Түрээсийн гэрээ: байгуулах, цуцлах, барьцаа мөнгө буцаан авах
Түрээсийн гэрээ байгуулах шаардлага, гэрээг хугацаанаас өмнө цуцлах нөхцөл, барьцаа мөнгө буцаан авах болон түрээслэгчийн эрх, үүргийн хууль зүйн зөвлөгөө.
Таны асуултад хуулийн дагуу юу гэж заасныг мэдээрэй.
Оршил
Түрээсийн гэрээг хуульд нийцүүлэн бичгээр байгуулж, цуцлахдаа тохирсон хугацааны өмнө албан ёсоор бичгээр мэдэгдэн, эд хөрөнгийг хүлээлцэх актаар бүрэн хүлээлгэж өгсөн тохиолдолд барьцаа мөнгийг бүрэн буцаан авах хууль ёсны эрх түрээслэгчид үүснэ.
Өдөр тутмын амьдрал, бизнесийн үйл ажиллагаанд орон сууц, оффис, худалдааны лангуу, агуулах түрээслэх харилцаа түгээмэл тохиолддог. Гэвч гэрээг амаар эсхүл хайнга байгуулах, гэрээ цуцлах нөхцөлийг буруу ойлгох, талбайг дур мэдэн орхиж гарах зэргээс шалтгаалан барьцаа мөнгөө алдах, үндэслэлгүй төлбөр, алдангид унах маргаан шүүхэд ихээр гардаг. Энэхүү нийтлэлээр түрээсийн гэрээг хэрхэн зөв байгуулах, цуцлах, барьцаа мөнгөө хамгаалах болон хуулиар олгогдсон эрх, үүргийг хэрхэн эдлэх талаар практик зөвлөгөөг хүргэж байна.
Хууль зүйн үндэслэл
1. Түрээсийн гэрээ ба эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний ялгаа, хэлбэрийн шаардлага
Иргэний хууль, 318-ын 318.1-д зааснаар түрээсийн гэрээгээр түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж хөрөнгө шилжүүлэх, түрээслэгч нь түрээсийн төлбөр төлөх үүрэг хүлээнэ. Мөн хуулийн 318.2-т зааснаар түрээслэгч тухайн хөрөнгийг зориулалтын дагуу ашигласны үр дүнд бий болсон үр шимийг (орлого, ашиг) өөртөө олж авдаг.
Харин зөвхөн ахуйн болон сууцны зориулалтаар ашиглаж байгаа бол Иргэний хууль, 287-д заасан эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний харилцаа үүсдэг. Гэхдээ Иргэний хууль, 318-ын 318.5-д заасны дагуу түрээсийн гэрээнд тусгайлсан зохицуулалт байхгүй бол эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний ерөнхий журмыг нэгэн адил дагаж мөрдөнө.
Гэрээний хэлбэр ба улсын бүртгэл:
- Иргэний хууль, 318-ын 318.3-т зааснаар түрээсийн гэрээг заавал бичгээр байгуулах бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ.
- Бүртгүүлэх шаардлагыг хангаагүй гэрээ нь Иргэний хууль, 318-ын 318.4-т зааснаар хүчин төгөлдөр бус байна.
- Түрээсийн төлбөрийг мөнгөөр болон өөр хэлбэрээр төлөхөөр Иргэний хууль, 319-ийн 319.1-д заасны дагуу тохиролцож болно.
2. Түрээсийн гэрээг хугацаанаас өмнө цуцлах зохицуулалт
Түрээсийн гэрээний хугацааг Иргэний хууль, 320-ын 320.1-д зааснаар талууд тохиролцон тогтоодог. Хугацаа дуусахаас өмнө цуцлах дараах хуулийн үндэслэлүүд үйлчилнэ:
- Мэдэгдэх хугацаа: Иргэний хууль, 294-ийн 294.3-т зааснаар гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол гэрээг цуцлах хугацаа 3 сар байна. Энэ нь цуцлах тухай мэдэгдлийг нөгөө талдаа бичгээр хүргүүлснээс эхлэн тоологдоно. Хэрэв талууд гэрээндээ "1 сарын өмнө мэдэгдэнэ" гэж тохирсон бол тухайн гэрээний 1 сарын хугацаа үйлчилнэ.
- Түрээслүүлэгчийн санаачилгаар цуцлах: Иргэний хууль, 288-ийн 288.2.3-т зааснаар түрээслэгч урьдчилан сануулсаар байхад хөрөнгийг муутгасан, гэмтээсэн эсхүл 3 сарын турш түрээсээ төлөөгүй бол гэрээг хугацаанаас өмнө шууд цуцалж, хохирлоо шаардах эрхтэй.
- Түрээслэгчийн санаачилгаар цуцлах: Иргэний хууль, 289-ийн 289.2.3-т зааснаар хөлслөн авсан эд хөрөнгө нь хүний амь нас, эрүүл мэндэд аюул учруулахаар байвал ямар нэгэн хугацаа харгалзахгүйгээр нэн даруй цуцалж болно. Мөн Иргэний хууль, 289-ийн 289.2.4-т зааснаар үлдсэн хугацаанд түрээслэх өөр төлбөрийн чадвартай этгээдийг санал болгон 1 сарын өмнө мэдэгдсэнээр хугацаанаас нь өмнө гэрээг цуцлах боломжтой.
- Хугацаанаас өмнө талбайг орхих үр дагавар: Иргэний хууль, 324-ийн 324.1-д зааснаар түрээслэгч хугацаанаас өмнө эд хөрөнгийг буцаан өгсөн ч гэрээний хугацаа дуусах хүртэлх түрээсийн төлбөрөөс чөлөөлөгдөхгүй. Гагцхүү өөрийн оронд өөр түрээслэгч санал болгож, түүнийг нь түрээслүүлэгч зөвшөөрсөн нөхцөлд төлбөрийн үүргээс чөлөөлөгдөнө (Иргэний хууль, 324-ийн 324.2).
3. Барьцаа мөнгө ба гэрээ дуусгавар болох үеийн тооцоо
Барьцаа нь Иргэний хууль, 231-ийн 231.1.4-т заасан үүргийн гүйцэтгэлийг хангах арга бөгөөд түрээсийн төлбөр төлөгдөхгүй байх, байр талбайд хохирол учруулахаас сэргийлэх зорилготой.
- Иргэний хууль, 160-ын 160.1.1-д зааснаар барьцаагаар хангагдах үндсэн шаардлага дуусгавар болсноор барьцааны эрх дуусгавар болно.
- Иймээс түрээслэгч түрээсийн төлбөрийн өргүй, ашиглалтын зардлаа бүрэн төлсөн, хөрөнгийг хэвийн элэгдлийг тооцон хүлээлгэн өгсөн бол Иргэний хууль, 160-ын 160.3-т заасны дагуу түрээслүүлэгч барьцааны мөнгийг буцаан өгөх хуулийн үүрэгтэй.
- Барьцаа мөнгөө буцаан авахаас татгалзсан үед авах алхмыг Түрээсийн байрны барьцаа мөнгөө буцаан авах нийтлэлээс үзнэ үү.
- Гэрээ цуцлагдсан тохиолдолд Иргэний хууль, 205-ын 205.1-д заасны дагуу талууд гэрээний гүйцэтгэлийг биет байдлаар нь харилцан буцааж өгөх үүрэг үүсдэг.
Түрээслэгчийн эрх ба үүрэг
Түрээслэгчийн үндсэн эрх:
- Доголдолгүй хөрөнгө шаардах: Иргэний хууль, 288-ийн 288.1.1-д зааснаар гэрээнд заасны дагуу ашиглах боломжтой, биет болон эрхийн доголдолгүй хөрөнгө шаардах.
- Түрээсийн төлбөрийг бууруулах: Эд хөрөнгийн доголдлоос шалтгаалан ашиглалт буурсан бол Иргэний хууль, 290-ийн 290.5-д заасны дагуу төлбөрийг бууруулах, хэрэв өөрийн зардлаар доголдлыг арилгасан бол уг зардлыг шаардах (Иргэний хууль, 290-ын 290.7).
- Эзэмшлээ хамгаалах: Иргэний хууль, 299-ийн 299.1-д зааснаар өөрийн эзэмшлийг өмчлөгчийн болон бусад этгээдийн хууль бус халдлагаас хуулийн арга хэрэгслээр хамгаалах.
- Гэрээг шинээр тэргүүн ээлжинд байгуулах: Үүргээ зохих ёсоор биелүүлсэн түрээслэгч гэрээ дуусахад дахин түрээслэх шинэ гэрээг тэргүүн ээлжинд байгуулах давуу эрхтэй (Иргэний хууль, 289-ийн 289.7).
Түрээслэгчийн үндсэн үүрэг:
- Төлбөр хугацаандаа төлөх: Гэрээгээр тохирсон хугацаанд төлбөрийг төлөх (Иргэний хууль, 289-ийн 289.1.2). Хугацаа хэтрүүлбэл гэрээнд заасан бол Иргэний хууль, 232-ын 232.6-д нийцүүлэн алданги тооцогдоно.
- Эвдэж муутгахгүй байх: Эд хөрөнгийг ердийн болон тохиролцсон элэгдлээс илүү муутгахгүй ашиглах (Иргэний хууль, 289-ийн 289.1.4).
- Зөвшөөрөлгүй өөрчлөхгүй байх: Түрээслүүлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр эд хөрөнгийн хийц, бүтцийг өөрчлөх, засахгүй байх (Иргэний хууль, 289-ийн 289.1.3).
- Дамжуулан түрээслэхгүй байх: Иргэний хууль, 323-ын 323.1-д зааснаар зөвхөн түрээслүүлэгчийн зөвшөөрөлтэйгээр гуравдагч этгээдэд дамжуулан түрээсэлнэ.
- Буцаан өгөх: Гэрээ дуусгавар болоход ердийн элэгдлийг тооцож бүрэн бүтэн хүлээлгэн өгөх (Иргэний хууль, 326-ын 326.1, Иргэний хууль, 295-ын 295.1).
Практик алхамууд: Гэрээ байгуулахаас барьцаа буцаан авах хүртэл
Түрээсийн маргаанаас сэргийлэх, эрхээ хамгаалахын тулд иргэд дараах 4 үе шаттай үйлдлийг заавал хийх шаардлагатай:
1-р алхам: Гэрээг бичгээр нягтлан байгуулах
- Гэрээний цуцлах нөхцөл, мэдэгдэх хугацаа (жишээ нь, "аль нэг тал санаачилбал 30 хоногийн өмнө бичгээр мэдэгдэнэ")-г маш тодорхой зааж өгөх.
- Барьцаа мөнгө ямар нөхцөлд бүрэн буцаагдах, гэрээ дууссанаас хойш хэд хоногийн дотор дансанд шилжихийг заавал тохиролцож тусгах.
- Үл хөдлөх хөрөнгийг бүхэлд нь түрээсэлж буй бол улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагатайг анхаарах.
2-р алхам: Хөрөнгө хүлээлцсэн акт үйлдэх
- Байр, талбайг анх хүлээн авахдаа эд хогшил, цахилгаан хэрэгсэл, тоолуур, хана таазны сэв зураас зэргийг тусгасан хүлээлцэх акт үйлдэж, фото зураг, дүрс бичлэгээр баталгаажуулна.
- Энэ нь гэрээ дуусахад түрээслүүлэгч хуучин эвдрэлийг танаас нэхэмжлэх, барьцаанаас суутгахаас хамгаална.
3-р алхам: Гэрээ цуцлах мэдэгдлийг баталгаатай хүргүүлэх
- Түрээсээ зогсоох шийдвэр гаргасан бол гэрээнд тохирсон хугацаанд (жишээ нь 1-3 сарын өмнө) түрээслүүлэгчид бичгээр мэдэгдэл өгнө (Иргэний хууль, 204-ын 204.1).
- Мэдэгдлийг албан бичгээр гардуулан гарын үсэг зуруулах эсхүл баталгаат шуудан, хариу илгээсэн цахим шуудангаар хүргүүлж нотлох баримтаа хадгална. Утсаар хэлээд орхиж хэрхэвч болохгүй.
4-р алхам: Хөрөнгийг буцаан хүлээлгэж өгч, тооцоо нийлэх
- Байр талбайг цэвэрлэн, анх хүлээж авсан байдлаар нь түрээслүүлэгчид актаар хүлээлгэн өгнө.
- Түрээсийн төлбөр, ашиглалтын зардал (байр, цахилгаан, СӨХ) бүрэн төлөгдсөн тооцооны хуудас үйлдэж, барьцаа мөнгийг буцаан шилжүүлэх актад хоёр тал гарын үсэг зурна.
Шүүхийн практик
Монгол Улсын шүүхийн практикт түрээсийн гэрээ, цуцлалт, барьцаатай холбоотой маргааныг хэрхэн шийдвэрлэснийг дараах жишээнүүдээс харж болно:
1. Мэдэгдэх хугацааг баримтлаагүй бол барьцааг түрээсийн төлбөрт суутгана
Улсын дээд шүүхийн хяналтын шатны хуралдааны Тогтоол #5606-д: Түрээслэгч компани гэрээг цуцлахдаа 3 сарын өмнө бичгээр мэдэгдэхээр гэрээнд тохиролцсон боловч мэдэгдсэн хугацаа дуусахаас өмнө талбайг дур мэдэн чөлөөлж, барьцаа болон түрээсийн төлбөрийн зөрүүг нэхэмжилжээ. Шүүхээс: түрээслэгч талбайг хугацаанаас нь өмнө чөлөөлсөн ч гэрээ хүчин төгөлдөр цуцлагдах хүртэлх 3 сарын хугацааны түрээсийн төлбөрөөс чөлөөлөгдөхгүй гэж үзэн, барьцаа мөнгөөр уг түрээсийн төлбөрийг хариуцагч суутган авсан нь хууль зөрчөөгүй гэж дүгнэж нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон байна.
2. Худалдааны төвийн павилоныг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагагүй
Улсын дээд шүүхийн хяналтын шатны хуралдааны Тогтоол #8748-д: Худалдааны төвийн талбайн тодорхой хэсэг (павилон)-ийг түрээслэгч гэрээнд заасан 1 сарын өмнө бичгээр мэдэгдэн талбайг хүлээлгэн өгсөн ба түрээслүүлэгч нь "гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй хүчин төгөлдөр бус тул 3 сарын төлбөр төлөх ёстой" гэж маргажээ. Дээд шүүх: тусдаа улсын бүртгэлгүй худалдааны төвийн талбайн хэсгийг түрээслэхэд Иргэний хуулийн 318.3, 318.4 хамаарахгүй бөгөөд бичгээр байгуулснаар хүчин төгөлдөр болно; түрээслэгч гэрээнд заасан 1 сарын хугацаанд урьдчилан мэдэгдсэн тул түрээслүүлэгч нэмж 3 сарын төлбөр шаардах эрхгүй гэж шийдвэрлэсэн.
3. Түрээсийн төлбөрөө 3 сар төлөөгүй бол гэрээг шууд цуцална
Улсын дээд шүүхийн хяналтын шатны хуралдааны Тогтоол #8563-д: Сууц өмчлөгчдийн холбооны дундын өмчлөлийн подвалыг сүлжмэлийн зориулалтаар ашиглаж байсан иргэн түрээсийн төлбөрөө урт хугацаанд төлөөгүй маргаанд шүүх: Иргэний хууль, 288-ийн 288.2.3-т зааснаар хөлслөгч 3 сарын турш төлбөрөө төлөөгүй бол гэрээг хугацаанаас нь өмнө цуцлах эрх үүсдэг тул талбайг албадан чөлөөлүүлж, төлөгдөөгүй төлбөр болон тохирсон алдангийг хариуцагчаас бүрэн гаргуулахаар шийдвэрлэсэн.
Түгээмэл асуултууд
Түрээсийн гэрээг заавал улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагатай юу?
Үл хөдлөх эд хөрөнгийг бүхэлд нь түрээслэх тохиолдолд Иргэний хууль, 318-ын 318.3-т зааснаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт заавал бүртгүүлнэ. Бүртгүүлээгүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна. Харин худалдааны төвийн павилон, талбайн тодорхой хэсгийг түрээслэхэд тусдаа бүртгэлгүй тул зөвхөн бичгээр байгуулснаар хүчин төгөлдөр тооцогддог шүүхийн практик бий.
Түрээсийн гэрээг хугацаанаас өмнө цуцлахад хэдий хугацааны өмнө мэдэгдэх ёстой вэ?
Хуульд өөрөөр заагаагүй буюу гэрээгээр тусгайлан тохиролцоогүй бол гэрээг цуцлах тухай мэдэгдлийг 3 сарын өмнө бичгээр өгнө (Иргэний хууль, 294-ийн 294.3). Гэвч талууд гэрээндээ энэ хугацааг 1 сар эсхүл өөр хугацаа байхаар чөлөөтэй тохиролцож болно.
Байрыг хугацаанаас өмнө суллаж өгвөл үлдсэн хугацааны түрээсийн төлбөрөөс чөлөөлөгдөх үү?
Чөлөөлөгдөхгүй. Иргэний хууль, 324-ийн 324.1-д зааснаар түрээслэгч гэрээний хугацаа дуусахаас өмнө хөрөнгийг буцаан өгсөн ч гэрээний хугацаа дуусах хүртэл төлбөрөөс чөлөөлөгдөхгүй. Гагцхүү өөрийнхөө оронд төлбөрийн чадвартай өөр түрээслэгч санал болгож, түрээслүүлэгч зөвшөөрсөн нөхцөлд үүргээс чөлөөлөгдөнө.
Гэрээ дуусахад түрээслүүлэгч барьцаа мөнгийг үндэслэлгүйгээр суутгаж болох уу?
Болохгүй. Барьцааны эрх нь үндсэн үүрэг буюу түрээсийн төлбөр төлөгдсөн, эд хөрөнгийг бүрэн бүтэн хүлээлгэн өгснөөр дуусгавар болдог (Иргэний хууль, 160-ын 160.1.1). Хэрэв түрээслэгч төлбөрийн үлдэгдэлгүй, хөрөнгийг ердийн элэгдлээс гадуур эвдэж сүйтгээгүй бол барьцаа мөнгийг бүрэн буцаан олгох үүрэгтэй.
Дүгнэлт
Түрээсийн харилцаанд оролцохдоо эрсдэлээс сэргийлэх хамгийн найдвартай арга бол гэрээг бичгээр хийж, цуцлах нөхцөл, хугацаа, барьцааг буцаах журмыг маш нарийн тохиролцох явдал юм. Хэрэв та түрээсээ цуцлах шаардлага гарвал гэрээнд заасан хугацаанд заавал бичгээр мэдэгдэж, талбайг хүлээлцэх актаар баталгаажуулснаар барьцаа мөнгөө алдахгүй байх, шүүхийн маргаанаас өөрийгөө хамгаалах бүрэн боломжтой. Үүргээ шударгаар биелүүлсэн түрээслэгч хуулийн дагуу эрхээ бүрэн хамгаалуулах эрхтэй.