Хувийн өмчийн “М” их сургууль нь өөрийн өмчлөлийн оюутны дотуур байргүй тул А-ийн нийтийн байрыг 2 жилийн хугацаатай ашиглахаар гэрээ байгуулсан. Тус байр нь төвийн шугам сүлжээнд холбогдоогүй тул халаалтыг түрээслүүлэгч хариуцах болсон. “М” нь гэрээнд зааснаар төлбөрөө сар бүр төлөх үүрэгтэй боловч 2 сар төлөөгүйгээс А халаалтыг зогсоосон ба 2 сарын төлбөр шаардаж шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Анхан шатны шүүх талуудын хооронд эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ байгуулсан гэж дүгнэсэн бол давж заалдах шатны шүүх орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулсан гэж дүгнэсэн. “М” болон А нарын хооронд ямар төрлийн гэрээ байгуулагдсан бэ?

Хувийн эрх зүйд түрээсийн гэрээ болон ашиглах зээлийн гэрээний хоорондох ялгаа, тэдгээрийг тогтоох шалгуурыг эргэн санаарай.

Хариу: B. Түрээсийн гэрээ (зөв)

Яагаад “Түрээсийн гэрээ” байхав?

“М” нь өмчлөлийн оюутны байрыг өөрийнхөө эзэмшил, ашиглалтад байгуулж, хариуцаж байгаа бөгөөд А нь уг байрыг түрээсийн төлбөр төлөх үүрэгтэй түрээслүүлж байна. Энэ нь Иргэний хуулийн 318.1-д заасан түрээсийн гэрээний үндсэн шинжтэй бүрэн таарч байна: түрээслүүлэгч тодорхой хөрөнгийг шилжүүлэх (ашиглалтад өгөх), түрээслэгч нь гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөрийг төлөх үүрэг хүлээнэ. ИРГЭНИЙ ХУУЛЬ, 318

Түрээсийн хугацаа талуудын тохиролцоогоор тогтооно; 2 жилийн хугацаа нь хуулийн хорилтоос хэтрэхгүй. ИРГЭНИЙ ХУУЛЬ, 320 Түрээсийн төлбөрийг мөнгөөр сар бүр төлөх нь 319.1-ийн хүлээлцэлтэй зөвшөөрөгдөнө. ИРГЭНИЙ ХУУЛЬ, 319

Бусад сонголтууд яагаад буруу байна вэ?

• A. Орон сууц хөлслөх гэрээ — Буруу. Орон сууц хөлслөх гэрээ нь орон сууцын эзэмшил, ашиглалтыг худалдан авах эрхээр талууд хооронд шилжих гэрээ бөгөөд түрээсийн төлбөр төлдөг байх үүрэг үүсэхгүй. Энд байр худалдагдаагүй, “М” нь өмчлөлөө хэвээр өмчид байгаа тул энэ төрлийн гэрээ биш.
• C. Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ — Буруу. Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ нь эд хөрөнгийн эзэмшил, ашиглалтыг төлбөрийн эсрэг шилжүүлэх гэрээ. Энд “М” байраа залгаасаар өмчлөлөө алгасаагүй, зөвхөн түрээсийн төлбөр гаргах үүрэгтэй болсон тул ийм гэрээ биш. (Түрээсийн гэрээнд эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний зарим журам нэгэн адил үйлчилдэг боловч 318.5-ын “нэгэн адил үйлчилнэ” гэдэг нь түрээсийн гэрээг эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ гэж ангилдаг гэсэн үг биш.)
• D. Нэрлэгдээгүй гэрээ — Буруу. Нэрлэгдээгүй гэрээ нь хуульд тусгайлан зохицуулаагүй, гэтэл түрээсийн гэрээ Иргэний хуулийн 40 дугаар бүлэгт (318–327) дэлгэрэнгүй зохицуулагдсан тул нэрлэгдээгүй биш.

Шүүхийн дүгнэлтийн талаар

Анхан шатны шүүхийн “эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ” гэсэн дүгнэлт нь гэрээний төрлийг тогтоох үүргийн зөрчил бөгөөд дараах шатны шүүх заавал дагах дүрэм биш. Гэрээний төрлийг шүүх гэрээний агуулга, талуудын үүргийн мөн чанараас тогтооно; энд ашиглалтыг түрээсийн төлбөрийн эсрэг өгч, төлбөр төлөх үүрэг үүсгэсэн тул түрээсийн гэрээ. Иймээс дээрх шатны шүүхийн дүгнэлт зөв бөгөөд зөвшөөрөгдөнө.

Нэгж: уг түрээсийн гэрээ бичгээр байгуулагдсан бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгийн түрээслэх гэрээ тул үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлэх шаардлагатай (318.3); бүртгүүлэгдээгүй бол гэрээ хүчин төгөлдөр бус байх эрх зүйн үр дагавартай (318.4) — үүнийг шалгах шаардлагатай. Мөн түрээслэгч өөрийн байр оронд өөр түрээслэгчийг санал болгож, түрээслүүлэгчийн зөвшөөрвөл төлбөрийн үүргээс чөлөөлөгдөнө (ИРГЭНИЙ ХУУЛЬ, 324), харин халаалтыг зогсоо талаар гаргасан нэхэмжлэлийн үндэслэлийг шүүх тусгайлан дүгнэнэ.