Эд хөрөнгийн шинж байдлыг төөрөгдөн байгуулсан хэлцэл: Хууль зүйн гаргалгаа

Хэрэв та гэрээний зүйл болох эд хөрөнгийн чанар, зориулалт, хэмжээ зэрэг үнэд нөлөөлөх шинж байдлыг буруу ойлгон хүсээгүй хэлцэл хийсэн бол Иргэний хуулийн 58-р зүйлд заасан "ноцтой төөрөгдөл"-ийн үндэслэлээр шүүхээр хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулж, анхны байдалд нь оруулах эрхтэй. Гол нь төөрөгдөл нь ноцтой болохыг нотлох, төөрөгдлөө мэдсэн даруйдаа нөгөө талдаа мэдэгдэх явдал юм.

Оршил

Иргэд хоорондоо болон хуулийн этгээдтэй гэрээ байгуулахдаа гэрээний зүйл болох эд хөрөнгийнхөө шинж байдал, чанар, зориулалтын талаар буруу ойлголттой байх тохиолдол цөөнгүй гардаг. Жишээ нь, үнэт металл гэж бодож авсан эдлэл нь энгийн төмөр байх, албан тасалгааны зориулалттай гэж авсан байр нь үйлдвэрийн бүсэд хамаарах, эсвэл газар худалдаж авахдаа хэмжээг нь андуурч тооцоолох зэрэг юм. Энэхүү нийтлэлээр Иргэний хуульд заасан "ноцтой төөрөгдөл"-ийн үндсэн дээр хийсэн хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах эрхийн талаар тайлбарлана.

Хууль зүйн үндэслэл

Хэлцэл хийгч этгээд хүсэл зоригоо илэрхийлэхдээ бодит байдлаас зөрүүтэй төсөөлөлтэй байхыг "төөрөгдөл" гэнэ. Үүнийг дараах зохицуулалтаар тодорхойлсон.

1. Ноцтой төөрөгдлийн ерөнхий үндэслэл

Иргэний хууль, 58-ийн 58.1-д зааснаар ноцтой төөрөгдлийн үндсэн дээр хийсэн хэлцлийг шүүх хүчин төгөлдөр бус гэж тооцож болно. Төөрөгдөл ноцтой байх эсэхийг тодорхойлохдоо дараах тохиолдлуудад хамааруулдаг:

• Хэлцэл хийгч этгээд хүссэн хэлцлээсээ өөр хэлцлийг зөвшөөрөн хийсэн (58.2.1).
• Хэлцэл хийгч этгээд хүссэн хэлцлийнхээ агуулгыг эндүүрсэн (58.2.2).

2. Эд хөрөнгийн шинж байдлын төөрөгдөл

Эд хөрөнгийн шинж байдлын төөрөгдөл нь дээрх ноцтой төөрөгдлийн нэг хэлбэр юм. Иргэний хууль, 58-ийн 58.3.2-т зааснаар хэлцлийн зүйлийн үнийг тодорхойлоход ач холбогдол бүхий эд зүйлийн шинжийн талаар төөрөгдсөн бол үүнийг "ноцтой" гэж үзнэ. Энэ нь зөвхөн үнэ өөрөө биш, харин тухайн зүйлийн чанар, материал, зориулалт, гарал үүсэл зэрэг шинж чанаруудыг хамарна.

3. Хүсэл зоригийн дутагдал

Хүсэл зоригийн илэрхийлэл нь нөгөө тал түүнийг хүлээн авснаар хүчин төгөлдөр болно (Иргэний хууль, 40). Хэрэв та төөрөгдлийн улмаас бодит хүсэл зоригоо илэрхийлж чадаагүй бол энэ нь хүсэл зоригийн дутагдалд тооцогдоно. Хүсэл зоригийн агуулгыг тайлбарлахдаа үгийн шууд утгыг анхаарах бөгөөд, утга ойлгомжгүй бол хэрэгцээ, шаардлага, нөхцөл байдалд дүн шинжилгээ хийх замаар тайлбарлана (Иргэний хууль, 41).

4. Хууран мэхлэхээс ялгах нь

Төөрөгдөл нь нөгөө талын идэвхтэй хууран мэхлэх үйлдэлтэй холбоотой байж болно. Хэрэв таныг хууран мэхэлсэн бол Иргэний хуулийн 59 дүгээр зүйлд зааснаар хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулахаар шаардах эрхтэй (Иргэний хууль, 59). Энэ тохиолдолд хөөн хэлэлцэх хугацаа нь мэдсэнээс хойш нэг жил байна.

5. Хэлцлийн хүчин төгөлдөр бус байдал ба үр дагавар

Ноцтой төөрөгдлийн доор хийсэн хэлцэл нь шууд хүчин төгөлдөр бус (void) биш, харин шүүхээр хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулдаг (voidable) төрлийн хэлцэл юм. Хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцвол Иргэний хууль, 56-ийн 56.5-д зааснаар талууд шилжүүлсэн бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх, боломжгүй бол үнийг төлөх үүрэгтэй. Мөн гэм буруутай этгээд бусдад учруулсан хохирлыг нөхөн төлнө.

Процессын бүдүүвч

Практик алхамууд

1. Төөрөгдлийг баримтжуулах

Тухайн эд хөрөнгө нь таны бодож байснаас өөр болохыг нотлох баримт цуглуулна:

• Мэргэжлийн үнэлгээчний дүгнэлт
• Гэрээний заалтууд болон тухайн эд хөрөнгийн бодит байдлын зөрүү
• Эд хөрөнгийн доголдлын талаарх акт, гэрчүүдийн мэдүүлэг

Хэрэв эд хөрөнгө доголдолтой бол Иргэний хууль, 254-т зааснаар худалдан авагч нь доголдлыг арилгуулах, доголдолгүй эд хөрөнгөөр солиулах, зардлаа төлүүлэх, эсвэл гэрээг цуцлах тухай шаардлага гаргах эрхтэй.

2. Нэн даруй мэдэгдэх

Төөрөгдлийг мэдсэн даруйдаа нөгөө талдаа албан ёсоор (бичгээр эсвэл цахим хэлбэрээр) мэдэгдэнэ. Энэ нь Иргэний хууль, 58-ийн 58.6-д заасан хуулиар тогтоосон үүрэг бөгөөд шүүх дээр таныг "шударга" байсныг нотлох гол үндэслэл болно.

3. Харилцан тохиролцохыг эрмэлзэх

Хэрэв нөгөө тал таны хүсэлтийн дагуу хэлцлийг биелүүлэх (жишээ нь, үнийг бууруулах эсвэл доголдолгүй эд хөрөнгөөр солих) бол хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцох шаардлагагүй болдог (Иргэний хууль, 58-ийн 58.5).

4. Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах

Хэрэв тохиролцоонд хүрэхгүй бол шүүхэд "Хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах, үр дагаврыг арилгуулах" тухай нэхэмжлэл гаргана. Шүүх хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцвол талууд шилжүүлсэн бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй (Иргэний хууль, 56-ийн 56.5).

Шүүхийн практикийн жишээ

Шүүхийн практикт ноцтой төөрөгдлийн доор хийсэн хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх олон жишээ байдаг. Тухайлбал:

Улсын дээд шүүхийн 2016 оны 06 дугаар сарын 14-ний өдрийн 1257 дугаар тогтоол (Тогтоол #1257)-оор шийдвэрлэсэн хэрэгт иргэн Ж.Туул нь орон сууцаа зээлж өгөх зорилгоор худалдах-худалдан авах гэрээ хийсэн боловч, нөгөө тал уг орон сууцыг гуравдагч этгээдэд худалдсан. Хяналтын шатны шүүх Иргэний хуулийн 58.2.1-т заасан "хүссэн хэлцлээсээ өөр хэлцлийг зөвшөөрөн хийсэн" гэх ноцтой төөрөгдлийн үндсэн дээр хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж үзсэн. Энэ нь хэлцлийн мөн чанарын талаарх төөрөгдөл хэрхэн ноцтой төөрөгдөл болж хэлцлийг хүчингүй болгох үндэслэл болохыг харуулж байна.

Мөн Улсын дээд шүүхийн 2022 оны 12 дугаар сарын 08-ны өдрийн 10017 дугаар тогтоол (Тогтоол #10017)-оор шийдвэрлэсэн хэрэгт иргэн Д.Эрдэнэчимэг нь орон сууц худалдан авахдаа нийт төлөх үнэ нь тохирсон дүнгээс 47 сая гаруй төгрөгөөр илүү болсныг мэдээгүй нь Иргэний хуулийн 58.2.1-д заасан ноцтой төөрөгдөл гэж шүүх үзсэн. Энэ хэрэг нь хэлцлийн чухал нөхцөл болох үнийн талаарх төөрөгдөл нь ноцтой төөрөгдлийн жишээ болдог.

Түгээмэл асуултууд (FAQ)

1. Зөвхөн үнээндүүрсэн тохиолдолд төөрөгдөл гэж үзэх үү?

Зөвхөн үнээ буруу тооцоолсон, эсвэл зах зээлийн үнээс хэт өндөр үнээр худалдаж авсан гэдэг нь шууд ноцтой төөрөгдөл болохгүй. Гол нь үнэд нөлөөлсөн эд хөрөнгийн шинж чанар, чанар, зориулалтын талаар буруу ойлголттой байсан эсэх юм. Харин хүссэн хэлцлээсээ өөр үнийн дүн бүхий хэлцлийг зөвшөөрч хийсэн нь ноцтой төөрөгдөлд хамаарна.

2. Төөрөгдлийг мэдсэнээс хойш хэр хугацаанд шүүхэд хандах ёстой вэ?

Иргэний хуулийн 58 дугаар зүйлд тусгай хөөн хэлэлцэх хугацаа заагаагүй. Гэхдээ нийтлэг дүрмийн дагуу хөөн хэлэлцэх ерөнхий хугацаа 10 жил (Иргэний хууль, 75) байдаг. Хамгийн найдвартай нь төөрөгдлөө мэдсэн даруйдаа буюу аль болох богино хугацаанд шүүхэд хандах явдал юм.

3. Нөгөө тал намайг санаатайгаар төөрөгдүүлсэн бол ялгаатай юу?

Тийм. Хэрэв нөгөө тал таныг санаатайгаар хууран мэхэлж, буруу мэдээлэл өгсөн бол энэ нь Иргэний хууль, 59-д заасан хууран мэхлэлтийн үндэслэлээр хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах эрх үүснэ. Энэ тохиолдолд мэдсэнээс хойш 1 жилийн дотор шаардлага гаргах хугацаатай.

4. Хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулсны дараа юу болох вэ?

Иргэний хууль, 56-ийн 56.5-д зааснаар талууд шилжүүлсэн бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй. Хэрэв эд хөрөнгийг буцаах боломжгүй бол тухайн үеийн үнийг төлөх ёстой. Мөн гэм буруутай этгээд нөгөө талд учруулсан хохирлыг нөхөн төлнө.

5. Төлөөлөгчөөр дамжуулан хийсэн хэлцэлд төөрөгдөл гарвал яах вэ?

Төлөөлөгч нь төлөөлүүлэгчийн хүсэл зоригийг буруу ташаа мэдээлсний үндсэн дээр хийсэн хэлцлийг мөн ноцтой төөрөгдлийн үндэслэлээр хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж болно. Төлөөлүүлэгчийн хүсэл зоригийн илэрхийллийг илүү харгалзан үзнэ (Иргэний хууль, 66).

Дүгнэлт / Гол санаа

Эд хөрөнгийн шинж байдлын талаар төөрөгдөж хэлцэл хийсэн бол энэ нь Иргэний хуулийн 58 дугаар зүйлд заасан "ноцтой төөрөгдөл"-д хамаарч, хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах үндэслэл болдог.

Амжилттай эрх хамгаалахын тулд дараах гол санааг анхаар:

• Төөрөгдөл нь зөвхөн субъектив сэтгэгдэл биш, харин эд хөрөнгийн үнэд нөлөөлөхүйц шинж чанартай холбоотой байх ёстой.
• Төөрөгдлийг мэдсэн даруйдаа нөгөө талдаа мэдэгдэх хуулийн үүргээ биелүүлэх нь шүүхийн шатанд чухал.
• Хэрэв таны хайхрамжгүй байдлаас төөрөгдөл үүссэн бол, хэлцлийг цуцалсан ч бусдад учруулсан хохирлыг нөхөн төлөх үүрэг хүлээж болзошгүй.
• Хэлцэл хийхийн өмнө эд хөрөнгийн шинж байдлыг сайтар шалгах, шаардлагатай бол мэргэжлийн шинжээч ажиллуулах нь ирээдүйд гарч болох эрсдэлээс хамгаалах хамгийн үр дүнтэй арга хэмжээ юм.