүүлийн гурван жилийн хугацааны төлбөрийг л шүүхээр шаардаж чадна.
Дүгнэлт: шүүхийн практикийн чиг хандлага
Дээрх шийдвэрүүдээс харахад шүүх дараахь зарчмыг баримталж байна:
- Шинэ өмчлөгч нь шалгах үүргээ биелүүлээгүй бол өрийг хариуцаж болзошгүй (13.3 дахь хэсэг).
- "Амьдраагүй, үйлчилгээ аваагүй" гэдэг нь чөлөөлөх үндэслэл болохгүй (Иргэний хуулийн 148.3).
- Үйлчилгээний чанарт гомдол байвал тусдаа шаардлага гаргана, төлбөрөөс зайлсхийх боломжгүй.
- Хөөн хэлэлцэх хугацаа гурван жил — үүнээс өмнөх төлбөрийг шүүхээр шаардаж чадахгүй.
СӨХ-ийн төлбөрийн хэмжээ хэрхэн тогтоогддог вэ?
Шүүхийн практикт СӨХ-ийн төлбөрийн хэмжээг бүх гишүүдийн хурлын шийдвэрээр тогтоосон эсэх нь чухал. Тогтоол #10007 хэрэгт давж заалдах шатны шүүх тооцооллын алдааг залруулж, сүүлийн гурван жилийн хугацаагаар зөв тооцсон. Харин Тогтоол #6205 хэрэгт СӨХ-ийн 2014 оны бүх гишүүдийн хурлын шийдвэрийг хүчин төгөлдөр бус гэж үзсэн тул төлбөрийн хэмжээг хариуцагчийн хүлээн зөвшөөрсөн хэмжээгээр тогтоосон. Энэ нь төлбөрийн хэмжээ хууль ёсны хурлын шийдвэрээр тогтоогдсон байх ёстой гэдгийг харуулна.
Тиймээс байр худалдаж авахдаа СӨХ-ийн төлбөрийн хэмжээ ямар шийдвэрээр тогтоогдсоныг шалгах нь зүйтэй.
Түгээмэл асуултууд
Байр худалдаж авсны дараа өмнөх эзэмшигчийн СӨХ-ийн өрийг би төлөх үү?
Монгол Улсын шүүхийн тогтсон практик, ялангуяа 13.3 дахь хэсэгт зааснаар сууц худалдан авагч нь сууцыг өмчлөлдөө шилжүүлэхээс өмнө уг сууцтай холбоотой биелэгдээгүй үүрэг байгаа эсэхийг худалдагч болон холбогдох байгууллагаас магадлах үүрэгтэй бөгөөд уг үүргийг биелүүлээгүйгээс үүсэх үр дагаврыг өөрөө хариуцана. Практикт шинэ өмчлөгчөөс өрийг гаргуулах шийдвэр гарсан тохиолдол бий. Тиймээс гэрээ байгуулахаас өмнө өрийг заавал шалгаж, гэрээнд тусгах нь чухал.
СӨХ-ийн өрийг ямар хугацааны турш шаардаж болох вэ, хугацаа хэтэрсэн өр байх уу?
Иргэний хуулийн 75.2.3 дахь хэсэгт зааснаар тогтсон хугацааны туршид гүйцэтгэх үүрэгтэй холбогдон шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа гурван жил байна. Шүүхийн практикт 2016 оны 7 дугаар сарын 20-ноос өмнөх хугацааны төлбөрийг шаардах эрхээ алдсан гэж үзсэн шийдвэр байдаг. Өөрөөр хэлбэл СӨХ хуримтлагдсан өрийн зөвхөн сүүлийн гурван жилийн хэсгийг л шаардаж болно. Гэхдээ хугацаа хэтэрсэн өр бүрэн арилдаггүй, зөвхөн шүүхээр шаардах боломж хязгаарлагддаг гэдгийг анхаарна уу.
Харилцах дансны үлдэгдэл буюу төлбөрийн тайланг хаанаас авч болох вэ?
Худалдан авахаар төлөвлөж буй байрны СӨХ-ийн удирдлага, дарга, нягтлан бодогчоос тухайн сууцны төлбөрийн үлдэгдэл, хуримтлагдсан өрийн тайланг бичгээр гаргуулж авна. Мөн СӨХ-ийн сүүлийн жилийн тайлан, зардлын тооцоотой танилцана. Харилцагч байгууллага хэд хэдэн СӨХ-той холбоотой асуудалтай байж болох тул тайланг байрны хаяг, тоот, талбайн хэмжээгээр тодорхой тусгасан байхыг шаардаарай.
Гэрээнд өмнөх эзэмшигчийн өрийг хэрхэн тусгах вэ?
Худалдах-худалдан авах гэрээнд сууцны өмчлөл шилжих өдрийн байдлаарх СӨХ-ийн төлбөрийн үлдэгдэл, өрийн дүнг тодорхой зааж, уг өрийг худалдагч төлөх үүрэгтэй гэдгийг тусгана. Эсвэл худалдах үнээс өрийн дүнг суутган тооцох нөхцөл оруулж болно. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлээр худалдагч нь хөрөнгийн биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй байхаар шилжүүлэх үүрэгтэй тул өрийн үлдэгдлийг гэрээнд тодорхой заах нь дараагийн маргаанаас сэргийлнэ.
СӨХ миний төлбөрийг буруу тооцсон гэж бодвол хаана хандах вэ?
Эхлээд СӨХ-ийн удирдлага, бүх гишүүдийн хурлын шийдвэртэй танилцаж, төлбөрийн тооцоог бичгээр гаргуулна. Дараа нь дүүргийн Засаг даргын тамгын газар болон орон сууцны асуудал эрхэлсэн байгууллагад хүсэлт, гомдол гаргаж шалгуулж болно. Шаардлагатай бол шүүхэд нэхэмжлэл гаргана. Маргаантай тохиолдолд төлбөрийн баримт, хурлын тэмдэглэл, гэрээ зэрэг нотлох баримтаа бүрдүүлэх нь чухал.
Дүгнэлт, практик зөвлөмж
Байр, зогсоол худалдаж авах үед СӨХ-ийн өрийн асуудал нь "надад хамаагүй" гэж бодох боломжгүй ноцтой эрсдэл юм. Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 13 дугаар зүйлийн 13.3 дахь хэсэг нь шинэ өмчлөгчид шалгах үүрэг хүлээлгэж, шалгаагүйгээс үүсэх үр дагаврыг өөрт нь харицуулдаг. Шүүхийн практик ч үүнийг баталж байна.
Товч зөвлөмж:
- Худалдан авахаас өмнө СӨХ-өөс өрийн үлдэгдлийн бичгээр гаргуулж, хугацааг нь тодорхой шалга.
- Гэрээнд өмчлөл шилжих өдрийн байдлаарх өрийг тусгаж, худалдагчаар төлүүлэх эсвэл үнээс суутгуулах нөхцөл оруул.
- 3 жилийн хөөн хэлэлцэх хугацааг санаж, хугацаа хэтэрсэн өрийн талаар мэдээлэлтэй бай.
- Гэрээ, төлбөрийн баримт, хурлын тэмдэглэл зэргийг хадгалж, маргаан гарвал эдгээрийг нотлох баримт болгон ашигла.
- СӨХ-ийн төлбөрийн хэмжээ бүх гишүүдийн хурлын шийдвэрээр тогтоогдсон эсэхийг шалга.
Хэрэв таны хэрэгт тодорхой маргаан үүссэн бол эрх бүхий хуульч, өмгөөлөгчтэй зөвлөлдөхийг зөвлөж байна.