Өөрийн авто зогсоолоо түрээслэхэд СӨХ-өөс зөвшөөрөл авах уу?
Өөрийн өмчилсөн авто зогсоолыг бусдад түрээслэхэд СӨХ-өөс зөвшөөрөл шаардлагатай эсэх, дундын өмчлөл, гэрээ, нэвтрэх нөхцөл, маргааныг хууль зүйн үндэслэлтэйгээр тайлбарлав.
Таны асуултад хуулийн дагуу юу гэж заасныг мэдээрэй.
Оршил
Хэрэв таны авто зогсоол нь таны дангаар өмчлөх эд хөрөнгө бол түрээслэхэд СӨХ-өөс зөвшөөрөл авах шаардлагагүй. Харин зогсоол нь орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн хэсэг бол гэрээний үндсэн дээр ашиглуулах асуудлыг шийдвэрлэх шаардлагатай.
Энэ нийтлэлд авто зогсоол түрээслэхтэй холбоотой эрх зүйн зохицуулалтыг энгийнээр тайлбарлаж, та ямар алхам хийх, ямар нөхцөлийг гэрээнд тусгах талаар практик зөвлөмж өгнө.
Хууль зүйн үндэслэл
Дангаар өмчлөх ба дундын өмчлөлийн ялгаа
Орон сууцны байшинд дангаар өмчлөх, дундаа өмчлөх гэсэн хоёр төрлийн эд хөрөнгө байдаг.
- Дангаар өмчлөх — тодорхой хил хязгаар бүхий тусгаарлагдсан сууц, өрөө болон барилгын бусад тусгаарлагдсан байгууламж (Иргэний хууль, 142 142.1, 142.4).
- Дундын өмчлөл — дангаар өмчлөх зүйлд хамаарахгүй орон сууцны барилга, байгууламж, төхөөрөмжийн хэсэг (Иргэний хууль, 142 142.2).
Орчны газарт авто машины зогсоол ордог (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 4 4.1.6). Мөн сууц өмчлөгчид нь дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг дундаа хамтран өмчилнө (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 15 15.4).
Авто зогсоолыг түрээслэх үндэслэл
Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээгээр хөлслүүлэгч нь хөлслөгчийн эзэмшил, ашиглалтад тодорхой эд хөрөнгийг түр хугацаагаар шилжүүлж, хөлслөгч нь ашигласны хөлсийг төлөх үүрэг хүлээнэ (ИРГЭНИЙ ХУУЛЬ, 287 287.1).
Түрээсийн гэрээгээр түрээслүүлэгч нь аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах, дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд зориулж хөрөнгө шилжүүлэх, түрээслэгч нь түрээсийн төлбөрийг төлөх үүрэг тус тус хүлээнэ (ИРГЭНИЙ ХУУЛЬ, 318 318.1).
Чухал: Хуульд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулах бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ (ИРГЭНИЙ ХУУЛЬ, 318 318.3). Энэ шаардлагыг хангаагүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна (318.4).
Дангаар өмчлөх эд хөрөнгөө захиран зарцуулах эрх
Сууц өмчлөгч нь холбоо болон бусад сууц өмчлөгчдөөс зөвшөөрөл авахгүйгээр дангаар өмчлөх сууцаа захиран зарцуулах эрхтэй (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 13 13.1.2). Энэ нь дангаар өмчлөх эд хөрөнгөө түрээслэхэд СӨХ-өөс зөвшөөрөл авахгүй байх үндэслэл болно.
Дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг ашиглуулах
Холбооны дүрэмд заасан бол дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг гэрээний үндсэн дээр тодорхой нэг этгээдийн эзэмшил, ашиглалтад шилжүүлж болно (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 15 15.5).
Дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг бусдад түрээслүүлэх, эзэмшүүлэх, ашиглуулах эсэхийг удирдах зөвлөл шийдвэрлэх эрхтэй (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 10 10.8.3). Гүйцэтгэх захирал нь дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг түрээслүүлэх, эзэмшүүлэх, ашиглуулах талаарх гэрээг холбооны нэрийн өмнөөс байгуулна (12.4.5).
Мөн дэвсгэр болон орчны газрын ашиглалт, арчлалт, хамгаалалтын асуудлыг бүх гишүүдийн хурал хэлэлцдэг (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 7 7.2.8).
Практик алхамууд
Алхам 1: Зогсоолынхоо эрх зүйн байдлыг тодруул
Эхлээд таны авто зогсоол дангаар өмчлөх эд хөрөнгө мөн эсэхийг шалгана.
- Өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, улсын бүртгэлийн баримт бичгээ шалга.
- Зогсоол нь орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн бүрэлдэхүүн хэсэг мөн эсэхийг тодруул.
Хэрэв зогсоол нь дундын өмчлөлийн хэсэг бол СӨХ-той гэрээ байгуулах, эсвэл удирдах зөвлөлийн шийдвэр гаргуулах шаардлагатай.
Алхам 2: Түрээсийн гэрээг бичгээр байгуул
Түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулж, дараах нөхцөлийг заавал тусга:
- Талуудын нэр, хаяг;
- Зогсоолын байршил, дугаар, талбай;
- Түрээсийн хугацаа;
- Түрээсийн төлбөрийн хэмжээ, төлөх хугацаа;
- Зогсоолын зориулалт (зөвхөн авто тээврийн хэрэгсэл байрлуулах гэх мэт);
- Нэвтрэх нөхцөл — хаалтны чип, машин угаалгын газар, ачих буулгах дүрэм;
- Хариуцлагын асуудал — гэмтэл, хохирол, даатгал;
- Гэрээ цуцлах нөхцөл, хугацаа.
Алхам 3: Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд бүртгүүлэх
Үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ (ИРГЭНИЙ ХУУЛЬ, 318 318.3). Энэ шаардлагыг хангаагүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна (318.4).
Алхам 4: СӨХ-т мэдэгдэх
Сууц өмчлөгч нь сууц өмчлөх эрхээ бусдад шилжүүлэхдээ холбоонд мэдэгдэх үүрэгтэй (Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 13 13.2.8). Түрээслэх тохиолдолд СӨХ-т мэдэгдэх нь дараагийн маргаанаас сэргийлнэ.
Мөн сууцаа бусдад эзэмшүүлж, ашиглуулж байгаа бол эзэмшигч, ашиглагчийн гүйцэтгээгүй үүргийг гүйцэтгэх үүрэгтэй (13.2.6).
Алхам 5: Нэвтрэх нөхцөлийг урьдчилан тохир
Хаалт, чип, манаач зэрэг нэвтрэх нөхцөлийг СӨХ-той урьдчилан тохирч, гэрээнд тусга. Энэ нь дараах маргаанаас сэргийлнэ.
Шүүхийн практик
Дундын өмчлөлийн талбайг гэрээгүй эзэмшсэн нь
СӨХ нь орон сууцны подвалыг гэрээгүйгээр эзэмшиж байсан иргэнээс подвалыг чөлөөлүүлэхээр нэхэмжилсэн. Шүүх подвал нь дундын өмчлөлийн эд хөрөнгө болохыг тогтоож, түрээсийн гэрээ байгуулаагүй, төлбөр төлөөгүй хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлөхөөр шийдвэрлэсэн (Тогтоол #9983). Энэ нь дундын өмчлөлийн талбайг ашиглахдаа заавал гэрээний үндэслэлтэй байх ёстойг харуулна.
Ижил төрлийн маргаанд шүүх подвалыг 2009 оноос хойш төлбөргүй эзэмшиж байсан иргэнийг хууль бус эзэмшлээс чөлөөлөхөөр шийдвэрлэж, анхан, давж заалдах, хяналтын шатны шийдвэрийг хэвээр үлдээсэн (Тогтоол #9907).
Хаалт, нэвтрэх нөхцөлийн маргаан
Нэхэмжлэгч нь нийтийн эзэмшлийн зам, талбайг хааж автомат хаалт барьсан, чипийг өндөр үнээр хураасан гэж СӨХ-д нэхэмжлэл гаргасан. Хяналтын шатны шүүх автомат хаалт, манаачийн байр барих нь нэхэмжлэгчийн эрхийг зөрчөөгүй, харин чипийг төлбөртэй өгснөөс маргаан үүссэн боловч СӨХ-ны гэм буруу хангалттай тогтоогдоогүй гэж дүгнэсэн (Тогтоол #8689). Энэ нь нэвтрэх нөхцөлийг гэрээнд тодорхой тусгах шаардлагатайг харуулна.
Хууль ёсоор эзэмшиж байгаа эсэх
Дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг ашиглахдаа гэрээний үндэслэлтэй байх ёстойг дахин нэг шийдвэр баталж байна: хариуцагч 2007 оноос хойш талбайг ашиглаж байсан ч гэрээ байгуулаагүй, төлбөр төлөөгүй тохиолдолд эд хөрөнгийг чөлөөлөхөөр шийдвэрлэсэн (Тогтоол #9983).
Түгээмэл асуултууд
1. Өөрийн өмчилсөн авто зогсоолыг түрээслэхэд СӨХ-өөс зөвшөөрөл авах шаардлагатай юу?
Хэрэв авто зогсоол нь таны дангаар өмчлөх эд хөрөнгө бол та өөрийн эд хөрөнгөө захиран зарцуулах эрхтэй тул СӨХ-өөс зөвшөөрөл авах шаардлагагүй. Харин зогсоол нь дундын өмчлөлийн хэсэг бол гэрээний үндсэн дээр ашиглуулах асуудлыг шийдвэрлэх шаардлагатай.
2. Дундын өмчлөлийн авто зогсоолыг түрээслэх шийдвэрийг хэн гаргах вэ?
Дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг бусдад түрээслэх, эзэмшүүлэх, ашиглуулах эсэхийг СӨХ-ны удирдах зөвлөл шийдвэрлэх эрхтэй. Орчны газрын ашиглалтын асуудлыг бүх гишүүдийн хурал хэлэлцдэг.
3. Түрээсийн гэрээг яаж байгуулах вэ?
Түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулна. Хэрэв үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээсэлж байгаа бол гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлэх шаардлагатай.
4. СӨХ хаалтны чип, нэвтрэх эрхийг үнэ төлбөргүй олгох үүрэгтэй юу?
Шүүхийн практикт хаалтны чипийг төлбөртэй өгснөөс маргаан үүссэн ч СӨХ-ны гэм буруу хангалттай тогтоогдоогүй тохиолдол бий. Нэвтрэх нөхцөлийг урьдчилан гэрээнд тодорхой бичих нь маргаан гарахаас сэргийлнэ.
5. Өмнөх өмчлөгчийн СӨХ-ны өрийг хариуцах уу?
Сууц худалдан авагч нь сууцыг өмчлөлдөө шилжүүлэхээс өмнө уг сууцтай холбоотой биелэгдээгүй үүрэг байгаа эсэхийг худалдагч болон холбогдох байгууллагаас магадлах үүрэгтэй бөгөөд биелүүлээгүйгээс үүсэх үр дагаврыг өөрөө хариуцна (Тогтоол #7659).
Дүгнэлт
Өөрийн авто зогсоолыг түрээслэхэд дараахь гол дүгнэлтүүдийг анхаарна уу:
- Дангаар өмчлөх зогсоол — СӨХ-өөс зөвшөөрөл авахгүйгээр захиран зарцуулах боломжтой.
- Дундын өмчлөлийн зогсоол — гэрээний үндсэн дээр ашиглуулах асуудлыг удирдах зөвлөл шийдвэрлэнэ.
- Түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагатай.
- Нэвтрэх нөхцөл (хаалт, чип, манаач) болон хариуцлагын асуудлыг гэрээнд тодорхой тусга.
- СӨХ-т мэдэгдэх нь дараагийн маргаанаас сэргийлнэ.
Эрх зүйн маргаан үүссэн тохиолдолд холбогдох баримт бичгээ бүрдүүлж, мэргэжлийн хуульчийн зөвлөгөө авч, шаардлагатай бол шүүхэд нэхэмжлэл гаргах эрхтэй.