Барилгын ажлын баталгааны барьцаа мөнгийг хэзээ буцаан авах вэ?

Барилгын ажлын баталгааны барьцаа мөнгийг гэрээнд заасан баталгаат хугацаа дуусч, тухайн хугацаанд гүйцэтгэгчийн буруугаас үүссэн чанарын доголдол илрээгүй (эсвэл илэрсэн доголдыг гүйцэтгэгч өөрийн зардлаар арилгасан) тохиолдолд буцаан авах үндэслэл үүснэ. Гэхдээ энэ нь зөвхөн гэрээний нөхцөл, ажлын үр дүнг хүлээн авсан баримт, баталгаат хугацааны тохиролцоо зэргээс шалтгаална. Доорх нийтлэлд энэ асуудлыг хууль зүйн үндэслэл, практик алхам, шүүхийн практикийн жишээгээр тайлбарлав.

Барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулахдаа талууд ихэвчлэн гэрээний үнийн дүнгийн тодорхой хэсгийг "барьцаа", "баталгааны мөнгө" хэлбэрээр үлдээж, ажлын чанарыг баталгаажуулдаг. Энэ мөнгө хэзээ, ямар нөхцөлд буцаан олгогдох нь гэрээний заалт болон хуулийн ерөнхий журамд тулгуурлана.

Ажил гүйцэтгэх гэрээний үндсэн ойлголт

Ажил гүйцэтгэх гэрээгээр ажил гүйцэтгэгч нь захиалагчийн буюу өөрийн материалаар гэрээнд заасан ажил гүйцэтгэх, захиалагч нь уг ажлын үр дүнг хүлээн авч, хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг хүлээнэ (Иргэний хууль, 343). Ажлын хөлсний хэмжээ, төлөх арга, журам, хугацааг талууд тохиролцон тодорхойлно (Иргэний хууль, 344). Талууд өөрөөр тохиролцоогүй бол ажлыг бүрэн гүйцэтгэж, үр дүнг хүлээлгэн өгөх үед хөлс төлнө (Иргэний хууль, 346).

Барьцаа, дэнчин, анзын ялгаа

Практикт "барьцаа мөнгө" гэж нэрлэгддэг дүн нь хууль зүйн хувьд хэд хэдэн хэлбэрээр илэрч болно:

• Дэнчин — гэрээ байгуулсны нотолгоо болгон урьдчилан өгсөн мөнгө. Гэрээг цуцалсан, эсхүл дэнчин тавигч үүргээ гүйцэтгэхдээ дэнчинг оролцуулаагүй бол үүрэг гүйцэтгэж дууссаны дараа дэнчин авсан тал буцааж өгнө (Иргэний хууль, 233). Дэнчин тавьсан этгээд үүрэг гүйцэтгээгүйгээс хариуцлага хүлээхээр байвал дэнчинг дэнчин авсан этгээдэд үлдээнэ; харин дэнчин авсан этгээд үүргээ гүйцэтгээгүй бол буцааж өгнө.
• Анз (торгууль, алданги) — үүргээ гүйцэтгээгүй талын төлөх мөнгөн төлбөр. Анзын нийт дүн гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 50 хувиас хэтэрч болохгүй (Иргэний хууль, 232).
• Гүйцэтгэгчийн барьцааны эрх — ажил гүйцэтгэгч өөрийн шаардлагыг хангах зорилгоор захиалагчийн захиалсан ажлын үр дүн болох хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалах, барилга байгууламжийн хувьд баталгаат ипотекийн эрхтэй байх эрх (Иргэний хууль, 354).

Тиймээс гэрээнд "барьцаа" гэж нэрлэсэн дүн яг аль эрх зүйн хэлбэрт хамаарахыг гэрээний агуулгаар тодорхойлно. Энэ нь буцаах нөхцөлийг тодорхойлоход чухал.

Баталгаат хугацаа ба доголдлын хариуцлага

Ажил гүйцэтгэгч гэрээний нөхцөлийг зөрчсөн буюу гүйцэтгэсэн ажилд доголдол байвал захиалагч гомдлын шаардлагыг ажил хүлээн авснаас хойш зургаан сарын дотор, хэвийн байдлаар хүлээн авах үед илрүүлэх боломжгүй дутагдлын тухай нэг жилийн дотор гаргана. Барилга, байшингийн ийм дутагдлын талаар ажил хүлээн авснаас хойш гурван жилийн дотор гомдлын шаардлага гаргаж болно (Иргэний хууль, 349). Хууль буюу гэрээнд баталгаат хугацаа заасан бөгөөд тухайн хугацаанд дутагдал илэрвэл гомдлын шаардлага гаргах хугацааг дутагдал илрүүлсэн өдрөөс эхлэн тоолно.

Барилга байгууламжийн хувьд хуульд нэмэлт шаардлага тавьдаг. Барилга байгууламжийг ашиглалтад зүгшрүүлэх, тохируулах хугацаа нэг жил байна (Барилгын тухай /шинэчилсэн найруулга/, 14). Энэ хугацаа дуусгавар болсноос хойш барилгын гадна, дотор засал, бүх төрлийн материал, үндсэн хийц, бүтээц, цэвэр, бохир ус, уур, хий, дулаан, цахилгаан, харилцаа холбооны тоног төхөөрөмжийн хэвийн ашиглалтын хугацаа гурваас доошгүй жил байна. Энэ хугацаанд гарсан зөрчлийг захиалагч, зураг төсөл зохиогч, гүйцэтгэгч, материал ханган нийлүүлэгч, эзэмшигчийн аль буруутай этгээд арилгаж, хохирлыг барагдуулна.

Төрийн болон орон нутгийн хөрөнгөөр санхүүжүүлэх барилгын онцлог

Улс, орон нутгийн төсөв, гадаадын зээл тусламжийн хөрөнгөөр санхүүжүүлэх барилга байгууламжид гүйцэтгэгчээс хүлээсэн үүргийн биелэлтийг баталгаажуулах зорилгоор гэрээний үнийн дүнгийн тодорхой хувийг уг хугацаа дуустал барьцаалах нөхцөлийг худалдан авах ажиллагааны хуулийн дагуу зохицуулна (Барилгын тухай /шинэчилсэн найруулга/, 14).

Тендер шалгаруулалтын төсөвт өртөг 100 сая төгрөгөөс дээш бол гүйцэтгэлийн баталгаа шаардана (Төрийн болон орон нутгийн өмчийн хөрөнгөөр бараа, ажил, үйлчилгээ худалдан авах тухай /шинэчилсэн найруулга/, 42). Бараа, ажил, үйлчилгээний чанарын баталгаа болон зүгшрүүлэх, тохируулах хугацаанд гүйцэтгэгчийн хүлээсэн үүргийн биелэлтийг баталгаажуулах зорилгоор захиалагч худалдан авах гэрээний үнийн дүнгийн 5-10 хувийг барьцаалах нөхцөлийг тендер шалгаруулалтын баримт бичигт тусгаж болно. Урьдчилгаа төлбөрийн баталгаа гаргаагүй бол захиалагч урьдчилгаа төлбөр төлөхийг хориглодог (Төрийн болон орон нутгийн өмчийн хөрөнгөөр бараа, ажил, үйлчилгээ худалдан авах тухай /шинэчилсэн найруулга/, 43).

Барьцаа мөнгөө буцаан авахын тулд дараах дарааллыг баримтлах нь зүйтэй.

1. Гэрээгээ нягтлах. Барьцаа мөнгөний хэмжээ, буцаах нөхцөл, баталгаат хугацааны үргэлжлэх хугацаа, хэсэгчлэн буцаах эсэх зэргийг тодорхойлсон заалтыг ол. Хэрэв гэрээнд энэ талаар тодорхой заагаагүй бол хуулийн ерөнхий журам үйлчилнэ.
2. Ажлын үр дүнг хүлээн авсан баримтаа бэхжүүлэх. Ажил хүлээлгэн өгсөн акт, гэрчилгээ, хүлээн авалтын баримт зэрэг нь барьцаа буцаах хугацааг тоолох эхлэл болдог.
3. Баталгаат хугацааны хамтарсан үзлэг хийлгэх. Барилга байгууламжийн хувьд зүгшрүүлэх, тохируулах хугацаа дуусгавар болсон үед гүйцэтгэгч, зураг төсөл зохиогч, захиалагч, ашиглагч хамтарсан үзлэг хийж, зөрчлийг арилгах талаар тэмдэглэл үйлддэг (Барилгын тухай /шинэчилсэн найруулга/, 14). Энэ тэмдэглэл нь барьцаа буцаах гол баримт болно.
4. Бичгээр шаардлага гаргах. Баталгаат хугацаа дууссан, доголдолгүй гэдгийг тэмдэглэн, барьцаа мөнгийг буцаан олгохыг захиалагчаас бичгээр шаард. Хугацаа, дансны мэдээлэл, холбогдох баримтын жагсаалтыг хавсарга.
5. Хэсэгчлэн буцаах нөхцөлийг шалгах. Гэрээнд зарим хэсгийг эрт, үлдсэнийг баталгаат хугацаа дуусахад буцаахаар заасан бол үе шат бүрээр шаардлага гарга.
6. Татгалзсан тохиолдолд маргааны замаар шийдвэрлэх. Захиалагч үндэслэлгүйгээр буцаахаас татгалзвал гэрээний үүрэгтэй холбоотой шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа гурван жил байх тул энэ хугацаанд шүүхэд нэхэмжлэл гаргах боломжтой (Иргэний хууль, 75).

Баталгаат хугацаа барьцаа саатуулах үндэслэл болохгүй

Мөнхийн эрчим ХХК нь Эко тогтол ХХК-аас ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу барьцаа болгон үлдээсэн 15,000,000 төгрөг, хугацаа хэтрүүлсний алданги 7,500,000 төгрөгийг гаргуулахаар нэхэмжилжээ. Хариуцагч нь чанарын баталгаат хугацаа 3 жил байх тул барьцаа мөнгийг саатуулан барих эрхтэй гэж маргасан. Шүүх гэрээнд 1 жилийн барьцаа хугацаа тохиролцсон тул Барилгын тухай хуульд заасан гурван жилийн чанарын баталгаат хугацаа нь барьцаа мөнгийг саатуулах үндэслэл болохгүй гэж дүгнэж, барьцаа болон алдангийг гаргуулсан (Тогтоол #8533). Эндээс харахад гэрээнд тохиролцсон барьцаа хугацаа нь хуулийн баталгаат хугацаанаас ялгаатай бөгөөд талууд үүнийг тусад нь тохиролцдог.

Баталгаат хугацаа дуусаагүй бол шаардах эрх нээлттэй

Мон инж Эм Жи ХХК Архангай аймгийн Засаг даргын Тамгын газарт холбогдох ажил гүйцэтгэх гэрээний үүрэгт 132,000,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргасан. Хариуцагч нь барилгын чанарын баталгааг хангах барьцаа хөрөнгийн хугацаа дуусаагүй гэж татгалзсан. Шүүх нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, баталгаат хугацаа дууссан тохиолдолд нэхэмжлэгчийн шаардах эрх нээлтэй гэдгийг тэмдэглэсэн (Тогтоол #7491). Энэ нь барьцаа мөнгө буцаах эрх нь баталгаат хугацааны төгсгөлтэй шууд холбоотой болохыг харуулна.

Доголдол илэрсэн тохиолдолд хохирлыг хариуцуулах

Зуслангийн байшинд мөөгөнцөр үүсэж, чийгтсэн, өмхий үнэртэй болсон зэрэг доголдол илэрсэн тул нэхэмжлэгч гэрээнээс учирсан хохирлыг шаардсан. Шүүх ажил гүйцэтгэгчийг доголдолтой ажлын зардлыг хариуцах үүрэгтэй гэж үзэж, хохирлыг гаргуулсан (Тогтоол #9215). Түүнчлэн барилга, байшингийн илрүүлэх боломжгүй дутагдлын талаар ажил хүлээн авснаас хойш гурван жилийн дотор гомдол гаргах эрхтэй гэдгийг баталсан. Энэ нь барьцаа мөнгөөс хасаж доголдлын засварын зардлыг тооцох үндэслэл болно.

Ажлын үр дүн хүлээлгэн өгөөгүй бол хөлс, барьцааны шаардлага

Орон сууцны заслын ажил гүйцэтгэх гэрээний маргаанд шүүх ажлын үр дүнг хүлээлгэн өгсөн нь баримтаар тогтоогдоогүй тул ажлын хөлс шаардах хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосон. Харин үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шилжүүлсэн мөнгө нь дэнчингийн шинжтэй бөгөөд гэрээ бодитоор хэрэгжээгүй тул хариуцагч уг мөнгийг суутган үлдэх хууль зүйн үндэслэлгүй гэж үзэж, буцаан гаргуулсан (Тогтоол #9550). Энэ шийдвэр нь барьцаа мөнгийг ямар ч тохиолдолд үлдээж болохгүй бөгөөд гэрээний бодит гүйцэтгэлээр үндэслэл тогтоогдоно гэдгийг харуулна.

1. Баталгааны барьцаа мөнгө гэж юу вэ? Энэ нь барилгын ажлын чанар, гүйцэтгэгчийн хүлээсэн үүргийн биелэлтийг баталгаажуулах зорилгоор захиалагчийн баримталж үлдээдэг мөнгөн дүн юм. Хэмжээ, хугацаа, буцаах журмыг талууд гэрээгээр тодорхойлно.

2. Барьцаа мөнгийг ямар үндэслэлээр буцаан авах вэ? Гэрээнд заасан баталгаат хугацаа дуусч, тухайн хугацаанд чанарын доголдол илрээгүй, эсхүл илэрсэн доголдыг гүйцэтгэгч өөрийн зардлаар арилгасан тохиолдолд буцаан авах үндэслэл үүснэ. Гэрээний нөхцөл үүнийг эрс өөрчилж болно.

3. Баталгаат хугацаа хэдэн жил байх вэ? Барилга байгууламжийн баталгаат хугацааг гэрээгээр тохиролцдог. Хуульд барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулсны дараах үндсэн хийц, бүтээцийн хувьд гурваас доошгүй жилийн хугацаа заасан. Талууд үүнээс урт хугацаа тохиролцож болно.

4. Барьцаа мөнгөө авахын тулд ямар баримт хэрэгтэй вэ? Гэрээ, ажлын үр дүнг хүлээн авсан акт, баталгаат хугацаа дууссан тухай бичгээр мэдэгдэл, доголдолгүй болохыг тогтоосон хамтарсан үзлэгийн тэмдэглэл, төлбөрийн баримт зэрэг хэрэгтэй. Барьцаа мөнгийг буцаах бичгээр шаардлага гаргах нь чухал.

5. Захиалагч барьцаа мөнгөө буцаахыг татгалзвал яах вэ? Эхлээд бичгээр шаардлага гаргаж, хариу хүлээнэ. Татгалзсан бол гэрээний үүрэгтэй холбоотой шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа гурван жил байх тул энэ хугацаанд шүүхэд нэхэмжлэл гаргах боломжтой. Нотлох баримтаа бүрэн цуглуулсан байх шаардлагатай.